Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2015 г. по делу N 33-284/2015 (ключевые темы: нежилые помещения - собственность на земельный участок - общая долевая собственность - регистрация прав - участник долевого строительства)

Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2015 г. по делу N 33-284/2015

 

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Белоногого А.В.

судей

Ильичёвой Е.В., Бакуменко Т.Н.,

при секретаре

Чернышове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 января 2015 года апелляционную жалобу Н.Т.И. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июля 2014 года по гражданскому делу N 2-2757/2014 по заявлению Н.Т.И. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, обязании устранить допущенное нарушение прав.

Заслушав доклад судьи Белоногого А.В., объяснения представителя заявителя Н.Т.И., Афанасьевой И.В., действующей на основании доверенности от "дата", поддержавшей доводы жалобы, представителя заинтересованного лица, Управления Росреестра по Ленинградской области Некрасова С.Н., действующего на основании доверенности от "дата", полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Н.Т.И. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с вышеуказанным заявлением, в котором просила признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", кадастровый номер N ... В порядке восстановления права просила обязать Управление Росреестра по Ленинградской области устранить нарушение прав заявителя.

В обоснование заявления Н.Т.И. ссылалась на то, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью " ... " кв.м., расположенное на 3 этаже в здании по вышеуказанному адресу.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлением о регистрации своего права общей долевой собственности на земельный участок под названным зданием.

Уведомлением от "дата" N ... заявителю было сообщено о приостановлении регистрационных действий сроком на один месяц, поскольку государственный регистратор счел представленный протокол общего собрания собственников помещений в здании ненадлежащим документом - основанием возникновения права собственности на земельный участок.

Поскольку указания, изложенные в уведомлении от "дата", заявителем выполнены не были, "дата" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области принято решение об отказе в государственной регистрации права.

Заявитель полагал, что представленные документы достаточны для установления его права собственности; принятое решение, по мнению заявителя, нарушает его права и законные интересы.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июля 2014 года Н.Т.И. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит состоявшееся решение суда по делу отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, и вынести новое об удовлетворении заявления.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Н.Т.И. на праве частной собственности принадлежит нежилое помещение N ... общей площадью " ... " кв.м., расположенное на 3 этаже в здании торгово-офисного центра по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", площадью " ... " кв.м., объект недвижимости сформирован и поставлен на кадастровый учет "дата".

Согласно протоколу от "дата" N ... внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений здания торгово-офисного центра по адресу: Ленинградская область, город Выборг, "адрес", собственники единогласно утвердили таблицу размеров долей в праве общей долевой собственности на общее имущество здания; также большинством голосов приняли решение оформить право общей долевой собственности на общее имущество, а также единогласно приняли решение оформить земельный участок под зданием в общую долевую собственность на условиях соглашения (приложение N ... к протоколу).

Приложениями к указанному протоколу общего собрания является таблица размера долей в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, а также соглашение собственников о регистрации земельного участка под зданием в общую долевую собственность.

Согласно выписке из ЕГРП от "дата" земельный участок с кадастровым номером N ... , расположенный по адресу: "адрес", имеет категорию земель: земли населенных пунктов, назначение: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (л.д.33-34).

Разрешая заявление Н.Т.И., суд первой инстанции пришел к выводу, что доли всех собственников помещений в праве на земельный участок являются равными; не все собственники нежилых помещений в указанном здании торгово-офисного центра свои права зарегистрировали; таким образом, протокол не является фиксацией воли всех собственников помещений, поскольку в настоящий момент полный состав собственников всех помещений в данном здании не установлен. Также суд указал, что не представлено Приложение N ... к указанному протоколу.

Изложенные выводы судебная коллегия полагает ошибочными, основанными на неверном понимании норм материального права и системном их толковании.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Из приведенной нормы следует, что собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания.

Соответствующие доли в праве собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, что согласуется с правовым регулированием, установленным пунктом 4 статьи 35, пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Системное толкование изложенных норм права позволяет сделать вывод, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом земельный участок, расположенный под зданием, по общим правилам в состав общего имущества такого здания не входит.

Указанное понимание отношений собственников помещений в нежилом здании согласуется с правовыми позициями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 года N 64.

