Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу N 33-1650/2014 (ключевые темы: договор займа - покупка квартиры - сделки - залог - правоустанавливающие документы)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу N 33-1650/2014

 

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Осадчей Е.А.,

судей Ивановой В.П., Полыги В.А.,

при секретаре Павленко Е.И.

с участием прокурора Смирновой Я.Е.

рассмотрела в судебном заседании 19 марта 2014 года

дело по апелляционным жалобам ответчика Шаповалова С.В., представителя ответчика Бабикова И.Ф. - Даниловского М.В. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 11 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Дант Э.Ю, удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры, общей площадью 60,7 кв.м., расположенной по адресу: " ... " , условный номер N " ... " , заключенный Дант Э.Ю, и Бабиковым И.Ф. .

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: договора купли-продажи от " ... " - и передать в собственность Э.Ю, квартиру, общей площадью 60,7 кв.м., расположенной по адресу: " ... " условный номер N " ... " .

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N " ... " от " ... " о государственной регистрации права собственности Бабикова И.Ф. на указанную квартиру.

В удовлетворении исковых требований Дант Ю.К. , Дант Н.В. к Бабикову И.Ф. о признании договора незаключенным, а также иска Бабикова И.Ф. к Дант Э.Ю, , Дант Ю.К. , Дант Н.В. о выселении отказать.

Взыскать с Бабикова И.Ф. в пользу Дант Э.Ю, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

Взыскать с Бабикова И.Ф. в доход местного бюджета расходы государственную пошлину в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дант Э.Ю. обратилась в суд с иском к Бабикову И.Ф., Шаповалову С.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира N " ... " , расположенная по адресу: " ... " . " ... " она взяла у Бабикова И.Ф. и Шаповалова С.В. в долг денежные средства в размере " ... " рублей под залог вышеназванной квартиры. Однако сделка была оформлена как договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры. " ... " , после регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Омской области, Шаповалов С.В. выдал ей расписку, в которой обязался вернуть право собственности на квартиру.

В настоящее время ответчики принимать долг и вернуть в ее собственность квартиру отказываются. Намерений продавать квартиру она не имела, поскольку данное жилое помещение является единственным местом для проживания, при подписании договора купли-продажи была уверена, что таким образом обеспечивает свои обязательства по возврату долга. Ключи, квитанции на квартиру она ответчикам не передавала, поисками нового жилого помещения не занималась. Просила признать договор купли-продажи спорной квартиры от " ... " г., заключенный между нею и Бабиковым И.Ф., недействительным на основании ст. 170 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки.

Ответчик Бабиков И.Ф. иск не признал и обратился к Дант Э.Ю., Данту Ю.К., Дант Н.В. со встречными исковыми требованиями о выселении, указав, что " ... " на основании договора купли-продажи от " ... " за ним зарегистрировано право собственности на квартиру N " ... " , расположенную по адресу: " ... " , однако ответчики продолжают пользоваться спорной квартирой и не передают ключи. Просил выселить их из данной квартиры.

Дант Ю.К., Дант Н.В. обратились к Бабикову И.Ф. с иском о признании договора купли-продажи от " ... " незаключенным, применении последствий недействительности сделки, указав, что ранее спорная квартира была предоставлена Данту Ю.К. и членам его семьи при увольнении с военной службы по контракту на основании договора социального найма жилого помещения. Полагали, что их право пользования жилым помещением носит бессрочный характер. Дант Э.Ю. продала спорную квартиру по фиктивному договору с целью получения в долг денежных средств под залог квартиры. Однако ответчик возвращать спорное жилое помещение отказывается.

В судебном заседании истец Дант Э.Ю., ее представитель Лиханов М.С. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, требования Дант Ю.К., Дант Н.В. считали обоснованными. Встречные исковые требования не признали. Истец пояснила, что денежные средства занимала для своего отца Данта Ю.К., который и производил возврат долга, договор фактически был заключен с Шаповаловым, однако подпись в нем стояла Бабикова. На момент подписания договора купли-продажи полагала, что оформляет квартиру в залог. Денежные средства в полном объеме должны были быть возвращены в сентябре, однако, принимать последний платеж Шаповалов отказался и потребовал освободить квартиру.

