Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 03 сентября 2015 г. по делу N 33-2369/2015 (ключевые темы: залог - незаконное владение - квартира - договор купли-продажи квартиры - договор займа)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 03 сентября 2015 г. по делу N 33-2369/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бобковой С.А.,

судей Чернецовой Н.А., Быковой Н.В.,

при секретаре Лукьяненко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Карпушиной О.Б. и Катковой Н.В. на решение Кимовского городского суда Тульской области от 29 апреля 2015 года по иску Тихонова М.Е. к Катковой Н.В., Камчатову В.И., Карпушиной О.Б. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Чернецовой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тихонов М.Е. обратился в суд с иском к Катковой Н.В., Камчатову В.И., Карпушиной О.Б. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указал, что в начале января 2014 года он (Тихонов М.Е.) и его супруга Т. в связи с тяжелым материальным положением хотели взять кредит. В связи с тем, что они были пенсионерами, не смогли взять кредит в банке. Супруге кто-то из знакомых сказал, что можно обратиться в ООО "Бюро кредитных решений" в г.Туле и сообщили им адрес. Также в начале января 2014 года он и супруга обратились в эту организацию по вопросу получения кредита. Директором ООО " Б." являлась Б. а оформлением документов занималась менеджер, девушка по имени Н Данная организация оказывала содействие в получении кредитов. Он (Тихонов М.Е.) и его супруга хотели взять кредит на сумму ... Н пояснила им, что такую сумму можно получить только под залог недвижимого имущества. Они сообщили, что в собственности имеют квартиру по адресу: ... Также в ООО " Б" им поясняли, что кредитором может быть банк, другие кредитные организации или частные кредиторы. Он и супруга согласились взять кредит под залог квартиры. Между ним и ООО " Б" был заключен договор на оказание консультационно-сопроводительных услуг. Сразу ему этот договор не отдали. Получив договор позже, он (истец) обнаружил, что в нем стоит дата заключения дата. Через некоторое время им позвонила менеджер Н и сказала, что нашли частного кредитора, который может предоставить заем под залог квартиры. дата к ним домой приехала менеджер Н и Камчатов В.И., которого Н представила, как лицо, которое выдаст им кредит. Она также пояснила, что для оформления договора займа и залога квартиры им надо проехать в отделение Росреестра в г.Кимовске. Он (истец), его супруга, Н и Камчатов В.И. поехали в отделение Росреестра, расположенное по адресу: ... Там он (истец) подписывал бумаги, полагая, что подписывает договор залога своей квартиры. После подписания бумаг ему (истцу) Камчатов В.И. передал ... Остальные деньги, за минусом процентов и оплаты услуг ООО " Б", Камчатов В.И. сказал, что он (истец) получит позже. Однако больше ему (истцу) никто никаких денег не передавал. Только дата его (истца) дети, посмотрев договор, сказали, что он (истец) продал квартиру. Также он (истец) узнал, что квартира была еще перепродана. Спорная квартира была приобретена им (истцом) на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между ним (истцом) и колхозом Ш". На момент заключения договора в указанной квартире были прописаны он (истец), его супруга, их сыновья - Тихонов С.М., Тихонов А.М. и их несовершеннолетние внуки - Т Фактически в квартире проживали он (истец), его супруга, Тихонов А.М. и Т Намерения продавать квартиру у него (истца) не было, поскольку она является их единственным жильем. На момент заключения договора купли-продажи они проживали в спорной квартире. Из нее не выселялись, кому-либо ключи не передавали. дата его супруга Т скончалась. В связи со смертью она была снята с регистрационного учета. До настоящего времени в квартире проживают он (истец), Тихонов A.M. и Т. Согласно договору от дата, заключенному между ним (истцом) и Камчатовым В.И., действующим на основании доверенности в интересах Катковой Н.В., он (истец) продал в собственность Катковой Н.В. спорную квартиру. Заключая договор, он полагал, что заключает договор займа с залогом квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры он (истец) заблуждался относительно природы сделки. Камчатов В.И., действуя по доверенности в интересах Катковой Н.В., под видом заключения договора займа с залогом недвижимого имущества фактически заключил договор купли-продажи. Кроме того, по договору купли-продажи обязательства сторон исполнены не были. Он (истец) не получил в полном объеме ту сумму денег, которая предусмотрена договором. Ни Камчатову В.И., ни Катковой Н.В. фактически квартира во владение передана не была. Он (истец), как собственник квартиры, после заключения договора продолжал оплачивать коммунальные услуги, а также вносить плату за содержание и текущий ремонт имущества многоквартирного дома. Согласно договору купли-продажи от дата Каткова Н.В. продала спорную квартиру Камчатову В.И. Согласно договору купли-продажи от дата Камчатов В.И. продал спорное жилое помещение Карпушиной О.Б. В п.4 договора купли-продажи, заключенного между ним (истцом) и Камчатовым В.И., действующим в интересах Катковой Н.В., указано, что в продаваемом жилом помещении на регистрационном учете состоят Тихонов М.Е Т Тихонов С.М., Тихонов A.M., Тихонов Д.С., Т При приобретении в последующем данного жилого помещения Камчатову В.И. было известно о наличии граждан, имеющих право пользования жилым помещением. Согласно п.1.5 договора купли-продажи от дата, заключенного между Камчатовым В.И. и Карпушиной О.Б., продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости, не имеется. Полагал, что при продаже квартиры Камчатов В.И. действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. При заключении сделки купли-продажи спорной квартиры Карпушина О.Б. не приняла всех мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. В частности она не выяснила, имеются ли какие-либо права на проживание в приобретаемом жилом помещении иных лиц.

Просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ... заключенный дата между ним и Камчатовым В.И., действующим в интересах Катковой Н.В.; применить последствия недействительности сделки, возвратив ему в собственность жилое помещение по адресу: ... ; истребовать имущество в виде квартиры по адресу: ... из чужого незаконного владения Карпушиной О.Б. и возвратить в его собственность; прекратить право собственности Карпушиной О.Б. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ...

Истец Тихонов М.Е. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель истца Тихонова М.Е. по доверенности Тихонова Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении Тихонова М.Е. в обоснование заявленных исковых требований.

Представитель истца Тихонова М.Е. по ордеру Гавриков В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении Тихонова М.Е. в обоснование заявленных исковых требований.

Третье лицо Тихонов С.М., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Тихонова Д.С., в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования Тихонова М.Е.

Третье лицо Тихонов А.М., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Тихонова Я.А., в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования Тихонова М.Е.

Ответчик Карпушина О.Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Карпушиной О.Б. по доверенности Настасин С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Карпушиной О.Б. по доверенности Рыжов Г.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик Каткова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик Камчатов В.И. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ЗАО "ВТБ 24" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ЗАО "Страховая группа "Уралсиб" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Решением Кимовского городского суда Тульской области от 29.04.2015 года исковые требования Тихонова М.Е. удовлетворены полностью.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ... , заключенный дата между Тихоновым М.Е. и Камчатовым В.И., действующим в интересах Катковой Н.В.

Применены последствия недействительности сделки, в собственность Тихонова М.Е. возвращено жилое помещение по адресу: ...

Истребовано имущество в виде квартиры по адресу: ... из чужого незаконного владения Карпушиной О.Б. и возвращено в собственность Тихонова М.Е.

Прекращено право собственности Карпушиной О.Б. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ... , общей площадью 50,2 кв.м.

В апелляционной жалобе Карпушина О.Б. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе Каткова Н.В. просит отменить решение суда как незаконное в связи нарушением норм процессуального права и неправильным применением норм материального права. Указывает, что она не была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, дело рассмотрено в ее отсутствие.

Проверив материалы дела по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя ответчика Карпушиной О.Б. по доверенности Рыжова Г.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Карпушиной О.Б., представителей истца Тихонова М.Е. по доверенности Тихоновой Е.В., по ордеру адвоката Гаврикова В.А., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Тихонов М.Е. являлся собственником двухкомнатной ... , общей полезной площадью 50,2 кв.м, в том числе жилой площадью 32,4 кв.м на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между ним (истцом) и колхозом " Ш" Кимовского района Тульской области в лице коменданта Зайцевой Н.Н., действующей на основании доверенности, выданной колхозом " Ш" Кимовского района Тульской области. Указанный договор удостоверен государственным нотариусом Донской государственной нотариальной конторой Д дата реестр N N, зарегистрирован в БТИ.