В силу различия в правовой природе отношений, складывающихся по поводу прав на земельный участок на стороне собственников помещений в многоквартирном доме и собственников помещений в полностью нежилом здании, правовое регулирование, предоставляющее собственникам помещений в многоквартирном жилом доме право общей долевой собственности на земельный участок под домом, не может быть применено в отношении заявителя.

Установленные отличия правового регулирования оснований возникновения прав на землю в отношении природы объекта, неразрывно связанного с земельным участком, позволяют судебной коллегии не согласиться с утверждениями подателя жалобы об автоматическом возникновении на его стороне права общей долевой собственности на земельный участок в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку данная норма права является специальной нормой узкого применения - только в отношении тех собственников, помещения которых расположены в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности.

Дифференцированный подход законодателя к определению оснований и порядка возникновения прав на землю, закрепленный действующим земельным законодательством, с учетом особенностей, установленных нормами жилищного права, отвечает требованиям, установленным подпунктами 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Порядок приобретения прав на земельный участок под нежилым зданием не может регулироваться специальными нормами Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а определяется по общим принципам, установленным ЗК РФ.

Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области от "дата" на запрос судебной коллегии, земельный участок с кадастровым номером N ... (предыдущий N ... ), расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", площадью " ... " кв.м., сформирован и поставлен на учет "дата".

Постановлением Главы Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области от "дата" N ... указанный земельный участок за плату предоставлен К.С.Н., являвшемуся собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права "дата" на основании договора купли-продажи от "дата" право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ОБЩЕСТВО (л.д.97).

Согласно разрешению на строительство от "дата" N ... , выданному Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, ОБЩЕСТВО разрешена реконструкция имеющегося жилого дома.

Исходя из поступивших на запрос судебной коллегии документов из Управления Росреестра по "адрес", разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от "дата" N ... ОБЩЕСТВО разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: "Торгово-офисный центр с реконструкцией "адрес" в г.Выборге", расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес" (л.д.69-70)

Протоколом общего собрания участников ОБЩЕСТВО от "дата" N ... оформлено решение об отказе Общества от права собственности на земельный участок площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", в связи с вводом указанного нежилого здания в эксплуатацию и возникновением с этой даты права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений данного здания.

"дата" представитель ОБЩЕСТВО обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности Общества на указанный земельный участок, представив названный протокол общего собрания участников.

Уведомлением от "дата" Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило Обществу о том, что государственная регистрация прекращения права собственности произведена "дата".

Из свидетельства о государственной регистрации права от "дата" следует, что право собственности Н.Т.И. на встроенное нежилое помещение на поэтажном плане N ... общей площадью " ... " кв.м., расположенное в нежилом здании (торгово-офисный центр) по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", возникло на основании договора N ... долевого участия в строительстве от "дата", заключенного с ОБЩЕСТВО, и акта приема-передачи от "дата", о чем "дата" в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д.21).

Из материалов дела также следует, что ОБЩЕСТВО не является собственником каких-либо помещений в указанном нежилом здании, при этом реконструкция существовавшего жилого дома, принадлежавшего данному Обществу на праве частной собственности вместе с земельным участком, производилась путем привлечения инвестиций и заключения с инвесторами договоров долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, ОБЩЕСТВО, прежний собственник земельного участка и строения на нем, которое подверглось реконструкции, при привлечении денежных средств дольщиков, в том числе заявителя, предполагал, что по окончанию строительства и вводу реконструированного объекта в эксплуатацию помещения в нем будут переданы в собственность дольщиков.

По своей правовой природе договор долевого участия в строительстве фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Вместе с тем согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Положениями статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Системное толкование приведенных положений закона позволяет судебной коллегии сделать вывод, что когда строение и земельный участок принадлежат единому собственнику, то при отчуждении им строения земельный участок следует судьбе названного строения.

При этом государственная регистрация перехода прав осуществляется одновременно на оба объекта - земельный участок и строение.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает применимыми к спорным правоотношениям положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 вышеупомянутого Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, поскольку право собственности ОБЩЕСТВО на ранее существовавший объект в связи с его реконструкцией прекращено, и возникло право собственности дольщиков на вновь созданный объект нежилого фонда.