Истцы Дант Ю.К ... Дант Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали. Дант Н.В. пояснила, что о продаже квартире не знала, в настоящее время продолжает проживать в спорной квартире, иного жилого помещения для проживания не имеет.

Ответчики Бабиков И.Ф., Шаповалов С.В. в судебном заседании участия не принимали.

Представитель Бабиков И.Ф. - Лысенко А.В. исковые требования Дант Э.Ю., Дант Ю.К ... Дант Н.В. не признал, встречные исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, указав, что стороны совершили именно сделку купли-продажи квартиры, правоотношений, вытекающих из договора займа, между сторонами не возникало. Бабиков И.Ф. передал Дант Э.Ю. за приобретенную им квартиру сумму, указанную в договоре - " ... " рублей.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Шаповалов С.В. просит решение суда отменить, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на необоснованность выводов суда в части того, что спорная сделка купли-продажи квартиры прикрывала собой договор залога квартиры для обеспечения обязательств по договору займа, поскольку заключенный с Дант Э.Ю. договор займа денежных средств не имеет никакого отношения к сделке по продаже спорной квартиры. Денежные средства передавались в долг для приобретения истцами другой квартиры. Указывает на то, что написанная им собственноручно расписка о возврате квартиры в случае возвращения суммы долга была написана в обеспечение данного им истцам обещания о возможном разрешении вопроса с Бабиковым И.Ф. о возврате им квартире в случае досрочного погашения суммы долга. При этом полагает, что цена спорной квартиры соответствует ее рыночной стоимости.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Бабикова И.Ф. - Даниловский М.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебным акт, удовлетворить встречные исковые требования, ссылаясь на то, что суд незаконно признал ничтожной сделкой договор, заключенный между Дант Э.Ю. и Бабиковым И.Ф. Считает недоказанным, что в момент заключения сделки купли-продажи квартиры воля сторон была направлена на достижение иных правовых последствий, поскольку факт получения истцом за спорную квартиру денежных средств в размере " ... " рублей, подтверждается подписью Дант Э.Ю. в договоре, акте приема-передачи, которая последней не оспаривалась. Каких-либо условий по займу или залогу договор не содержит. Доводы истца о том, что цена квартиры не соответствует ее рыночной стоимости, что Бабиков И.Ф. перед заключением сделки не осматривал квартиру, не оплачивал коммунальные платежи после совершения сделки, правового значения для рассматриваемого спора не имеют, в связи с чем, не могли быть приняты во внимание судом. Написанная после регистрации перехода права собственности Шаповаловым С.В. расписка о возврате квартиры в случае погашения задолженности не может являться гарантией возврата права собственности на квартиру, поскольку Шаповалов С.В. на момент ее написания собственником квартиры не являлся, а, соответственно, не имел право на распоряжение спорным имуществом. Суд при разрешении спора не принял во внимание имеющиеся в пояснениях сторон противоречия относительно условий договора займа и обстоятельств его исполнения, не рассмотрел в полном объеме вопрос о применении последствий недействительности сделки.

Апелляционное представление прокурора Советского административного округа г. Омска отозвано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Шаповалова С.В., представителя Бабикова И.Ф. - Даниловского М.В., поддержавших доводы жалобы, возражения Дант Н.В., Дант Э.Ю., представителя Дант Э.Ю. - Лиханова М.С., выразивших согласие с постановленным решением суда, заключение прокурора отдела прокуратуры Омской области Смирновой Я.Е., судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч.2 п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Обращаясь в суд с названным иском, истица Дант Э.Ю. просила признать договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между нею и Бабиковым И.Ф., недействительным, ссылаясь на притворность данной сделки, поскольку в действительности имел место договор займа с залогом имущества, просила применить последствия данной сделки как ничтожной.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что " ... " между Дант Э.Ю. и Бабиковым И.Ф. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: " ... " , по условиям которого Дант Э.Ю.(Продавец) продала Бабикову И.Ф. указанную квартиру за " ... " рублей.

Сторонами также составлен акт приема-передачи от " ... " г., согласно которого спорная квартира, ключи от квартиры, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и абонентской платы за телефон, были переданы Бабикову И.Ф., Продавец от Покупателя получил денежные средства за проданную квартиру в сумме 2000000 рублей.

" ... " произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру на имя Бабикова И.Ф.

Вместе с тем, Дант Э.Ю. указывала на притворность указанной сделки, утверждая, что фактически имел место договор займа денежных средств в сумме " ... " рублей между Шаповаловым С.В.(Займодавец) и ею(Заемщик), представив в обоснование своих доводов расписку, написанную собственноручно ответчиком Шаповаловым С.В. " ... " г., согласно которой тот, при условии возврата суммы займа в размере " ... " рублей и полагающихся процентов в сумме " ... " рублей на " ... " г., обязался вернуть спорную квартиру, общей площадью 60 кв.м.

Заявляя встречные исковые требования о выселении Дант Э.Ю., Дант Ю.К., Дант Н.В. из спорного жилого помещения, Бабиков И.Ф. ссылался на то, что расписка Шаповалова С.В. на сумму " ... " рублей никакого отношения к сделке по отчуждению спорной квартиры не имеет. Из подписей истца на договоре, в Акте приема-передачи, прямо вытекает, что он передал истцу за спорное жилое помещение денежные средства в размере " ... " рублей, сделка прошла государственную регистрацию, за ним зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, на что и была направлена воля сторон.

Судом установлено, что ИП Шаповалов С.В. является риелтором и доверенным лицом Бабикова И.Ф. на приобретение квартиры в г. Омске, что следует из договора возмездного оказания услуг от 30.04.2013г.(л.д.115).

" ... " . составлен Акт об оказанных услугах, согласно которого ИП Шаповаловым С.В. (Исполнителем) надлежащим образом оказаны услуги по подбору квартиры, а Бабиков И.Ф.(Заказчик) оплатил стоимость услуг в размере " ... " рублей(л.д.116).

Однако, ни Шаповалов С.В., ни Бабиков И.Ф., ни представляющий интересы Бабикова И.Ф. при регистрации спорной сделки представитель Мизрак А.В. спорную квартиру перед заключением сделки не осматривали; соглашений с иными зарегистрированными и проживавшими в спорной квартире лицами(Дант Ю.К. и Дант Н.В.), имеющими в силу требований ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", право бессрочного пользования данным жильем, не заключали; не требовали их выселения до и после оформления сделки; при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от " ... " Бабиков И.Ф. не присутствовал, договор был составлен в его офисе и подписан им в одностороннем порядке. После перехода права собственности к Бабикову И.Ф. в квартиру ни он, ни члены его семьи не вселялись и не делали попыток на вселение. Таким образом, из владения семьи Дант спорное жилое помещение не выбывало, семья продолжала им пользоваться как своей собственностью.

Доводы о том, что сторона ответчика не знала о положениях указанных статей, устанавливающих право родителей истца на бессрочное пользование спорным жилым помещением, подлежат отклонению, поскольку Шаповалов С.В., занимаясь риелторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, должен был знать указанные выше положения жилищного законодательства, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, поскольку данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Примерно такие же обязанности лежали и на представителе Бабикова И.Ф. - Мизрак А.В. Исходя из многочисленных судебных споров в арбитражных судах и судах общей юрисдикции нельзя признать и самого Бабикова И.Ф. добросовестно действующим лицом, не знающим общеизвестных правил о необходимости осуществления проверки правоустанавливающих документов Продавца; получении выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, содержащей сведения об арестах и обременениях в отношении объекта недвижимости; справки о проживающих лицах в продаваемом жилом помещении и пр.

Из текста расписки от " ... " следует, что Шаповалов С.В. обязался возвратить спорную квартиру при возврате истцом денежной суммы займа в размере " ... " рублей и полагающихся процентов в сумме " ... " рублей на " ... " г.

Судом установлено, что действительная рыночная стоимость квартиры по состоянию на дату продажи согласно экспертного отчета составляла " ... " руб., в связи с чем, у суда имелись основания ставить под сомнение приобретение ответчиком спорной квартиры по заниженной цене в " ... " руб., как указано в договоре купли-продажи от " ... " года.

Доводы жалоб о том, что указанные выше обстоятельства не имеют правового значения для рассматриваемого спора судебная коллегия отклоняет, поскольку в совокупности данные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически сделка сторонами не заключалась, что, в свою очередь, является косвенным доказательством того, что воля сторон при заключении сделки купли-продажи квартиры была иная.

