Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 В соответствии с нормами ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой O.A., Новоселовой Л.А., Савкина С.Ф., Стрелова И.М., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о пересмотре в порядке надзора постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2003 по делу N А56-18388/03 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2004 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (заявителя) - Михайлов О.А., Раев К.В.;

от государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость"- Антипинская М.В., Мельникова М.А., Шмонина О.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Савкина С.Ф. и пояснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Главное управление Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - управление юстиции) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - учреждение юстиции) в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 05.08.2002 N 5470-Н на основании постановления судебного пристава-исполнителя и обязании учреждения юстиции зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, просп. Римского-Корсакова, д. 1, пом. 1-Н, к обществу с ограниченной ответственностью "Белые ночи" (далее - общество).

Решением суда первой инстанции от 18.08.2003 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.2003 решение отменено, в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 03.03.2004 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций управление юстиции просит отменить названные судебные акты и оставить без изменения решение суда первой инстанции на том основании, что отказ учреждения юстиции судебному приставу-исполнителю в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Белые ночи" на объект недвижимости, приобретенный обществом по договору купли-продажи от 05.08.2002, является незаконным, поскольку судебный пристав-исполнитель действовал в соответствии со статьями 46 и 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве". Кроме того, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в применении и толковании норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и пояснениях лиц, участвующих в деле, Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2002 по делу N А56-9148/02 между государственным учреждением по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавцом) и ООО "Белые ночи" (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Обязанности по сделке сторонами исполнены, за исключением предусмотренной договором обязанности покупателя зарегистрировать переход права собственности.

При этом ООО "Белые ночи" является должником по сводному исполнительному производству N 5590/13/02(св), возбужденному Октябрьским подразделением службы судебных приставов Главного управления Министерства юстиции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. В связи с обращением взыскания на имущество должника судебный пристав-исполнитель постановлениями от 28.02.2003, от 17.03.2003 и от 21.05.2003 обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи.

Суд первой инстанции этот отказ учреждения юстиции признал незаконным.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления службы судебных приставов-исполнителей, указал, что осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по заявлению судебного пристава-исполнителя означало бы прекращение права государственной собственности на имущество способом, не предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, оставляя постановление суда апелляционной инстанции без изменения, дополнительно сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 165, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право требовать в принудительном порядке государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи принадлежит одной из сторон в договоре и только посредством обращения в суд.

Доводы заявителя (управления юстиции) нельзя признать обоснованными и соответствующими закону по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В период осуществления судебным приставом-исполнителем Бурундасовым В.В. мероприятий по подготовке торгов по реализации имущества ООО "Белые ночи" переход права собственности к обществу (покупателю по договору купли-продажи) на спорный объект недвижимости зарегистрирован не был. Следовательно, у должника право собственности на указанный объект не возникло.

Исходя из пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, до момента регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости кредиторы покупателя по договору купли-продажи не вправе были претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества, в том числе путем обращения на него взыскания судебным приставом-исполнителем в процессе исполнительного производства.

Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Ни фонд имущества Санкт-Петербурга, ни ООО "Белые ночи" с таким заявлением в учреждение юстиции не обращались.

В случае когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено.

При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2003 по делу N А56-18388/03 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2004 по тому же делу оставить без изменения.

Заявление Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области оставить без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ф.Яковлев