Таким образом, к заявителю, как соинвестору работ по реконструкции здания, в размере его доли в праве на реконструируемый (вновь созданный) объект недвижимого имущества перешло право собственности на земельный участок, ранее принадлежавший ОБЩЕСТВО, в связи с чем решение общего собрания собственников помещений об определении долей в праве собственности на земельный участок в данном случае не требовалось.

При этом правоустанавливающими документами на долю в праве собственности на земельный участок будут являться те же документы, которые являлись основанием возникновения права на нежилое помещение.

Пунктом 3 статьи 17 вышеупомянутого Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ установлено, что основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.

Судебная коллегия полагает, что регистрация права общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок подлежит в соответствии со статьей 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ, то есть на основании документов для регистрации его права на помещение в здании на земельном участке с представлением заявления самого заявителя о такой регистрации.

Поскольку регистрация права собственности заявителя на помещение в здании уже была произведена Управлением Росреестра по Ленинградской области, то заявителю в смысле положений статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не требовалось представления каких-либо дополнительных документов.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе изложены в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как установлено судебной коллегией основания, на которые указывает государственный регистратор в оспариваемом решении, не могут быть применены к заявителю.

На какие-либо иные основания отказа в регистрации права в обжалуемом решении не указано.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводам о том, что правоустанавливающим документом на землю в данном случае является договор долевого участия в строительстве (реконструкции); право собственности на реконструируемое здание перешло к дольщикам в объеме вложенных инвестиций, в связи с чем и право собственности на землю также перешло к соивесторам пропорционально принадлежащим им нежилым помещениям в этом здании; учитывая, что регистрация права общей долевой собственности на земельный участок в данном случае должна производиться одновременно с регистрацией права собственности дольщика на нежилое помещение; принимая во внимание, что одновременное обращение сособственников в регистрирующий орган необходимо лишь в случае первоначальной регистрации права, а в данном случае произошел переход ранее возникшего права, то одновременного обращения сособственников для регистрации права собственности на земельный участок не требуется.

Поскольку сведения об общей площади вновь созданного (реконструированного) объекта нежилого фонда имелись в техническом паспорте на здание, представлявшемся при регистрации права на реконструированный объект; при этом такие сведения имеются в разрешении на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства от "дата" N ... , представленного судебной коллегии Управлением Росреестра по Ленинградской области; сведений о составе общего имущества в здании в данном случае не требовалось, поскольку земельный участок представляет собой самостоятельный объект недвижимости, на размер доли в праве общей собственности на который не влияет состав иного общего имущества нежилого здания, то у заинтересованного лица не имелось оснований для отказа заявителю в регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок по изложенным в данном решении основаниям.

В силу изложенного, с учетом положения статей 249, 258 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о незаконности оспариваемого решения Управления Росреестра по Ленинградской области.

В части решения вопроса об установлении долей, судебная коллегия исходит из ранее изложенных норм права, в том числе положений статьи 35 ЗК РФ, и приходит к выводу, что в отношении заявителя подлежала регистрации доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, представляющее собой отношении площади принадлежащего заявителю нежилого помещения к общей площади реконструированного здания, расположенного на данном земельном участке.

Как указывал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 28 Постановления Пленума от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

При удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать: либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению; либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.

Названный срок необходимо устанавливать с учетом характера дела, а также действий, которые следует совершить в целях устранения в полном объеме допущенного нарушения прав и свобод заявителя или препятствия к осуществлению его прав и свобод.

Судебная коллегия, принимая во внимание характер спора, положения пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, полагает возможным установить срок осуществления регистрации спорного права - десять дней с момента вынесения настоящего определения.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановленное судом первой инстанции решение не соответствует требования упомянутой нормы процессуального закона, а также разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении".

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления Н.Т.И.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июля 2014 года - отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об отказе Н.Т.И. в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером N ... , расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от "дата" N ...

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение десяти дней со дня вынесения настоящего апелляционного определения произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности Н.Т.И. на земельный участок площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N ... , расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", "адрес", согласно заявлению от "дата" N ... , с выдачей заявителю соответствующего свидетельства о праве.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.