дата между Тихоновым М.Е. и Камчатовым В.И., действующим от имени Катковой Н.В. на основании доверенности от дата, удостоверенной нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области В реестровый N N заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продал Катковой Н.В. двухкомнатную ... , общей площадью 50,2 кв.м. Согласно п.4 договора в продаваемом жилом помещении на регистрационном учете состоят Тихонов М.Е., Тихонова Л.А., Тихонов С.М., Тихонов А.М., Т

Каткова Н.В. зарегистрировала свое право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от дата

дата между Камчатовым В.И. и Катковой Н.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Камчатов В.И. приобрел у Катковой Н.В. спорную двухкомнатную квартиру. Согласно п.4 договора в продаваемом жилом помещении на регистрационном учете состоят Тихонов М.Е., Тихонова Л.А., Тихонов С.М., Тихонов А.М., Т

Камчатов В.И. зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N от дата

дата между Камчатовым В.И. и Карпушиной О.Б. заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого Карпушина О.Б. приобрела у Камчатова В.И. за счет собственных денежных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ЗАО) в кредит согласно кредитному договору N N от дата, ... , общей площадью 50,2 кв.м.

Карпушина О.Б. зарегистрировала свое право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от дата. Существующие обременения: ипотека в силу закона.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N N от дата собственником ... , площадью 50,2 кв.м является Карпушина О.Б. Имеется ограничение (обременение) - ипотека с дата на 98 месяцев.

дата между ВТБ 24 (ЗАО) и Карпушиной О.Б. заключен кредитный договор N N, согласно которому банк предоставил Карпушиной О.Б. кредит в сумме ... на срок 98 месяцев.

дата между ЗАО "Страховая группа "УралСиб" и Карпушиной О.Б. заключен договор о комплексном ипотечном страховании N N

Согласно сведениям, поступившим дата из отдела УФМС России по Тульской области в г.Кимовск по месту жительства по адресу: ... зарегистрированы: Т Тихонов М.Е., Тихонов С.М., Тихонов А.М.

В обоснование своих доводов о признании сделки недействительной Тихонов М.Е. сослался на то, что подписывая договор купли-продажи единственного жилья, находился в заблуждении относительно сути происходящего, думая, что оформляет договор займа под залог принадлежащей ему квартиры. Намерений продавать спорную квартиру у него не было. Он и его супруга хотели взять кредит на сумму ... Всеми вопросами занималась его супруга. При оформлении договора дата он получил от Камчатова В.И. всего ... , никаких денежных средств в дальнейшем он не получал. Подписание договора купли-продажи не соответствовало его фактическим интересам и намерениям, договор подписан в связи с заблуждением. После подписания договора он и члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире, оплачивать коммунальные расходы. В квитанциях об оплате была указана его фамилия.

Согласно ст.ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если:

сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2)сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое оно упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3).

При применении положений указанной выше нормы права следует исходить из того, что в силу ст.153 ГК РФ сделка представляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение только в случае, если воля будет выражена вовне, объективирована каким-либо способом. Таким способом является волеизъявление. Поэтому сделкой является действие, выражающее волю субъекта, направленную на достижение определенного правового результата путем волеизъявления.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, относятся к сделкам с пороком внутренней воли, которая может сформироваться в условиях искаженного представления лица об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.

По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Правовой целью договора купли-продажи являются переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст.454 ГК РФ).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных Тихоновым М.Е. исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку истец не собирался отчуждать на условиях договора купли-продажи квартиру, в котором проживают он и члены его семьи, другого жилья не имеет.

Истцом представлены квитанции об оплате найма жилья и коммунальных услуг по адресу: ... в которых указана общая площадь 50,2 кв.м, часть которых приобщена к материалам дела. Из квитанций усматривается, что коммунальные услуги оплачивает Тихонов М.Е.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи от дата между Тихоновым М.Е. и Камчатовым В.И., действующим от имени Катковой Н.В. на основании доверенности от дата, ключи от спорной квартиры ни Катковой Н.В., ни действующему в ее интересах Камчатову В.И., не передавались, Тихонов М.Е. и члены его семьи продолжают проживать в квартире, зарегистрированы по указанному адресу и несут расходы по содержанию имущества, оплачивают коммунальные услуги.

