Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 марта 2013 г. по делу N 33А-275/2013 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - разрешенное использование - договор аренды земельного участка - право аренды земельных участков - ипотека)

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 марта 2013 г. по делу N 33А-275/2013

 

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Чернышовой Н.И.

судей Строчкиной Е.А., Товчигречко М.М.

при секретаре Малецкой С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2013 года

дело по апелляционной жалобе Гоноченко В.П.

на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 19 декабря 2012 года

по гражданскому делу по заявлению Гоноченко В.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Росреестра по Ставропольскому краю по государственной регистрации права аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Строчкиной Е.А.

УСТАНОВИЛА:

Гоноченко В.П. обратился в суд с вышеуказанным заявлением, в котором указал, что он владеет земельным участком с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м, расположенным по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ", квартал " ... ", разрешенное использование - для строительства научно-производственного комплекса.

Факт владения земельным участком подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополь от 18.08.2010г. N 8358 и постановлением администрации г.Ставрополя от 03.11.2004г. N 5307 об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Гоноченко В.П. места размещения научно-производственного комплекса по ул. " ... "в " ... " квартале и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.

Гоноченко В.П. указал, что до настоящего времени договор аренды земельного участка от 18.08.2010г. N 8358 не расторгнут и никем не оспорен, таким образом считает, что его правообладание в отношении земельного участка по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "не прекращено.

Решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.09.2011г. обращено взыскание на заложенное имущество Гоноченко В.П., в том числе, на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка по адресу: Ставрополь, ул. " ... "квартал " ... ".

В рамках исполнения судебного акта 13.06.2012г. были проведены торги по реализации заложенного имущества Гоноченко В.П., в ходе которых объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенные по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "были приобретены третьим лицом -Тищенко А.Г.

В соответствии с условиями заключенного по итогам торгов от 13.06.2012г. договора купли-продажи от 14.06.2012г. Тищенко А.Г. было приобретено следующее имущество:

- объект незавершенного строительства "научно-производственный комплекс", готовность " ... " %, общей площадью " ... "кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "

- право аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ", квартал " ... ", разрешенное использование - для строительства научно-производственного комплекса.

Заявитель указал, что по указанному адресу находится земельный участок с другим кадастровым номером " ... ", законным владельцем которого на основании договора аренды от 18.08.2010г. за N 8358 является он - Гоноченко В.П.

Частью 3 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер - кадастровый номер.

Неправильное указание кадастрового номера земельного участка является следствием неверного формулирования ОАО "Сбербанк" своих исковых требований по иску к Гоноченко В.П. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество и не может быть устранено по правилам ГПК РФ, установленным для исправления описки или опечатки.

Несуществующий кадастровый номер земельного участка воспроизведен в документах исполнительного производства, документации по торгам и в договоре купли-продажи имущества с торгов.

06.07.2012г. Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "за Тищенко А.Г.

Основанием для регистрации за Тищенко А.Г. права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... "послужил договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополь от 18.08.2010г. N 8358. В то время как сторонами указанного договора аренды является администрация г.Ставрополя (арендодатель) и гр. Гоноченко В.П. (арендатор).

Согласно ст. 13 Закона N 122-ФЗ порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, в том числе отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости,

В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Считает, что государственный регистратор осуществил незаконную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... "за Тищенко А.Г. в отсутствие правоустанавливающих документов, что нарушает права Гоноченко В.П., как законного арендатора данного земельного участка.

В судебном заседании Гоноченко В.П. уточнил требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просил признать незаконными действия государственного регистратора Управления Росреестра по Ставропольскому краю по государственной регистрации (N" ... ") права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ", " ... " квартал, имеющего кадастровый номер " ... ", площадью " ... " кв.м, с назначением объекта - земли населенных пунктов для строительства научно-производственного комплекса за Тищенко А.Г.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 19 декабря 2012 года в удовлетворении заявления Гоноченко В.П. отказано.

В апелляционной жалобе Гоноченко В.П. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым заявленные им требования удовлетворить. Указывает в частности, что вывод суда о наличии технической ошибки в решении суда об обращении взыскания на имущество является ошибочным, поскольку законом не предусмотрено исправление технической ошибки в сделке.

В возражениях на апелляционную жалобу Тищенко А.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Тищенко А.Г., администрация г.Ставрополя, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание судебной коллегии не явились, ходатайств об отложении слушания дела с указанием уважительности причин не явки в судебное заседание не представили.

При таких обстоятельствах и в соответствии со ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения лиц участвующих в деле, находит возможным, рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав Гоноченко В.П., поддержавшего доводы жалобы, а также представителя Тищенко В.П. адвоката Шмакова К.В. (доверенность от " ... "года N " ... ", ордер от " ... " года N " ... "), представителя Росреестра по Ставропольскому краю Щербинина С.Н. по доверенности от " ... "года N " ... ", просивших решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения решения суда не находит.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных нарушений судом первой инстанции не допущено. При рассмотрении возникшего спора суд полно и правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую оценку.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополь от 18.08.2010 года N 8358 Гоноченко В.П. в аренду на срок с " ... "года по " ... "года передан земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... "кв.м., расположенный по адресу г.Ставрополь, ул. " ... ", в квартале " ... ", для продолжения строительства Научно-производственного комплекса.

Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.09.2011 года удовлетворены исковые требования ОАО "Сбербанк" к ООО "" ... "" и Гоноченко В.П. о взыскании задолженности по кредитным договорам на общую сумму " ... "рублей и обращении взыскания на принадлежащие Гоноченко В.П. путем продажи с публичных торгов: объект незавершенного строительства "Научно-производственный комплекс", готовность " ... "%, общей площадью " ... "кв.м. КН " ... ", расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "; право аренды земельного участка КН " ... ", площадью

" ... " кв.м., расположенного по адресу г.Ставрополь, ул. " ... ", разрешенное использование - для строительства научно-производственного комплекса.

