Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 августа 2007 г. N 03-07-04/05 О порядке применения законодательства по НДС и налогу на прибыль организаций застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 13 августа 2007 г. N 03-07-04/05

В связи с Вашим обращением Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел запрос представителя инициативной группы соинвесторов ООО и по вопросам применения законодательства по налогу на добавленную стоимость и налогу на прибыль организаций застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве, сообщает.

В соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" с 1 января 2005 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. В связи с этим от налогообложения освобождаются операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. Таким образом, освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, а также по передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах нормами данного Федерального закона не предусмотрено.

Одновременно отмечаем следующее.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

В случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 Кодекса, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства включаются в налоговую базу у застройщика, как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с пунктом 8 статьи 250 Кодекса при определении налоговой базы по этому налогу учитываются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с Кодексом остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. При этом согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Кроме того сообщаем, что согласно пункту 11.3 Регламента Минфина России, утвержденного приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н, обращения граждан и организаций по проведению экспертизы договоров в Департаменте не рассматриваются.

Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики

И.В. Трунин