Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 марта 2013 г. по делу N 33-1719/13 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - хозяйственные постройки - переход права собственности - прекращение договора аренды - государственная регистрация)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 марта 2013 г. по делу N 33-1719/13

 

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Ткачук М.А.,

судей Ананиковой И.А., Апхановой С.С.,

при секретаре Мартиросян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят", Абросимовой А.Р., Кочетовой И.К. о признании бездействия, действия незаконным, признании односторонней сделки по прекращению договора аренды недействительной в силу ничтожности,

по заявлению Кочетовой И.К. к Департаменту недвижимости Администрации "Адрес изъят" о признании бездействия незаконным, о предоставлении земельного участка в собственность

по апелляционным жалобам Абросимовой А.Р., Кочетовой И.К., Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят"

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 30 ноября 2012 года, которым исковые требования Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" и заявление Кочетовой И.К. удовлетворены частично,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование иска Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" указал, что "Дата изъята" по итогам аукциона с Абросимовой А.Р. был заключен договор аренды "Номер изъят" земельного участка, расположенного по адресу: "Адрес изъят", "Данные изъяты" для строительства индивидуального жилого дома сроком на ... лет.

Абросимова А.Р. возвела хозяйственную постройку неопределенного назначения, на которую зарегистрировала права "Дата изъята" в упрощенном порядке, а "Дата изъята" по договору купли-продажи продала её Кочетовой И.К.

Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят" (далее Управление Росреестра по "Адрес изъят") "Дата изъята" зарегистрировало переход права собственности от Абросимовой А.Р. к Кочетовой И.К. на хозяйственную постройку, расположенную на земельном участке по адресу: "Адрес изъят". При этом переход права аренды на земельный участок от Абросимовой А.Р. к Кочетовой И.К. не был зарегистрирован, что истец полагал незаконным. "Дата изъята" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят".

Исковые требования обоснованы тем, что бездействием, выразившимся в неосуществлении регистрации перехода права аренды на земельный участок к Кочетовой И.К., и действием по регистрации прекращения договора от "Дата изъята" "Номер изъят" аренды земельного участка Управление Росреестра нарушило права Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" на распоряжение земельным участком для жилищного строительства, а также лишило истца возможности получить арендную плату за пользование земельным участком, чем бюджету муниципального образования "Адрес изъят" нанесен ущерб.

Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" отказался от расторжения договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят" по соглашению сторон, направив в адрес Абросимовой А.Р. письмо от "Дата изъята" "Номер изъят", полагал, что указанный договор не расторгнут, так как до настоящего времени не подписан акт приема-передачи земельного участка, отсутствует подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора либо судебный акт, вступивший в законную силу, о расторжении указанного договора.

Считая одностороннюю сделку Абросимовой А.Р. по прекращению договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят" недействительной в силу ничтожности, истец полагал, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят" подлежит погашению.

Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" просил:

признать бездействие Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят", выразившееся в не проведении государственной регистрации изменения арендатора по договору аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят" незаконным;

признать действие Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят", выразившееся в погашении записи об аренде по договору аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят", незаконным;

признать недействительной в силу ничтожности одностороннюю сделку Абросимовой А.Р. о прекращении договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят".

Не согласившись с исковыми требованиями Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят", Кочетова И.К. обратилась в суд с требованиями о признании бездействия Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" незаконным, о предоставлении земельного участка в собственность.

В обоснование заявления Кочетова И.К. указала, что "Дата изъята" она обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: "Адрес изъят", для размещения индивидуальной жилой застройки, предоставив необходимые документы.

Письмом от "Дата изъята" "Номер изъят" Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" уведомил её о невозможности рассмотрения заявления в связи с имеющимся спором.

Тем самым Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" в нарушение ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 36 Земельного кодекса РФ решения о предоставлении Кочетовой И.К. земельного участка на праве собственности не принял.

Кочетова И.К. просила признать бездействие Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят", выразившееся в непринятии решения о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка, "Данные изъяты", расположенного по адресу: "Адрес изъят", незаконным;

обязать Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" принять решение о предоставлении Кочетовой И.К. в собственность за плату указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" Бараускайте О.В. исковые требования поддержала, требования Кочетовой И.К. не признала.