Наличие волеизъявления Тихонова М.Е. на отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры, являющейся для него и членов его семьи единственным жильем, по договору купли-продажи, также не подтвердилось, поскольку объявлений о продаже спорной квартиры он не размещал, в риэлторские агентства для оказания услуг по продаже жилого помещения не обращался.

Он и его супруга обращались в ООО Б по вопросу получения кредита.

Из объяснений в судебном заседании Тихонова М.Е. и его представителя по доверенности Тихоновой Е.В. следует, что о продаже спорной квартиры ему стало известно только в августе 2014 года, когда его дети обнаружили среди других документов договор купли-продажи.

дата Тихонов С.М. (сын истца) и Тихонова Е.В. обратились в МОМВД России "Кимовский" с заявлением, в котором просили провести проверку по факту завладения путем обмана квартирой, принадлежащей Тихонову М.Е.

Из материалов гражданского дела N N по иску Карпушиной О.Б. к Тихонову М.Е., Тихонову С.М., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Тихонова Д.С., Тихонову А.М., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Т о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета и по встречному иску Тихонова М.Е. к Катковой Н.В., Камчатову В.И., Карпушиной О.Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем возвращения жилого помещения в собственность, об истребовании имущества в виде квартиры из чужого незаконного владения и возвращении в собственность, о прекращении права собственности на квартиру следует, что в договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Камчатовым В.И. и Карпушиной О.Б. дата внесены сведения об отсутствии лиц, зарегистрированных в указанном объекте недвижимости на основании справки, выданной дата специалистом ЗАО " Ж" К. о том, что по адресу: ... никто не зарегистрирован.

дата Тихонов М.Е. обратился в МОМВД России "Кимовский" с заявлением, в котором просил провести проверку по факту выдачи указанной справки.

В ходе проверки данных заявлений оперуполномоченным ОЭБиПК МОМВД России "Кимовский" дата получено объяснение от Тихонова М.Е., который пояснил, что он и члены его семьи проживают в ... , собственником которой он является на основании договора от дата. В начале января 2014 года он и его жена Тихонова Л.А. обратились в ООО " Б" для того, чтобы оформить кредит на сумму ... в связи с тяжелым материальным затруднением. Представителем данного общества являлась Б Оформлением документов на ипотечный кредит занималась девушка по имени Н была ее руководителем. Он и его жена сообщили Н, что имеют в собственности двухкомнатную квартиру. Надежда пояснила, что кредит на сумму ... они могут одобрить под залог их квартиры, то есть составить договор залога. Он и его жена согласились. дата к ним приехали Камчатов В.И. и Н, с которыми он и его жена поехали в филиал ФГБУ по г. Кимовску, расположенный по адресу: ... Н пояснила ему (Тихонову М.Е.), что сейчас они подпишут договор займа под его квартиру. Он (Тихонов М.Е.) также пояснил, что неграмотен, в тот момент не читал, что подписывал, Он не знал, что подписал договор купли-продажи, думал, что подписал договор займа. Просил разобраться по данному факту.

дата он также пояснил, что директор ООО " Б" и менеджер Н убедили его и его жену, что они берут кредит в сумме ... на десять лет, после выплаты денежных средств обременение с квартиры будет снято. Поэтому он и его жена решили подписать договор займа. дата после подписания договора им дали ... , остальные обещали отдать в марте, также им дали на руки распечатанный график платежей по кредиту на сумму ... Н пояснила, что они будут платить деньги им (ООО " Б) на руки, привозить к ним в офис в г. Тула после того, как им отдадут в марте оставшуюся сумму. Однако никаких денег им больше никто не отдал. Надежда приезжала к ним в квартиру, фотографировала ее, пояснив, что это необходимо для ее оценки. Сначала Надежда сказала, что их квартира стоит ... , потом она пояснила, что ...

