Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 13 января 2015 г. по делу N 33-18/2015 (ключевые темы: выкупная цена - арендная плата - право выкупа - договор аренды нежилого помещения - электрическая энергия)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 13 января 2015 г. по делу N 33-18/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мухортовой Л.И.,

судей Герцева А.И., Борисовой О.В.

при секретаре Павловой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к ЗАО " В." о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок

по апелляционной жалобе О.

на решение Шебекинского районного суда от 30 сентября 2014 года

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения представителя О. - Б., поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя ЗАО " В" - Е., полагавшего оставить решение без изменения, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

О. обратилась с иском к ЗАО " В" о признании права собственности на нежилое здание магазина общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым (условным) номером "данные изъяты", расположенное по адресу: "адрес", а также расположенный по тому же адресу земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что "данные изъяты" между ней и ЗАО " В" был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ЗАО " В" приняло на себя обязательства передать в аренду, а О. принять указанное недвижимое имущество. Исполнение сторонами обязательств о передаче арендованного имущества подтверждено актом приема-передачи от "данные изъяты".

Договор аренды содержал условие о выкупе предмета аренды. В период с "данные изъяты" помимо суммы арендной платы, истицей уплачены выкупные платежи в полном объеме, что дает основания о возникновении права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

12.05. 2014 года О. в ЗАО " В" направлено письмо, в котором указано о необходимости обеспечения явки представителя с оформленными надлежащим образом полномочиями для регистрации перехода права собственности, которое ответчиком проигнорировано.

В судебном заседании представитель О. - Б. поддержал заявленные требования по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ЗАО " В" Е. иск не признал, ссылаясь на задолженность у О. перед ЗАО " В" по договору аренды за период с "данные изъяты" по "данные изъяты", в т.ч. задолженности по оплате за электроэнергию - "данные изъяты" руб.

"данные изъяты" договор аренды был перезаключен с ООО " И", директором которого является О.

ООО " И", договор с которым на настоящий момент расторгнут, также является должником по договору.

Представитель ответчика, считал также договор аренды незаключенным, поскольку сторонами в соответствии с п.4.5 договора (представленного стороной ответчика) цена имущества не была оговорена, то есть, не согласована.

Решением в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе О. ссылается на незаконность, необоснованность вынесенного решения, просит о его отмене. В жалобе ссылается на не исследованность судом представленного истцом договора аренды от "данные изъяты", в котором сумма выкупа была определена и составляла "данные изъяты" руб.

В жалобе указывается на непринятие судом во внимание информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда от 25.02.2014 г. N165 по которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не в праве на этом основании ссылаться на его не заключение; договор, который в силу закона подлежит регистрации, в случае отсутствии регистрации является действительным.

Апеллянт полагает, что при отсутствии государственной регистрации договора аренды от "данные изъяты", заключенного с ЗАО " В", договор считается заключенным, поскольку он (договор) исполнялся сторонами на протяжении всего срока действия, в полном объеме уплачивались платежи, не оспаривался сторонами, не был признан недействительным.

В жалобе указывается на необоснованность выводов суда о несогласованности выкупной цены спорного имущества, которая была согласована сторонами при его заключении.

По результатам рассмотрения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что доводы жалобы заслуживали внимание, однако не были оценены судом при постановлении обжалуемого решения, что является нарушением ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, влечет его отмену.

Отказ в удовлетворении иска, мотивирован судом тем, что О. с момента заключения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа и оплаты выкупной цены с заявлением о государственной регистрации договора аренды, перехода права собственности на него в соответствующие органы не обращалась.

Договор между истицей и ответчиком в отношении спорного недвижимого имущества был заключен после вступления в силу Закона о регистрации, он не может служить основанием в качестве достаточного и допустимого доказательства возникновения у истицы права собственности на спорное здание и земельный участок.

Обоснованы доводы ответчика о несогласовании сторонами существенного условия договора - выкупной цены.