Абросимова А.Р. и Кочетова И.К. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Их представитель Скворцова Н.В. иск Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" не признала, поддержав требования Кочетовой И.К.

Представитель Управления Росреестра Бахтурина Т.В. иск Департамента недвижимости не признала.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 30 ноября 2012 года исковые требования Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" удовлетворены частично: признано незаконным действие Управления Росреестра по "Адрес изъят" по погашению записи об аренде по договору аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят", на Управление Росреестра по "Адрес изъят" возложена обязанность совершить действия по восстановлению записи об аренде земельного участка.

В удовлетворении требования о признании односторонней сделки Абросимовой А.Р. по прекращению договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят" недействительной в силу ничтожности, отказано.

Судом также постановлено признать незаконным бездействие Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" по заявлению Кочетовой И.К. и обязать принять правовое решение по ее заявлению от "Дата изъята" о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: "Адрес изъят", кадастровый номер "Номер изъят".

В удовлетворении требования Кочетовой И.К. о понуждении Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" принять решение о предоставлении Кочетовой И.К. за плату земельного участка, расположенного по адресу "Адрес изъят", кадастровый номер "Номер изъят", отказано.

В апелляционной жалобе Абросимова А.Р. просит отменить решение суда в части признания действия Управления Россреестра по "Адрес изъят" по погашению записи об аренде и бездействия по не проведению госрегистрации изменения арендатора незаконными, указав, что Департаментом недвижимости Администрации "Адрес изъят" пропущен срок обращения в суд.

Заявитель жалобы считает, что, возлагая на Управление Росреестра обязанность совершить действия по регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, суд противоречит действующему законодательству и условиям указанного договора аренды. Так, системное толкование норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает на заявительный порядок регистрации прав и обременений на недвижимое имущество. Условиями договора аренды от "Дата изъята" "Номер изъят" не предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по указанному договору аренды третьему лицу. Следовательно, Абросимова А.Р. в силу договора могла передать права и обязанности по Договору аренды третьему лицу только с согласия Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят" - арендодателя по договору.

Заявитель жалобы критикует вывод суда о применении положений п. 3 ст. 453 ГК РФ к сложившимся между Абросимовой А.Р. и Департаментом недвижимости Администрации "Адрес изъят" правоотношениям. Данная норма закона, по мнению Абросимовой А.Р., не применима к возникшим обстоятельствам, поскольку основанием для расторжения договора аренды земельного участка являлся ее односторонний отказ от исполнения договора.

К сложившимся правоотношениям, по мнению Абросимовой А.Р., применяются положения п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которых при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Кроме того, указано, что Абросимова А.Р. "Дата изъята" направляла Департаменту недвижимости акт приема-передачи земельного участка с предложением принять земельный участок в порядке исполнения ст. 622 ГК РФ. Однако Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" оставил её заявление без ответа.

Не согласившись с решением суда, Кочетова И.К. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, приводя доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы Абросимовой А.Р.

Кроме этого, заявитель жалобы указывает, что она своим заявлением от "Дата изъята" испрашивала у Департамента недвижимости в собственность земельный участок, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости, что соответствует целевому назначению земли населенных пунктов. Следовательно, принцип целевого использования испрашиваемого земельного участка Кочетовой И.К. соблюден, никаких других условий соблюдения целевого использования земельных участков закон не устанавливает. Неправильное применение судом норм материального права, по мнению заявителя жалобы, фактически привело к невозможности реализации Кочетовой И.К. предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительного права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ей на праве собственности объектом недвижимости.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят" просит отменить решение суда в части признания их действий незаконными, обязании совершить действия по восстановлению записи об аренде земельного участка, ссылаясь на допущенные судом нарушения материального и процессуального закона.

Заявитель жалобы считает, что суд при наличии спора, вытекающего из публично-правовых отношений, рассмотрел дело в порядке искового производства, при этом объединил два дела, одно из которых вытекает из публичных отношений, но рассматривалось в исковом порядке.

Управление Росреестра по "Адрес изъят" полагает несоответствующими нормам материального права выводы суда о том, что основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого объектом недвижимости будет являться документ, подтверждающий переход права собственности на эту недвижимость. Законодательство Российской Федерации, регламентирующее спорные отношения, не содержит в себе такого понятия как "изменение арендатора в договоре аренды".

