Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-29630/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Палянчук Т.А.,

судей Смирнова Е.А., Роговой С.В.,

по докладу судьи Смирнова Е.А.,

при секретаре Свердловой В.Р.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гехаева Р.Р. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 05 октября 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

администрация города Сочи обратилась с исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства) к Гехаеву Р.Р. о сносе самовольно возведенных строений.

В обоснование требований указано, что на принадлежащих ответчику на праве аренды земельных участках с кадастровыми номерами " ... ", с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, а также на несформированном земельном участке в кадастровом квартале " ... ", примыкающем к данным земельным участкам по " ... " в нарушение полученных разрешений на строительство 3 трехэтажных с техподпольем индивидуальных жилых домов, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возведены незавершенные строительством 13-ти этажный и 12-ти этажный объекты недвижимости.

Администрация города Сочи просила суд:

признать незавершенные строительством 13-ти этажный объект недвижимости площадью застройки 335 кв.м, процентом готовности - 52,4 %; 12-ти этажный объект недвижимости площадью застройки 392 кв.м, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами " ... ", а также на несформированном земельном участке в кадастровом квартале " ... ", примыкающем к данным земельным участкам по " ... ", самовольными строениями;

прекратить право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 54 %, расположенный на земельном участке N 4 по адресу: " ... "; отменить свидетельство о государственной регистрации права серии " ... " от 12 ноября 2012 года, погасить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N " ... " от 12 ноября 2012 года; собственник - Гехаев Р.Р.;

прекратить право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 913,1 кв.м, степенью готовности 80 %, расположенный на земельном участке N 2 по адресу: " ... "; отменить свидетельство о государственной регистрации права от 10 июня 2015 года, погасить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N " ... " от 10 июня 2015 года; собственник - Гехаев Р.Р.;

прекратить право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 913,1 кв.м, степенью готовности 80 %, расположенный на земельном участке N 2 по адресу: " ... "; отменить свидетельство о государственной регистрации права от 10 июня 2015 года, погасить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N " ... " от 10 июня 2015 года; собственник - Гехаев Р.Р.;

возложить обязанность на Гехаева Р.Р. осуществить снос незавершенного строительством объекта недвижимости этажностью -13, площадью застройки 335 кв.м, процентом готовности 52,4 % и незавершенного строительством объекта недвижимости этажностью -12, площадью застройки 392 кв.м, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами " ... " а также на несформированном земельном участке в кадастровом квартале " ... ", примыкающем к данным земельным участкам по " ... ", за свой счет;

возложить обязанность на Гахаева Р.Р. освободить самовольно занятый земельный участок площадью 8 кв.м, расположенный на несформированном земельном участке в кадастровом квартале " ... ", примыкающем к данным земельным участкам по " ... " и привести данный участок в первоначальное состояние.

Не согласившись с иском, Гахаев Р.Р. предъявил встречный иск (уточненный в ходе судебного разбирательства) к администрации города Сочи о признании права собственности на: объект незавершенного строительства площадью застройки 335 кв.м, процент готовности 52,4 %, количество этажей 13, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами " ... " по адресу: " ... ", участки NN 2, 3; объект незавершенного строительства площадью застройки 392 кв.м, процент готовности 52,4 %, количество этажей 12, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами " ... " по адресу: " ... ", сославшись на то, что спорные строения возведены на принадлежащих ему на праве аренды земельных участках площадью 400 кв.м каждый. Строения возведены с отклонением от разрешительной документации, однако с соблюдением градостроительных норм, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами " ... " по адресу: " ... ", расположены в территориальной зоне Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки до 36 метров.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 05 октября 2015 года первоначальный иск удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано. В доход бюджета с Гахаева Р.Р. взыскана государственная пошлина в размере " ... " рублей.