Указанным решением обращено взыскание на имущество Гоноченко В.П., заложенное, в том числе по договору об ипотеке N " ... " от 08.05.2008 года.

Из текста договора об ипотеке N " ... " от 08.05.2008 года, следует, что его предметом являлась передача залогодержателем - Гоноченко В.П. в залог залогодателю -ОАО "Сбербанк" права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу г.Ставрополь, ул. " ... ", квартал " ... ", разрешенное использование - для строительства научно-производственного комплекса.

13.06.2012 года специализированной организацией ООО "" ... "" проведены торги по реализации имущества должника Гоноченко В.П., в том числе: объекта незавершенного строительства "Научно-производственный комплекс", КН " ... ", расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ", права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ",

площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу г.Ставрополь, ул. " ... ", квартал " ... ", разрешенное использование - для строительства научно-производственного комплекса.

По итогам проведения торгов Тищенко А.Г. признан их победителем.

14.06.2012 года между Тищенко А.Г. и организатором торгов ООО "" ... "" заключен договор купли-продажи по результатам торгов по продаже заложенного имущества должника Гоноченко В.П., по условиям которого Тищенко А.Г. приобрел в собственность в том числе: объект незавершенного строительства "Научно-производственный комплекс"

общей площадью " ... "кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... "; право аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", общей площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу г.Ставрополь, ул. " ... ", квартал " ... ".

06.07.2012 года регистрирующий орган выдал Тищенко А.Г. свидетельство о государственной регистрации права собственности серии " ... "на объект незавершенного строительства "Научно-производственный комплекс" общей площадью " ... "кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ".

Одновременно регистрирующий орган произвел замену стороны - арендатора в договоре аренды от " ... "г. N " ... ".

Оценивая довод Гоноченко В.П. о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для регистрации за Тищенко А.Г. права аренды земельного участка, поскольку предметом торгов от 13.06.2012 года, являлось право аренды другого земельного участка, нежели предоставленного Гоноченко В.П. по договору аренды от " ... "года N " ... " и право аренды земельного участка с КН " ... ", возникшее у него на основании договора аренды от " ... "года N " ... "не прекратилось, суд первой инстанции правомерно исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ определено, что при переходе права собственности на здание; строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.25.5 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В силу приведенного нормативно-правого регулирования при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на находящемся в аренде земельном участке, к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка с одновременной государственной регистрацией изменения арендатора в договоре аренды земельного участка.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что независимо от того являлось ли право аренды спорного земельного участка с КН " ... "по договору аренды от " ... "года N " ... " предметом торгов от 13.06.2012 года, регистрирующий орган при государственной регистрации перехода права собственности на заложенный объект незавершенного строительства от Гоноченко В.П. к Тищенко А.Г., в силу прямого указания закона был обязан осуществить регистрацию замены арендодателя в договоре аренды от " ... "года N " ... ".

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия регистрирующего органа по регистрации за Тищенко А.Г. права аренды спорного земельного участка соответствуют закону и не нарушают прав и законных интересов заявителя. В силу установленного законом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при переходе права собственности на объект недвижимости одновременно происходит переход прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости. В связи с реализацией на торгах от 13.06.2012г. объекта недвижимости принадлежащего Гоноченко В.П. к третьему лицу Тищенко А.Г. регистрирующий орган был обязан в силу закона произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка, независимо от того явилось ли право аренды земельного участка предметом торгов.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит правильным, поскольку он соответствует закону и основан на установленных судом обстоятельствах.

Вывод суда первой инстанции о том, что указание в тексте договора купли-продажи от 14.06.2012г. на земельный участок с КН " ... "является ошибкой, воспроизведенной от описки, допущенной в решении Промышленного районного суда от 22.09.2011 года, основан на имеющихся в деле доказательствах.

Суд первой инстанции правильно указал, что совокупность данных, содержащихся в договоре об ипотеке N " ... " от " ... "года, решении Промышленного районного суда от " ... "года и в договоре купли-продажи от " ... "года (в том числе адрес земельного участка, его площадь, вид разрешенного использования, ссылка на кадастровый план земельного участка) достоверно подтверждает то, что Тищенко А.Г. на торгах от 13.06.2012 года приобретено право аренды земельного участка с КН " ... ".

Кроме того, определением Промышленного районного суда от 19.09.2012 года удовлетворено заявление ОАО "Сбербанк" об исправлении описки в решении Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.09.2011 года в части указания правильного кадастрового номера земельного участка " ... ". Определением Ставропольского краевого суда от 18.12.2012 года определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Довод жалобы о том, что право аренды земельного участка являлось самостоятельным предметом торгов, в связи, с чем не подлежали применению положения ст. 25.5. Закона о регистрации основан на ошибочном толковании закона.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В рассматриваемом случае законом иное не предусмотрено, в связи с чем раздельная реализация объекта незавершенного строительства и права аренды расположенного земельного участка на торгах от 13.06.2012 года была невозможна в силу прямого запрета, установленного законом.

Вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права соответствует закону и основан на разъяснениях, содержащихся в пункте в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, о том что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ПС РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Содержание искового заявления, объяснения Гоноченко В.П. и его представителя указывают на то, что в рассматриваемом случае заявитель оспаривает наличие правовых оснований для регистрации за третьим лицом Тищенко А.Г, права аренды земельным участком, т.е. имеет место спор о праве.

В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции. Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 327.1, 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 

Председательствующий: Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.