Ответчик, указывая, что государственная регистрация прав носит заявительный характер, поскольку от Абросимовой А.Р. и Кочетовой И.К. заявлений о государственной регистрации соглашения о переходе права аренды на земельный участок по договору аренды, либо соглашения между сторонами договора в Управление не поступали, а обязанность по предоставлению правоустанавливающих документов на недвижимое имущество возложена на заявителей, полагает необоснованным вывод суда об отсутствии у заявителей обязанности по представлению документов для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка.

Заявитель жалобы указывает, что возможность одностороннего расторжения договора аренды и порядок такого расторжения прямо предусмотрены условиями самого договора аренды земельного участка от "Дата изъята" и п. 3 ст. 450 ГК РФ. Управление Росреестра по "Адрес изъят", ссылаясь на судебную практику, указывает, что законодательство РФ не предусматривает прекращение договора аренды с момента подписания акта приема-передачи.

Возражая относительно доводов апелляционных жалоб Абросимовой А.Р., Кочетовой И.К., Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят", Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" просит оставить решение суда без изменения.

Заслушав объяснения представителя Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят" Машалайте О.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Скворцовой Н.В. в поддержку доводов апелляционных жалоб своих доверителей Абросимовой А.Р. и Кочетовой И.К., обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно этих доводов, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

Разрешая спор, суд установил юридически значимые по делу обстоятельства, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применил нормы материального и процессуального права, и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по итогам аукциона на основании договор аренды "Номер изъят" от "Дата изъята" Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" передал Абросимовой А.Р. во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: "Адрес изъят", кадастровый номер "Номер изъят", для строительства индивидуального жилого дома. Площадь сдаваемого в аренду земельного участка ... кв.м. Срок действия договора до "Дата изъята". Вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Государственная регистрация указанного договора аренды произведена "Дата изъята", о чем свидетельствует уведомление от "Дата изъята" государственного регистратора Усть-Илимского отдела Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "Адрес изъят".

Абросимова А.Р. возвела на указанном земельном участке хозяйственную постройку, право собственности на которую зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права от "Дата изъята" "Номер изъят" как объект недвижимости, назначение нежилое, "Данные изъяты", расположенное по адресу: "Адрес изъят".

На основании договора купли-продажи от "Дата изъята" согласно акту приема-передачи вышеуказанная хозяйственная постройка была продана Кочетовой И.К.

Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Дата изъята", о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права "Номер изъят".

При этом переход права аренды на земельный участок от Абросимовой А.Р. к Кочетовой И.К. не был зарегистрирован.

Правильно ссылаясь на положение ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями 06.12.2011 N 405-ФЗ), суд мотивированно пришел к выводу о том, что Управление Росреестра обязано было при государственной регистрации перехода права собственности на хозяйственную постройку, одновременно произвести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом.

Из дела правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимости - спорного земельного участка, следует, что "Дата изъята" в ... отдел Управления Росреестра обратилась Абросимова А.Р. с заявлением о прекращении договора аренды на вышеназванный земельный участок. К заявлению были приложены: договор аренды "Номер изъят" от "Дата изъята", уведомление Абросимовой А.Р. от "Дата изъята" "Номер изъят" о прекращении договора.

"Дата изъята" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении договора аренды земельного участка от "Дата изъята" "Номер изъят".

Установив указанные обстоятельства и правильно применив положения ст.ст. 310, 452, 620 Гражданского кодекса РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, абз. 3 п. 2 и абз.4 п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, суд указал, что Абросимова А.Р. для расторжения договора аренды обязана была обратиться в суд с исковым заявлением. Однако Абросимова А.Р. обратилась с заявлением о прекращении договора аренды на земельный участок в Управление Росреестра "Дата изъята", то есть после регистрации перехода права собственности к другому лицу( "Дата изъята").

В связи с тем, что к Кочетовой И.К. на основании ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ перешло право аренды на земельный участок с момента регистрации перехода права на недвижимое имущество, суд правомерно признал совершение регистрационного действия по прекращению договора аренды участка незаконным, поскольку достоверно установил, что на момент подачи в Управление Росреестра заявления Абросимова А.Р. не являлась арендатором земельного участка.

При этом суд обоснованно указал, что уведомление от "Дата изъята", поданное Абросимовой А.Р. в Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят", не является документом, влекущим безусловное расторжение договора аренды.