В ходе проверки заявлений Тихонова С.М., Тихоновой Е.В. оперуполномоченным ОЭБиПК МОМВД России "Кимовский" дата получено объяснение от К которая пояснила, что с 2012 года работала паспортисткой в ЗАО " Ж". В июле 2014 года она находилась на рабочем месте, к ней обратился мужчина по фамилии Камчатов (новый собственник квартиры ... ) с просьбой выдать ему выписку из домовой книги. Она пояснила, что в квартире по указанному адресу зарегистрированы 6 человек, их также придется вписать в выписку из домовой книги. Кроме того она пояснила Камчатову о наличии задолженности по данной квартире. Камчатов настаивал на том, чтобы она выдала ему выписку из домовой книги, в которой были бы сведения о том, что по указанному адресу он не зарегистрирован. Она выдала справку Камчатову, который не пояснил ей, для каких целей она ему нужна.

В ходе указанной проверки были получены расчет по ипотечному займу. Тихонов М.Е. пояснял, что данный расчет ему выдали в ООО " Б". В расчете имеется ссылка на стоимость услуг по договору, заключенному с ООО Б" дата, стоимость квартиры ( ... ), размер ипотеки ( ... ), размер обязательного удержания ипотечного взноса за три месяца на счет ООО " Б", долг кредитору вместе с процентами. В материалах проверки имеется договор на оказание консультационно-сопроводительных услуг от дата N N, заключенный между Тихоновым М.Е. (клиентом) и ООО " Б" (консультантом), по условиям которого консультант оказывает услуги по вопросам получения кредитов (займов) клиентом.

В материалах проверки заявлений Тихоновых также имеется график платежей к кредитному договору на сумму ... , в котором указана дата выдачи кредита дата; договор N N возмездного оказания оценочных услуг, заключенный дата между Тихоновым М.Е. (заказчиком) и ЗАО " О" (исполнителем), по условиям которого заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель оказывает ему комплекс услуг по определению рыночной и ликвидационной стоимостей двухкомнатной квартиры ... по состоянию на дата. В техническом задании к договору от дата указано, что цель и задача оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимостей имущества с целью заключения ипотечной сделки. Кроме того имеются заявления Тихонова М.Е. и Т на открытие текущего счета в АКБ " Р" (ОАО) от дата: согласие Тихоновой Л.А., данное мужу Тихонову М.Е. на заключение договора залога за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры по адресу: ... , удостоверенное нотариусом Кимовского нотариального округа Тульской области М дата; согласие Т данное Тихонову М.Е. на продажу указанной квартиры, удостоверенное нотариусом Кимовского нотариального округа Тульской области М дата

При рассмотрении гражданского дела N N допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании дата К подтвердила, что она выдала справку от дата, в которой указано, что по адресу: ... никто не зарегистрирован. Не смогла пояснить, в связи с чем она выдала такую справку, сославшись на то, что могла не увидеть еще поквартирную карточку, которую мог взять кто-то из сотрудников и не вернуть на место. Она также подтвердила, что справки от дата и от дата выдавала она. В данных справках указано, что по адресу: ... зарегистрированы: Тихонов М.Е., его жена Т сын Тихонова С.М., сын Тихонов А.М., Т

Проверяя доводы истца о том, что в момент подписания договора у него отсутствовало намерение продажи принадлежащей ему квартиры, так как он находилась под влиянием заблуждения, полагая, что предоставляет свою квартиру в залог под обеспечение договора займа, суд первой инстанции установил, что, исполнение договора купли-продажи от дата, то есть передача являющейся предметом спора квартиры покупателю, не производилось, поскольку ключи от спорной квартиры ни Катковой Н.В., ни действующему в ее интересах Камчатову В.И., не передавались, Тихонов М.Е. и члены его семьи продолжают проживать в квартире, зарегистрированы в ней, несут расходы по содержанию имущества, оплачивают коммунальные услуги.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Катковой Н.В., Камчатову В.И., Карпушиной О.Б. переданы ключи от квартиры, они проживали в данном жилом помещении.