Пунктом 4.5 договора от "данные изъяты" определен порядок уплаты выкупной цены - выкупные платежи составляют "данные изъяты" руб. в месяц, арендатору предоставляется право досрочного выкупа арендуемого имущества, цена при досрочном выкупе имущества оговаривается сторонами отдельно. Содержание указанного пункта Договора с учетом выкупной цены имущества - "данные изъяты" руб., свидетельствует о том, что между сторонами достигнуто соглашение о полной выплате выкупной цены в течение 30 лет после его заключения, до истечения указанного срока следовало признать выкуп досрочным.

Заключенный сторонами договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора аренды недвижимого имущества и договора купли-продажи, что дает основания для применения к возникшим спорным правоотношениям норм ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимости, в т.ч. ст.555 настоящего Кодекса, которая признает незаключенным договор при отсутствии в нем согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

Спорный договор не может быть признан заключенным при условии досрочного выкупа в силу того, что в нем нет условий о цене здания и земельного участка.

При отказе в иске, суд признал обоснованными доводы ответчика о наличии задолженности у истицы перед ответчиком по оплате за электроэнергию, необоснованности доводов истицы о полной выплате выкупной стоимости имущества, со ссылкой на положения п.п.4.3, 3.1.3 Договора.

Выводы суда в решении нельзя признать обоснованными, правильными, поскольку в решении отсутствует оценка доказательствам, представленным участниками процесса в обоснование заявленных требований и возражений (платежным документам о внесении истицей арендодателю платежей и расчету ответчика о задолженности за электроэнергию).

Не дана оценка в решении представленному стороной истицы договору от "данные изъяты", подлинник которого был предоставлен данной стороной суду апелляционной инстанции, при отсутствии подлинника договора у стороны ответчика, предоставившей суду первой инстанции его светокопию от этого же числа с иными условиями, положенного в обоснование выводов при постановлении обжалуемого решения.

Не представлено суду апелляционной инстанции представителем ответчика подлинника, предоставленной светокопии договора от "данные изъяты" суду первой инстанции, положенного в обоснование выводов в решении.

Указанные обстоятельства, также свидетельствуют о постановлении решения с нарушением требований процессуального закона, при неправильном толковании норм материального права.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 2 ст. 56 ГПК РФ возлагает на суд обязанность определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и предписывает суду выносить такие обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В случае необходимости суд вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства, оказать им содействие в получении доказательств - ст. 57 ГПК РФ.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ч.2 ст.71 ГПК РФ подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Таким образом, договора, на которые ссылалась каждая сторона процесса, должны были быть представлены суду с надлежащим образом заверенными копиями либо их подлинники, однако мер к выполнению вышеуказанных требований процессуального закона суд первой инстанции не принял, что привело к неверному определению юридически значимых обстоятельств, постановлению решения с нарушением норм материального и процессуального права.

Из представленного стороной апеллянта суду апелляционной инстанции в материалы дела подлинника договора от "данные изъяты" следует, что между истицей и ЗАО " В" в лице генерального директора К. заключен договор аренды нежилого помещения (здания магазина), площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с правом выкупа по оговоренной цене, цене арендной платы.

Таким образом, с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, касающихся заключению сторонами дела договора аренды нежилого помещения от "данные изъяты", внесения арендатором арендодателю платежей, которые принимались последним, сторона ответчика, как сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе была на этом основании ссылаться на незаключённость этого договора.

Однако суд первой инстанции принял это в обоснование выводов об отклонении иска.

В письменном соглашении (подлиннике), представленном стороной апеллянта, его стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется, таковых стороной ответчика суду не представлено.

По смыслу ст.ст.164, 165, п.3 ст. 433, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п.1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Предоставив конкретное помещение (здание магазина) в пользование истца на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон по делу должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.Таким образом, при отсутствии доказательств того, что данный договор затрагивает права третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендуемого имущества истица правомерно занимала помещение, вносила за него плату, установленную соглашением сторон.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик в установленном законом порядке истребовал переданное в аренду помещение до обращения истицы в суд с настоящим иском в связи с неисполнением условий договора, стороной ответчика не представлено.

