Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 22 июля 2011 г. N 03-11-06/2/109 Об учете доходов, полученных застройщиком, применяющим УСН

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 22 июля 2011 г. N 03-11-06/2/109

Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". Организация на праве собственности владеет земельным участком и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости подрядным способом, выступая в качестве застройщика.

Застройщик работает в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" методом заключения договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами.

Цена договора участия в долевом строительстве определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства.

Поскольку вознаграждение застройщика не предусмотрено договором участия в долевом строительстве, то его доходом от организации процесса строительства будет являться экономия, которая определяется как разность между ценой договора и себестоимостью созданного объекта. Договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (экономия), являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении и будет отнесена застройщиком на финансовый результат.

Застройщик формирует на своем балансе себестоимость создаваемого объекта в разрезе глав сводно-сметного расчета, которая складывается из фактических затрат на строительство (создание) объекта и затрат на содержание застройщика.

Расходы на содержание службы застройщика также учитываются в инвентарной стоимости строительства, в соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, а также согласно сводно-сметному расчету, в состав которого входит глава 10 "Содержание службы заказчика-застройщика", и не выделяются до окончания строительства в качестве полученного дохода. По окончании строительства определяется экономия, и Застройщик уплачивает с данной суммы 6% единого налога (объект налогообложения - "доходы").

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ Застройщик ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Денежные средства по договорам участия в долевом строительстве у застройщика несут целевой (инвестиционный) характер и в момент получения средств на расчетный счет доходом не признаются в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Так как сумма вознаграждения застройщика не выделена в договоре участия в долевом строительстве, то полученная по окончании строительства экономия и будет являться доходом застройщика.

Правомерно ли Застройщику, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы", с учетом вышеизложенного, уплачивать налог только с суммы экономии, которая определяется по окончании строительства?

Верно ли, что расходы на содержание службы Застройщика не формируют выручку от реализации услуг Застройщика по мере строительства, т.к. относятся к целевым средствам и включаются в инвентарную стоимость объекта, при условии, что в договоре участия в долевом строительстве оплата услуг Застройщика не выделена отдельной суммой?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных застройщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются, в частности, доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Как следует из письма, организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом за счет средств дольщиков.

В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер вознаграждения заказчика - застройщика. При этом договорами предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.

Исходя из этого, организации, являющиеся застройщиками, при заключении вышеуказанных договоров в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должны учитывать экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, по окончании строительства.

Вместе с этим сообщаем, что согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России, утвержденного приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин