Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 августа 2011 г. N 03-03-06/1/488 Об учете в целях налогообложения прибыли доходов организации-застройщика при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств в порядке долевого участия

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 16 августа 2011 г. N 03-03-06/1/488

Вопрос: ООО просит дать письменное разъяснение по вопросу применения статей 271, 272, 316 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. ООО является застройщиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. Проектом предусмотрено строительство 5 очередей комплекса многоквартирных домов. Начало строительства первой очереди - 1 квартал 2010 года, окончание строительства последней очереди - 4 квартал 2014 года.

Для финансирования строительства ООО привлекает средства физических лиц (дольщиков) по договорам участия в долевом строительстве. По условиям заключаемых договоров долевого участия квартиры будут передаваться в собственность дольщикам после завершения строительства каждой очереди и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанные договоры относятся к договорам с длительным технологическим циклом. Поэтапная сдача работ условиями указанных договоров не предусмотрена.

В соответствии с положениями статьи 316 Налогового кодекса РФ доход от реализации по договорам с длительным циклом распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом равномерности признания дохода по указанным работам (услугам). При этом принципы и методы должны быть закреплены в учетной политике налогоплательщика для целей налогообложения.

Для равномерного отражения доходов от реализации в налоговом учете ООО разработан собственный расчетный метод, закрепленный в учетной политике.

В соответствии с указанным методом прибыль для целей налогообложения рассчитывается следующим образом:

1) на каждую отчетную дату определяется объем накопленных прямых затрат на строительство, приходящихся на каждую очередь;

2) определяется доля (%) площади квартир и коммерческих помещений каждой очереди строительства в общей продаваемой площади жилого комплекса;

3) косвенные расходы на строительство (не включая расходы на управление, признаваемые единовременно), распределяются по каждой очереди строительства пропорционально удельному весу, рассчитанному в пункте 2;

4) определяется сумма прямых и косвенных затрат по каждой очереди на отчетную дату;

5) определяется доля зарегистрированных договоров долевого участия (в кв. м.) в отчетном периоде в общей площади квартир и коммерческих помещений по каждой очереди;

6) определяется совокупный объем понесенных затрат, приходящихся на каждую очередь, исходя из доли заключенных в отчетном периоде договоров долевого участия;

7) рассчитывается прибыль для целей налогообложения путем умножения объема понесенных затрат (пункт 6) на заложенный в проекте уровень рентабельности (отношение плановой прибыли к сумме плановых прямых и косвенных затрат на строительство);

8) прибыль, признаваемая для целей налогообложения в отчетном периоде, рассчитывается как разница между прибылью, признанной в прошлых отчетных периодах, и прибылью, рассчитанной на отчетную дату (пункт 7).

На основании вышеизложенного просим дать письменные разъяснения по следующим вопросам:

1. Необходимо ли распределение прибыли ООО в разрезе отчетных и налоговых периодов или финансовый результат подлежат признанию единовременно после завершения строительства (передачи квартир)?

2. В случае, если распределение по периодам необходимо, является ли изложенный выше алгоритм обоснованным?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли доходов организации-застройщика при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств в порядке долевого участия и сообщает, что в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах. Консультирование указанных лиц по выбору наиболее оптимального для налогоплательщика порядка уплаты налога, проведение экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, методик оценки показателей хозяйственной деятельности этих лиц, а также оценка конкретных хозяйственных операций к обязанностям Минфина России не относятся.

Одновременно сообщаем следующее.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

При этом указанной статьей установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

С учетом статей 36 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимости, включая элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из положений статьи 271 Кодекса в целях налогообложения прибыли доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Учитывая, что затраты, связанные со строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств дольщиков и в налоговом учете указанные доходы и расходы не отражаются, по окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию.

ВрИО директора Департамента

С.В. Разгулин