В апелляционной жалобе Гахаев Р.Р. просил решение Центрального районного суда г. Сочи от 05 октября 2015 года отменить, принять по делу новое решение о признании за ним права собственности на самовольно реконструированные строения: многоквартирный жилой дом литер "А" общей площадью здания 3782,1 кв.м, с количеством этажей 12 (11 этажей и цокольный этаж), состоящий из 64 квартир и обособленных нежилых помещений, расположенный на земельном участке NN 2, 3, 4 в " ... "; многоквартирный жилой дом литер "Б" общей площадью здания 5376,1 кв.м, с количеством этажей 13 (12 этажей и цокольный этаж), состоящий из 108 квартир и обособленных нежилых помещений, расположенный на земельном участке NN 2, 3, 4 в " ... "; возложить обязанность на администрацию города Сочи изменить вид разрешенного использования земельных участков NN 2, 3, 4 в " ... " с "индивидуального жилищного строительства" на "многоквартирные жилые дома" в соответствии с территориальной зоной Ж-4; возложить обязанность на администрацию города Сочи объединить земельные участки N 2 с кадастровым номером " ... ", N 3 с кадастровым номером " ... ", N 4 кадастровым номером " ... " в " ... ".

В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконное, необоснованное, вынесено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации города Сочи по доверенности Симованяна В.Р., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Судом установлено, что Гехаев Р.Р. на основании договора аренды N 4930001221 от 05 апреля 2007 года является арендатором земельного участка площадью 400 кв.м, с кадастровым номером " ... ", категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... ", участок N 2; на основании договора аренды N 4930001333 от 23 июня 2008 года - арендатором земельного участка площадью 400 кв.м, с кадастровым номером " ... ", категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... ", участок N 3; на основании договора аренды N 4930001222 от 05 апреля 2007 года - арендатором земельного участка площадью 400 кв.м, с кадастровым номером " ... ", категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... ".

В соответствии с этим администрацией Центрального района города Сочи 18 декабря 2009 года Гехаеву Р.Р. выдано разрешение на строительство трехэтажного с техподпольем индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером " ... " площадью застройки 312,04 кв.м, сроком действия - до 18 декабря 2019 года (N RU23309-1026-Ц);

Гехаеву Р.Р. 18 декабря 2009 года выдано разрешение на строительство трехэтажного с техподпольем индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером " ... " площадью застройки 312,04 кв.м, сроком действия - до 18 декабря 2019 года (N RU23309-1027-Ц).

Гехаеву Р.Р. 24 декабря 2009 года выдано разрешение на строительство трехэтажного с техподпольем индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером " ... " площадью застройки 312,04 кв.м, сроком действия - до 24 декабря 2019 года (N RU23309-1034-Ц).

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией города Сочи установлено, что Гехаевым Р.Р. на принадлежащих ему на праве аренды земельных участках, а также на несформированном земельном участке в кадастровом квартале " ... ", примыкающем к данным земельным участкам по " ... ", возведены два сблокированных объекта незавершенного строительства с переменной этажностью конструкций одиннадцатого и двенадцатого этажей площадью застройки 335 кв.м и 392 кв.м, общей площадью застройки 727 кв.м, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 22 июня 2015 года.

Согласно заключению проведенной на основании определения Центрального районного суда г. Сочи от 30 июля 2015 года строительно-технической экспертизы от 21 сентября 2015 года N 534, на земельном участке площадью 1200 кв.м выполнены строительно-монтажные работы, в результате которых возведено строение Г-образной формы в плане, состоящее из двух секций (блоков): одна секция которого имеет 13 надземных этажа; вторая - 12 этажей, один из которых цокольный, находящееся в стадии незавершенного строительства, площадью застройки 709 кв.м. Сохранение жилого дома, находящегося в стадии незавершенного строительства, не нарушает прав и охраняемых законом интересов лиц, не создает какие-либо препятствия в осуществлении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, чьи объекты недвижимости или земельные участки расположены в непосредственной близости от него; не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом экспертом установлено, что при возведении спорного жилого дома, находящегося в стадии незавершенного строительства, нарушены не существенно градостроительные, строительные нормы и правила, а также противопожарные, экологические и сейсмологические нормы.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Представленное заключение эксперта, как обоснованно указал суд первой инстанции, не соответствует принципам ее проведения, поскольку в экспертном заключении содержатся противоречивые выводы, которые не позволили прийти к однозначному выводу, что спорные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку эксперт указал на то, что при возведении спорного жилого дома, находящегося в стадии незавершенного строительства, установлены нарушения градостроительных, строительных норм и правил, а также противопожарных, экологических и сейсмологических норм.

