Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 мая 2011 г. N 03-07-10/08 Об освобождении от налогообложения НДС услуг застройщиков, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 г., в которых стоимость услуг застройщика определена с учетом НДС

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 11 мая 2011 г. N 03-07-10/08

 

Вопрос: С октября 2010 года вступила в действие ст. 4 Федерального закона от 17.06.10 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой, услуги застройщика не подлежат налогообложению на территории РФ на основании договора долевого участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В связи с нововведениями, просим дать разъяснения по следующим вопросам при условии, что организация, выполняющая функции застройщика, воспользовалась правом налоговой льготы по НДС:

1. Специфика оказания застройщиком услуг носит длительный характер с момента заключения договора с участниками долевого строительства. В договорах долевого строительства определено вознаграждение застройщика на оказание услуг в процентном отношении ("1-5% от общей цены договора"). С указанных сумм, поступивших от дольщиков до 01.10.10 г., начислялся НДС, как авансовый платеж, полученный в счет предстоящего оказания услуг. Вправе ли застройщик принять ранее начисленные суммы НДС к вычету? Если данное право не возникает, просим уточнить порядок списания в бухгалтерском и налоговом учете "зависшего" НДС.

2. По условиям учетной политики организации услуги заказчика включаются в выручку и подлежат налогообложению по окончании строительства с вводом объекта в эксплуатацию. До ввода объекта в эксплуатацию услуги заказчика формируются в активе, на отдельном счете, как "себестоимость услуг заказчика".

Правомерно ли применение в данном случае п. 8 ст.149 НК РФ, а именно, в случае внесения изменений в пп. 1-3 ст. 149 НК РФ налогоплательщиками, тот порядок определения налоговой базы, который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты? То есть, ранее сформированные на отдельном счете услуги заказчика по объектам, введенным после 01.10.10 г., налогообложению по НДС подлежат (не подлежат)?

3. Должен ли застройщик восстановить суммы "входящего" НДС со стоимости товаров, работ, услуг и имущественных прав, приобретенных для использования в собственной деятельности по оказанию услуг дольщикам, ранее (до 01.10.10 г.) правомерно принятый к вычету, в связи с применением налоговой льготы? Если да, то в каком налоговом периоде?

4. Подпункт 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ содержит фразу "за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения". Означает ли это, что вознаграждение заказчика в доле, приходящейся на строительство торгово-офисных помещений, относящихся к комплексу здания жилого дома или офисным помещениям первого этажа, облагается НДС?

5. В момент передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, с положительной разницы между договорной стоимостью и фактическими затратами на строительство (сумма экономии) исчислялся НДС. Распространяется ли новая льгота на данную сумму экономии?

 

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросам освобождения от налога на добавленную стоимость услуг застройщиков, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 года, в которых стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, и сообщает следующее.

Согласно подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 октября 2010 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В случае, если договором участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 года, стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, то необходимо руководствоваться следующими нормами Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 171 Кодекса в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, подлежат вычетам.

Таким образом, если в вышеназванный договор участия в долевом строительстве внесены изменения, согласно которым стоимость услуг застройщика уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, то сумма налога, исчисленная и уплаченная в бюджет застройщиком при получении оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания этих услуг и возвращенная застройщиком участнику долевого строительства на основании изменений к договору, принимается к вычету.

Пунктом 8 статьи 149 Кодекса установлено, что при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. В связи с этим если в договор участия в долевом строительстве, заключенный до 1 октября 2010 года, в котором стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, внесены изменения, предусматривающие новую стоимость услуг застройщика без учета налога на добавленную стоимость, то при реализации этих услуг после 1 октября 2010 года налогоплательщиком, не отказавшимся на основании пункта 5 статьи 149 Кодекса от освобождения от налогообложения, налог на добавленную стоимость не исчисляется и в бюджет не уплачивается.

Что касается вычетов налога на добавленную стоимость, то на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Кодекса в случае использования приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления операций, освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость, суммы налога на добавленную стоимость, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по таким товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению. В связи с этим при использовании приобретенных товаров (работ, услуг) в операциях по реализации услуг застройщика, освобожденных от налогообложения с 1 октября 2010 года на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, суммы налога по указанным товарам (работам, услугам), ранее принятые к вычету, подлежат восстановлению в порядке, установленном пунктом 3 статьи 170 Кодекса.

При применении нормы подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса в отношении многоквартирных домов, имеющих встроенные или пристроенные торгово-офисные или офисные помещения, предусмотренные планировкой таких домов, вознаграждение по услугам застройщика, оказываемым при строительстве этих домов, подлежит освобождению от налогообложения налогом на добавленную стоимость в полном объеме.

По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно статье 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 года, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

 

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

С 1 октября 2010 г. услуги застройщиков в рамках договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, освобождены от НДС. Исключение - услуги, оказываемые при возведении объектов производственного назначения.

В договорах, заключенных до 1 октября 2010 г., стоимость услуг может быть определена с учетом НДС.

Разъяснено, что если в последующем поправками к договору стоимость услуг уменьшена на сумму НДС, то налог, перечисленный застройщиком в бюджет при получении оплаты (в т. ч. частичной) в счет предстоящего оказания услуг и возвращенный участнику долевого строительства, принимается к вычету.

При реализации услуг по скорректированному договору после 1 октября 2010 г. НДС по ним не исчисляется и не уплачивается. Это касается застройщиков, не отказавшихся от освобождения от налогообложения.

Если застройщик использует приобретенные им товары (работы, услуги) в операциях по реализации своих услуг, освобожденных от НДС с 1 октября 2010 г., то ранее принятые к вычету суммы налога по таким товарам (работам, услугам) подлежат восстановлению.

Планировка многоквартирных домов может предусматривать наличие встроенных или пристроенных торгово-офисных или офисных помещений. Разъяснено, что в рамках вышеуказанной нормы вознаграждение по услугам застройщика, оказываемым при возведении таких домов, освобождается от НДС в полном объеме.

Средства, оставшиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г. в связи с тем, что фактические затраты на строительство оказались ниже договорной стоимости, НДС не облагаются.


Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 мая 2011 г. N 03-07-10/08


Текст письма опубликован в журнале "Документы и комментарии", июль 2011 г. N 13