Таким образом, доводы ответчика о не заключении договора, которые приняты судом как обоснованные, направлены на иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды, способствует недобросовестному поведению данной стороны договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполнялся сторонами добровольно, не только в части передачи в аренду спорного имущества, но получения оговоренных платежей.

Соглашение об аренде в силу положений ст.ст. 606,607, 624 ГК РФ порождает обязанность арендодателя передать имущество другой стороне - арендатору, который обязан вносить плату.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (п.3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

Как следует из п.2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, сторона истицы ссылалась на факт заключения между ней и ответчиком договора аренды нежилого помещения с правом выкупа.

В обоснование требований данная сторона, как указано выше предоставила подлинник договора аренды от "данные изъяты", платежные квитанции о внесении платежей по договору аренды, которые суд оставил без оценки, приняв в обоснование выводов доводы ответчика, представившего светокопию такого же договора, но отличного по своему содержанию.

Из представленного суду апелляционной инстанции в материалы дела договора от "данные изъяты" следует, что между истицей и ЗАО " В" в лице генерального директора К. заключен договор аренды нежилого помещения (здания магазина), площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", с правом выкупа по оговоренной цене, цене арендной платы.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 1.4 договора (подлинника), представленного стороной истицы суду апелляционной инстанции, предусмотрен срок действия договора с "данные изъяты" по "данные изъяты". Договор заключен сроком на 5 лет, но согласно п.2 ст. 621 ГК РФ, в случае если ни одна из сторон не потребует расторжения договора, договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктом 1.2 договора определено то, что помещение (здание магазина) сдается в аренду с правом выкупа арендатора.

Выкупная цена данного имущества для целей выкупа оценена сторонами в "данные изъяты" руб. (п.4.1 договора).

Пунктом 4.3 определена возможность досрочного внесения арендной платы в кассу арендодателя.

Пунктами 4.4 и 4.5 определены ежемесячные платежи - арендной платы - "данные изъяты" руб. в месяц и выкупные платежи - "данные изъяты" руб. в месяц. При этом, стороны определили то, что суммы выплаченные сверх арендной платы считаются выкупными платежами.

Пунктом 4.2 договора определено и то, что коммунальные услуги (водо, электроснабжение, отопление, связь) оплачиваются арендатором ежемесячно в рублях по фактическому потреблению ресурсов по действующим ценам путем внесения средств, в кассу арендодателя либо по безналичному расчету, до 10 числа месяца следующего за отчетным.

Из квитанций к приходным кассовым ордерам за период действия заключенного договора аренды, имеющего условия внесения выкупной цены, что не оспаривалось представителем ответчика, истица внесла за пользование спорным помещением по договору аренды в правом выкупа - "данные изъяты" руб.

Как указал представитель истицы "данные изъяты" руб. составляют платежи, определенные п.4.2 договора, "данные изъяты" платежи, предусмотренные п.п.4.4, 4.5 и 4.1 договора. Назначение платежей в квитанциях содержат указания - оплата по договору от "данные изъяты".

Разногласия сторон по делу возникло только в части наличия задолженности по электроэнергии у истицы перед арендодателем, что по мнению представителя ответчика, является основанием к невозможности перехода права собственности на спорное здание от арендодателя к арендатору.

Суд первой инстанции принял указанные доводы в обоснование выводов в решении, установил сумму задолженности, которая указана стороной ответчика, однако анализа внесения вышеуказанных сумм истицей в кассу арендодателя при постановлении решения не привел.

В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика заявил о наличии у истицы задолженности на данный период времени не в сумме "данные изъяты" руб., а - "данные изъяты" руб., которая фактически оспаривается стороной апеллянта с учетом внесения вышеуказанных сумм арендодателю.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01 октября 2014 года (дело NА08-3753/2014) в котором участвовали те же лица, установлены факты не только заключения сторонами процесса вышеуказанного договора аренды, но и внесение арендатором предусмотренных им платежей, а также отсутствие задолженности по оплате электроэнергии, что послужило отказом в удовлетворении иска ответчика по данному делу о взыскании задолженности по договору аренды в сумме "данные изъяты" руб., который по утверждению стороны ответчика в данном судебном заседании стал составлять - "данные изъяты" руб., которая ничем не подтверждена, основана только произведенными расчетами данной стороной без предоставления допустимых и относимых доказательств, которые бы свидетельствовали о достоверном учете потребляемой электроэнергии со дня аренды по настоящее время.