Представитель ответчика Тихонова М.Е. по доверенности Тихонова Е.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции дата пояснила, что никто квартиру продавать не собирался. Тихонов М.Е. и члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире. Тихонов М.Е. и его жена употребляли спиртные напитки. Свекровь была властной женщиной, все решала сама.

Свидетели Я в судебном заседании суда апелляционной жалобы подтвердили, что Тихонов М.Е. и члены его семьи на конец 2013 года - начало 2014 года проживали в спорной квартире. Тихонов М.Е. проживает в ней по настоящее время. Намерений о продаже квартиры ни он, ни его жена не высказывали. Никто из посторонних лиц в квартире не проживал. Они также пояснили, что Тихонов М.Е. и его жена употребляли спиртные напитки.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорная квартира не выбывала из владения Тихонова М.Е. и не поступала во владение Катковой Н.В., в последующем - во владение Камчатова В.И. и Карпушиной О.Б.

Суд пришел к выводу, что истец совершил оспариваемую сделку под влиянием заблуждения, поскольку он заблуждался относительно последствий такой сделки, не предполагал, что он лишается права на жилье. Волеизъявление истца не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права собственности на спорную квартиру.

Заблуждение истца относительно природы сделки имеет существенное значение, поскольку он лишился права собственности на квартиру, являющуюся его единственным местом проживания, перешло к постороннему лицу.

Доводы Тихонова М.Е. относительно обстоятельств заключения договора купли-продажи, о несоответствии волеизъявления истца его действительной воле; об отсутствии у него намерения лишить себя права собственности на спорную квартиру, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиками по делу опровергнуты не были.

Не свидетельствует о фактически произведенных действиях по отчуждению Тихоновым М.Е. спорной квартиры и факт государственной регистрации сделки, поскольку государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с чем, государственная регистрация сама по себе не порождает и действительность сделки.

Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что заключение договора не повлекло за собой тех юридических и иных последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению тех правовых целей, для которых совершается договор купли-продажи.

Сам по себе факт государственной регистрации договора купли-продажи от дата не свидетельствует о его действительности, в связи с чем, установив, что его заключение не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению указанных в нем результатов, суд признал указанную сделку недействительной с применением на основании ст. 167 ГК Российской Федерации последствий ее недействительности.

Имеющаяся в материалах дела расписка о получении Тихоновым М.Е. от Катковой Н.В. денежных средств в размере ... достоверно не свидетельствует о намерении Тихонова М.Е. заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

Сам Тихонов М.Е. отрицает получение указанной суммы, пояснив, что он и его супруга Т. намерены были получить кредит на сумму ... по залог квартиры, им получено всего ...

Из расчета по ипотечному кредиту следует, что при стоимости квартиры ... , ипотеки на сумму ... , на руки должны быть получены денежные средства в размере ... С учетом вычетов (обязательное удержание ипотечного взноса за 3 месяца на счет ООО "БКР") подлежат получению денежные средства в размере ...

В расписке о получении денежных средств от дата указано, что денежные средства в размере ... за продажу ... получены Тихоновым М.Е. от Катковой Н.В. ООО " Б" выступает в сделке посредником.

Из объяснений Тихонова М.Е. усматривается, что с Катковой Н.В. он не встречался дата, к ним приезжали Камчатов В.И. и Н, с которыми он и его жена поехали в отделение Росреестра, где оформили договор займа под залог квартиры.

Разрешив возникший между сторонами спор по приведенным истцом предмету и основаниям, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, рассмотрев дело в рамках заявленных требований, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Тихонова М.Е., поскольку при заключении договора купли-продажи от дата Тихонов М.Е. не имел намерений породить правовых последствий, к которым приводит заключение сделки купли-продажи в виде передачи имущества, перехода права собственности на него от продавца к покупателю и получение продавцом денежной суммы.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Вопреки указанным требованиям закона право пользования жилым помещением жены истца Т его сыновей Тихонова С.М. и Тихонова А.М., которые были зарегистрированы и проживали в спорной квартире с момент ее приобретения и приобрели право пользования ею, в договоре купли-продажи от дата не оговорено.

Из приведенных выше норм следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры от дата также является недействительным в силу его ничтожности.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева").

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.