При этом судебная коллегия отмечает, что государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с чем, государственная регистрация сама по себе не порождает и действительность сделки.

С учетом приведенных выше обстоятельств дела и, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ в их совокупности, вывод суда о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от " ... " являлся притворной сделкой, которая фактически прикрывала договор займа с залогом имущества(данного жилого помещения), положениям п.2 ст.170 ГК РФ не противоречит.

Поскольку договор залога между сторонами не оформлялся, суд правильно пришел к выводу о том, что к фактически возникшему правоотношению подлежат применению правила о договоре займа. Однако, поскольку каких-либо требований ответчиком в отношении указанной суммы по нормам закона о займе по настоящему делу не заявлялось, спор о наличии, либо отсутствии долга не рассматривался. С учетом установленных обстоятельств суд также верно указал на недействительность заключенного " ... " между истцом Дант Э.Ю. и ответчиком Бабиковым И.Ф. договора купли-продажи квартиры N " ... " по адресу: " ... " и применил последствия данной сделки.

По смыслу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка является ничтожной с точки зрения ее последствий, которые должны были наступить при совершении именно данной сделки, поэтому, давая оценку действиям Бабикова И.Ф. по подписанию договора купли-продажи, сдачи документов на государственную регистрацию его представителями, что происходило в один и тот же день, суд правильно исходил из заблуждения Дант Э.Ю. в отношении последствий совершаемых действий и сделки в целом, при этом суд правильно исходил из положений ст.178 ГК РФ, согласно которой заблуждение сторон означает, что совершенная сделка не отражает действительную волю сторон, не способна привести к тем правовым результатам, которые стороны реально имели в виду на момент ее совершения, причины заблуждения в таком случае правового значения не имеют.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ ничтожная сделка изначально является недействительной, независимо от того, признает ли ее таковой суд.

Поэтому суд правильно применил последствия первоначальной ничтожной сделки к последующей сделке в отношении спорной квартиры.

При этом, согласно ч.2 п.2 ст.166 ГК РФ предусматривает право суда применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, т.е. независимо от правового обоснования истцом заявленных требований.

Согласно ст.196 ГПК РФ суд определяет юридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения, применяет закон, подлежащий применению.

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что судом в соответствии с требованиями ст.ст.12, 56 ГПК РФ определены все обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, которые всесторонне и полно исследованы во взаимосвязи с представленными по делу доказательствами, материальный закон применен и истолкован правильно, в данной связи доводы жалобы заявителей о нарушении судом норм материального права не заслуживают внимания.

В удовлетворении исковых требования Дант Ю.К., Дант Н.В. к Бабикову И.Ф. о признании договора купли-продажи незаключенным суд отказал.

Решение суда в данной части требованиям законодательства не противоречит, в апелляционной жалобе не оспаривается и предметом судебной проверки в порядке действия ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не является.

Суд, удовлетворив исковые требования Дант Э.Ю., на основании ст.ст. 98, 103 ГПК РФ обоснованно взыскал с Бабикова И.Ф. государственную пошлину в пользу Дант Э.Ю. в размере " ... " рублей и " ... " рублей - в доход местного бюджета.

Доводы жалобы заявителей в основном направлены на оспаривание установленных судом обстоятельств дела и оценки доказательств по делу, между тем иной оценки представленным по делу доказательствам судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не усматривает.

Поскольку решение суда постановлено с правильным применением норм материального права, нарушений процессуального законодательства при рассмотрении иска судом не допущено, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Применительно к положениям ст. 200 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым исправить допущенную судом описку в резолютивной части в написании адреса местонахождения спорного жилого помещения. Вместо неправильно указанного адреса " " ... " " следует указать " " ... " ", что соответствует правоустанавливающим документам и другим материалам дела.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Шаповалова С.В., представителя ответчика Бабикова И.Ф. - Даниловского М.В.- без удовлетворения.

Исправить допущенную судом описку в резолютивной части в написании адреса местонахождения спорного жилого помещения, вместо неправильно указанного адреса " " ... " " следует указать " " ... " ", что соответствует правоустанавливающим документам и другим материалам дела.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.