Представленные стороной ответчика светокопии ведомости электропотребления ЗАО " В" не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства при ее оспаривании стороной истца, поскольку она не заверена, никем не подписана, не содержит данных в отношении магазина "адрес", переданного в аренду истице. Соответствующего документа, отвечающего требованиям допустимости и относимости как доказательства, стороной ответчика суду не представлено. Не представлено таковых документов и после предоставления судом апелляционной инстанции времени для доказанности возражений против иска.

Указания о верности копии ведомости самим ответчиком, при оспаривании этих данных истицей при отсутствии подлинника у суда, также не может свидетельствовать о допустимости и относимости данного документа, как доказательства.

Не представлено стороной ответчика и платежных документов, свидетельствующих о внесении ЗАО " В" платежей за потребление электроэнергии, в т.ч. в сумме определенную им как задолженность истца перед арендодателем за потребление электроэнергии при использовании магазина в "адрес".

Расчет, представленный ответчиком с учетом вышеизложенного, также не может свидетельствовать о задолженности у истицы, в т.ч. с учетом того, что в нем также имеются указания в отношении магазина "адрес", указания в нем задолженности при отражении несохранных ведомостей. (л.д. 46-73).

Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды магазина "адрес" от "данные изъяты", представленный в подлиннике стороной истицы, с последующим выкупом в порядке ст. 609 ГК РФ заключен в письменной форме, толкование его условий в силу ст. 431 настоящего Кодекса производится исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия заключенного сторонами вышеуказанного договора изложены ясно и недвусмысленно, позволяют однозначно отнести его к смешанному договору аренды с последующим выкупом арендованного имущества, поскольку это следует как из заголовка, так из его содержания, которым предусмотрен срок аренды имущества, размер и порядок внесения арендных платежей, права и обязанности арендатора и арендодателя.

Волеизъявление сторон сделки в первую очередь выражено в условиях согласованного и подписанного истцом и ответчиком договора аренды. Обязанность доказать несоответствие фактического волеизъявления сторон сделки условиям оформленного в письменной форме договора в соответствии со ст. 56 ГПК РФ лежало на ответчике, а таковых суду апелляционной инстанции данной стороной в опровержение доводов, изложенных в жалобе, не представлено.

Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции считает, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, поскольку право собственности было приобретено истицей в установленном условиями договоре порядке в соответствии с вышеуказанными нормами права, доказанности внесения соответствующих платежей, при отсутствии допустимых и относимых доказательств у стороны ответчика, на основании которых могли быть сделаны иные выводы.

Поскольку арендатор по договору аренды с правом выкупа полностью внес платежи в счет выкупа имущества (магазина), при отсутствии допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о задолженности у истицы перед арендодателем, судебная коллегия с учетом вышеуказанных фактических данных, пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции на основании п.п.1,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, вынесении нового решения об удовлетворении иска в части признании права собственности на арендуемое имущество - нежилое помещение (здание магазина), площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N - N, расположенного по адресу: "адрес"

Требования в части иска о признании права собственности на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по тому же адресу не могут быть удовлетворены, поскольку из условия договора, на который ссылалась сторона истицы таковые условия его сторонами не оговаривались, как это вытекает из его буквального толкования.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328?п.п.1,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шебекинского районного суда от 30 сентября 2014 года по делу по иску О. к ЗАО " В" о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок отменить, вынести новое решение, которым вышеуказанный иск О удовлетворить в части.

Признать за О право собственности на нежилое помещение (здание магазина), площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N - N, расположенного по адресу: "адрес".

В удовлетворении иска О. в части признании права собственности на земельный участок - отказать.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.