Из части 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) следует, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 этой же статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Частью 3 этой же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, земельные участки, на которых построены спорные объекты, расположены в территориальной зоне Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки до 36 метров и 2-й зоне округа горно-санитарной охраны курорта. При этом целевое назначение земельных участков, на которых расположены спорные постройки, - индивидуальное жилищное строительство.

Между тем Гехаевым Р.Р. возведены объекты незавершенного строительства, этажностью 13 и 12 этажей.

Сведений о том, что Гехаев Р.Р. обращался за разрешением на изменение вида использования земельного участка для цели строительства многоквартирного жилого дома, в материалах дела не имеется.

Таким образом, несоответствие возведенных Гехаевым Р.Р. объектов целевому назначению земельных участков, на которых они расположены, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести, а также является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенные строения в судебном порядке.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Гехаевым Р.Р. совершались действия, направленные на получение разрешений для осуществления строительства 3 трехэтажных с техподпольем индивидуальных жилых домов, однако им возведены объекты незавершенного строительства, один из которых состоит из 13 этажей, другой - из 12.

Сведений о том, что Гехаев Р.Р. обращался за получением разрешения на строительство именно 13 и 12-ти этажных объектов, в материалах дела не имеется.

Установив, что этажность спорных объектов превышает три этажа, суд верно исходил также из того, что в силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для выдачи разрешения на такой объект капитального строительства требуется предоставление застройщиком помимо документов, необходимых для строительства индивидуального жилого дома, ряда других документов. При этом проектная документация подлежит обязательной экспертизе в силу требования части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ. Проектная документация, прошедшая обязательную экспертизу в материалах дела отсутствует.

Учитывая изложенное, отсутствие разрешения на возведение спорного объекта является достаточным основанием для признания его самовольным и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

Судом установлено, что за Гехаевым Р.Р. 12 ноября 2012 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности - 54 %, расположенный по адресу: " ... ", участок N 4 ( " ... "); 10 июня 2015 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 913,1 кв.м, степень готовности объекта 80 %, расположенный по адресу: " ... " (л.д. 74) и объект незавершенного строительства общей площадью 913,1 кв.м, степень готовности объекта 80 %, расположенный по адресу: " ... " (л.д. 76).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Как верно указал суд, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

Кроме того, судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Таким образом, учитывая, что спорные объекты возведены без получения разрешения на строительство, без проектной документации, с нарушением целевого назначения (разрешенного вида использования) земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности выводов суда первой инстанции об удовлетворении иска администрации города Сочи об их сносе и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Гехаева Р.Р. о признании права собственности на спорные объекты.

Доводы жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела и направлены на ошибочное толкование норм материального права, и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Представленное Гехаевым Р.Р. в суд апелляционной инстанции заключение специалиста от 05 ноября 2015 года не может быть принято в качестве основания к отмене судебного акта. Заключение специалиста не может быть признано допустимым доказательством, поскольку заключение выполнено на основания обращения ответчика, специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ссылки в апелляционной жалобе Гехаева Р.Р. на иные, чем указаны в его исковом заявлении, основания для признания права собственности на самовольные объекты не могут быть приняты во внимание и послужить поводом к отмене судебного постановления, поскольку в силу части 6 статьи 327, части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, положения которых распространяются на все виды гражданского судопроизводства, в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении основания иска, не принимаются и не рассматриваются новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Вывод суда основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Юридически значимые обстоятельства дела определены судом верно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, не усматривается.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи от 05 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гехаева Р.Р. - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.