Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 июня 2009 г. N 03-03-06/1/358 Об учете в целях налогообложения прибыли операций с закладными по ипотеке

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 1 июня 2009 г. N 03-03-06/1/358

ГАРАНТ:

См. также письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 14 сентября 2009 г. N 03-07-07/67

Вопрос: Одним из направлений деятельности ОАО является кредитование физических лиц на вторичном рынке жилья. ОАО выдает займы для приобретения квартир, домов (первоначальный держатель закладных) или приобретает, являясь региональным оператором, закладные у других кредитных организаций по уже выданным кредитам (вторичный держатель закладных). Затем обязательства заемщиков, обеспеченные ипотекой, продаются финансовым компаниям. При этом финансовый результат от купли-продажи закладных может быть как положительный, так и отрицательный.

В период между выдачей займа (покупкой обязательства) до продажи закладная находится на балансе ОАО. В этот период залогодатель-заемщик ежемесячно производит частичное гашение своих обязательств по закладной и причитающихся к уплате процентов в соответствии с графиком. Из-за разницы между первоначальной и номинальной стоимостью закладной возникают положительные или отрицательные результаты при частичном погашении закладной.

Просим дать разъяснения по следующим вопросам:

1. Можно ли учесть убыток, образовавшийся в результате как частичного погашения залогодателем-заемщиком, так и реализации третьим лицам, при определении налоговой базы по налогу на прибыль?

2. Подлежит ли обложению НДС положительная разница между продажной и первоначальной стоимостью закладной при ее выбытии?

3. Подлежит ли обложению НДС положительная разница между номинальной и первоначальной стоимостью закладной при ее частичном ежемесячном погашении залогодателем-заемщиком?

4. Является ли частичное ежемесячное гашение обязательств по закладной заемщиком реализацией с соответствующим отражением в бухгалтерском и налоговом учете?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 13.05.2009 N 1706 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли операций с закладными по ипотеке и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 280 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях налогообложения прибыли по операциям с закладными налоговая база определяется в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 279 Кодекса. Применение пунктов 1 и 3 статьи 279 Кодекса распространяется соответственно на первичного и вторичного держателя закладных.

Согласно пункту 1 статьи 279 Кодекса в целях налогообложения прибыли при уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика. При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 Кодекса по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Положения указанного пункта также применяются к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству.

Пунктом 3 статьи 279 Кодекса установлено, что в целях налогообложения прибыли при дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Минфин России разъяснил, что операции с закладными по ипотеке учитываются при налогообложении прибыли так же, как и при уступке (переуступке) права требования.

При уступке налогоплательщиком-продавцом товара (работ, услуг) права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком. При этом размер убытка не может превышать суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа.

Данное правило также применяется к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству.

Если покупатель права требования в дальнейшем реализует его, такая операция рассматривается как реализация финансовых услуг. В этом случае доход определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке или прекращении соответствующего обязательства. Доход от реализации права требования можно уменьшить на сумму затрат по приобретению указанного права.