Разрешая требования Кочетовой И.К., суд установил, что "Дата изъята" Кочетова И.К. обратилась в Департамент недвижимости Администрации "Адрес изъят" с просьбой о предоставлении в её собственность за плату данного земельного участка, приложив соответствующие документы. До настоящего времени правого решения по указанному заявлению не принято, что представителем Департамента недвижимости не оспаривалось. Кочетовой И.К. дан промежуточный ответ о том, что поставленный вопрос может быть рассмотрен после разрешения судебного спора в отношении испрашиваемого земельного участка.

Указанные действия Департамента суд обоснованно признал не основанными на законе.

При разрешении требования Кочетовой И.К. о понуждении ответчика принять решение о предоставлении ей в собственность земельного участка, суд исходил из того, что Кочетова И.К является собственником хозяйственной постройки, а испрашиваемый земельный участок был предоставлен для целей индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования земельного участка - размещение домов индивидуальной жилой застройки.

Поскольку принадлежащий Кочетовой И.К. объект недвижимости жилым домом не является, а возможность передачи земельных участков в собственность связана с соблюдением принципа целевого использования земель, суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования.

При этом, суд признал, что права Кочетовой И.К., как арендатора спорного земельного участка, не нарушены.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют совокупности исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в законности и обоснованности.

Доводы апелляционных жалоб Абросимовой А.Р. и Кочетовой И.К. о законности их действий, поскольку законом и договором аренды не предусмотрено право арендатора на передачу своих прав и обязанностей, а требуется согласие Департамента недвижимости Администрации "Адрес изъят", не могут быть приняты во внимание. Законодатель, введя ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основание для государственной регистрации изменения арендатора в данном случае связывает с одновременным переходом прав на земельный участок с переходом права собственности на строение, что не противоречит ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также положениям договора аренды "Номер изъят" от "Дата изъята".

Ссылки в жалобах Абросимовой А.Р. и Кочетовой И.К. на применение к сложившимся между ними отношениям положений п. 2 ст. 453, ст. 622 Гражданского кодекса РФ о расторжении договора и возврате предмета договора на основании направленного Абросимовой А.Р. "Дата изъята" в адрес Департамента недвижимости акта приема-передачи земельного участка не заслуживают внимания судебной коллегии, поскольку судом достоверно установлено, что переход права аренды на земельный участок к Кочетовой И.К. произошел с момента регистрации перехода к ней права на недвижимое имущество, то есть с "Дата изъята".

Утверждения заявителя жалобы о незаконности решения суда в связи невозможностью реализации Кочетовой И.К. предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительного права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ей на праве собственности объектом недвижимости необоснованны, так как нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не является безусловным основанием для передачи земельного участка в собственность, поскольку судом установлено, что возведенный объект недвижимости не соответствует целевому использованию земли.

Довод жалобы Управления Росреестра о необоснованности вывода суда об отсутствии у заявителей обязанности по представлению документов для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка не заслуживает внимания.

Судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что в силу прямого указания закона Управление Росреестра обязано было при государственной регистрации перехода права на хозяйственную постройку, одновременно произвести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом.

Утверждения заявителя жалобы о законности действий регистрирующего органа по погашению записи об аренде на основании одностороннего отказа арендатора не могут быть приняты во внимание, так как указанный довод был предметом обсуждения суда первой инстанции и оснований для иной оценки действий регистрирующего органа судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, заявление о государственной регистрации не относится к правоустанавливающим документам, перечень которых дан в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Иные доводы жалобы Управления Росреестра, апелляционных жалоб Абросимовой А.Р. и Кочетовой И.К. о незаконности выводов суда основаны на неправильном толковании норм материального закона, правильно примененного судом, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, а потому не могут служить основанием для отмены судебного постановления.

Утверждения заявителей жалобы о допущенных судом нарушениях материального и процессуального закона, в том числе о разрешении спора, вытекающего из публично-правовых отношений, в порядке искового производства, о пропуске срока обращения в суд, не влияют на законность судебного решения, поскольку нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.

Таким образом, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений относительно них, является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение

Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 30 ноября 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

 

Председательствующий М.А. Ткачук

 

Судьи И.А. Ананикова

С.С. Апханова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.