Приказ Минстроя РФ от 14 сентября 1992 г. N 209 "Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)"

1.1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

1.2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

1.3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

1.4. При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

1.5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

1.6. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

1.7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

- первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

- восстановительную стоимость;

- остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10% первоначальной балансовой стоимости.

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

   Апл.= [(Сби х j3 х Кк х Кист х Ккр х Ен +Ам) х S +Па] х Ндс х jинф,

     где:

     Апл  - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

     Сби  - балансовая стоимость здания с учетом износа в  расчете  на  1

            кв. м. общей площади, включающей в  себя  площадь  внутренних

            помещений здания без площадок лестничных клеток,  технических

            подвалов и пр., руб./кв.м;

     j3   - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

     Кк   - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным

            1. При размещении объекта аренды в подвале снижается на 0,25,

            а   при  отсутствии  в  здании    (помещении)  водоснабжения,

            канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1  за  каждый

            отсутствующий элемент обустройства;

     Кист - коэффициент  увеличения   затрат  в   связи   с   проведением

            ремонтно-строительных работ в исторической части города;

     Kкр  - коэффициент превышения  стоимости  комплексного  капитального

            ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

     Ен   - нормативный   коэффициент   эффективности    капиталовложений

            (приложение 1 к Методике);

     Aм   - годовая амортизация в расчете на  1  кв.  м.  общей  полезной

            площади здания (помещения), руб./кв.м;

     S    - общая  площадь  нежилого  здания  (помещения),  сдаваемого  в

            аренду, кв.м;

     Па   - арендная плата на землю,  используемую  арендатором  нежилого

            здания помещения);

     jинф - коэффициент (индекс) инфляции;

     Ндс* - коэффициент,  учитывающий  налоги  на  добавленную  стоимость

            (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю", постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли" от 25.02.92 N 112, Инструкцией "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю", утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020; 11.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

                                                    Nам

                   Aм = Сб х j3 х Кк х Кист х Ккр х ---

                                                    100

     где:

     Nам - норма амортизации на полное восстановление здания, %;

     Сб  - балансовая (первоначальная) стоимость здания в  расчете  на  1

           кв. м общей полезной площади, руб./кв. м  (рассчитывается  как

           частное от деления  первоначальной  стоимости  здания  на  его

           общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (jинф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно. С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры. Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий - памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.

          Апл.= [(Сб(и) х К"п"х Ен + Ам) х S +Па] х Ндс х jинф,

     где:

     К"п" - интегрированный  коэффициент  пересчета остаточной  стоимости

            памятника  в   восстановительную   с  учетом  всех  факторов,

            указанных в п. 3.6.2.

                          К"п" = Кп х Кик х Ки,

     где:

     Кп  - коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную

           стоимость (приложение 2);

     Kик - коэффициент  историко-культурной ценности памятников (приложе-

           ние N 3);

     Ки  - поправочный  коэффициент  к  стоимости  памятника,  выражающий

           отличие износа   данного  памятника  от  базового.  В качестве

           базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);

                                    1 - Ип

                               Ки = -------

                                    1 - Из

     где:

     Ип - износ памятника, в долях единицы.

                       Aм = Сб(и) х Кп х Кк х Кам.