Следовательно, требование Тихонова М.Е, об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения) не может быть сопряжено с требованием о признании сделки недействительной.

Ответчики не лишены возможности защиты своих интересов способом, предусмотренным законом в рамках применения последствий недействительности сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с п. 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 38 указанного Постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Должная степень заботливости и осмотрительности, какая требуется от всякого лица при приобретении имущества, в данном случае обязывала Карпушину О.Б. предпринять меры, направленные на проверку анализа юридической "чистоты" приобретаемого имущества. Вместе с тем, Карпушина О.Б. не ознакомилась с документами по предыдущим сделкам ( дата, дата), ею не проверены основания приобретения Катковой Н.В. и Камчатовым В.И. спорной квартиры, а также не приняты во внимание следующие обстоятельства: факт непродолжительного нахождения в собственности Катковой Н.В. отчуждаемого имущества (чуть больше 1 месяца), в собственности Камчатова В.И. (чуть более 5 месяцев); регистрация Тихонова М.Е., Т Тихонова С.М., Тихонова А.М., Т в отчуждаемой квартире; наличие мебели и личных вещей в квартире, при этом, не принадлежащих продавцу.

Таким образом, Карпушина О.Б. не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании указанного договора купли-продажи, так как с учетом всех обстоятельств дела должна была усомниться в законности данной сделки. В связи с этим, суд пришел к правильному выводу об истребовании у Карпушиной О.Б. спорной квартиры в пользу Тихонова М.Е. и прекращении право собственности Карпушиной О.Б. на указанную квартиру.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем доказательствам дана надлежащая оценка с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, нарушений норм процессуального права, ведущих к безусловной отмене решения, судом не допущено.

Применение судом первой инстанции положений ст.178 ГК РФ в старой редакции не является безусловным основанием для отмены решения суда.

Ссылка в апелляционной жалобе Катковой Н.В. на то, что судом не выяснена ее воля на оставление договора на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения (Тихонов М.Е.) также не является основанием для отмены решения суда, поскольку в судебное заседание при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик Каткова Н.В. не явилась, не высказывала своего согласия на сохранение сделки на условиях, указанных истцом.

Доводы апелляционной жалобы Катковой Н.В. о нарушении судом норм процессуального закона, выразившихся в ненадлежащем ее извещении о времени и месте судебного заседания и проведении судебного заседания 29.04.2014 года в ее отсутствие, судебная коллегия находит несостоятельными.

Из материалов дела следует, что Каткова Н.В. была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, что подтверждается телефонограммой переданной с телефона ( N на телефон 8 N (Т.1 л.д.199), списком заказных писем, поданных в Богородицкий почтамт Кимовским городским судом Тульской области дата, в котором среди других лиц, в адрес которых направлены заказные письма указана фамилия Карпушиной (Т.1 л.д.206; уведомлением о вручении заказного письма дата лично Катковой Н.В. (Т.1 л.д.210).

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ГПК РФ отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом РФ, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в судебном заседании, вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий.

Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки ответчика Катковой Н.В. в судебное заседание, представлено не было, ходатайств об отложении разбирательства дела от нее не поступило.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для отложения судебного заседания, поскольку, ответчик Каткова Н.В. о месте и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом, в связи с чем, судом нарушений процессуальных норм допущено не было.

Ссылка в апелляционных жалобах на то, что заключение эксперта N N от дата получено судом с нарушением норм действующего процессуального законодательства, в связи с чем не может быть признано допустимым доказательством, также не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Тихонова М.Е.

Совокупность других имеющихся по делу доказательств свидетельствует об обоснованности заявленных Тихоновым М.Е. исковых требований.

Иные доводы апелляционных жалоб Карпушиной О.Б. и Катковой Н.В. о незаконности и необоснованности постановленного судом решения не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены правильного по существу решению суда, поскольку эти доводы по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке доказательств и обстоятельств дела, ошибочном применении и толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда от 29.04.2015 года по доводам апелляционных жалоб Карпушиной О.Б. и Катковой Н.В.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кимовского городского суда Тульской области от 29 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Карпушиной О.Б. и Катковой Н.В. - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.