Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07 Суд отказал в признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки, поскольку на момент подписания договора между ответчиками договор с истцом не мог квалифицироваться как заключенный, так как он не прошел государственную регистрацию, в связи с чем отсутствовали препятствия для заключения оспариваемого договора

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Новоселовой Л.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л. -

рассмотрел заявления Департамента управления имуществом городского округа "Самара" и общества с ограниченной ответственностью "Ника" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу N А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Ника" (ответчика) - Евдокимов А.А.;

от общества с ограниченной ответственностью "Гранд" (истца) - Бортников С.П.

Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., а также объяснения присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73-75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Решением суда первой инстанции от 09.03.2007 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 02.08.2007 названные судебные акты отменил, требования удовлетворил.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора департамент и ООО "Ника" просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды N 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73-75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1-9 цокольного этажа.

Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки.

Документы для регистрации договора были сданы ООО "Гранд" в соответствующие органы 07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.

Между департаментом (арендодателем) и ООО "Ника" (арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 005012А о предоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО "Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент подписания договора с ООО "Ника" договор с ООО "Гранд" не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и удовлетворил исковые требования со ссылкой на следующее: договор с ООО "Гранд" не содержал условий о сроке осуществления его государственной регистрации; закон также не содержит указаний о сроке осуществления государственной регистрации договоров аренды; следовательно, регистрация могла быть произведена в течение всего срока его действия.

Признав ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора с ООО "Гранд" в связи с отсутствием его государственной регистрации и квалифицировав данный договор как заключенный, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен в период действия договора с истцом и по этой причине является ничтожной сделкой.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.

Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу N А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области отменить.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 по указанному делу оставить без изменения.


Председательствующий

А.А. Иванов


Организация обратилась в суд с требованием о признании недействительным договора аренды, заключенным между собственником имущества и новым арендатором. В обоснованием требований истец сослался на то, что указанная недвижимость была предоставлена ему в аренду собственником по ранее заключенному, но не зарегистрированному договору.

Президиум ВАС РФ не согласился с вводами суда нижестоящей инстанции о том, что договор аренды с истцом является заключенным, поскольку договор и закон не содержат указаний о сроке регистрации, следовательно, регистрация может быть произведена в течение всего срока его действия.

Как указал Президиум, в силу ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между тем, делая вывод о наличии заключенного между истцом и собственником недвижимости договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, суд не применил указанные нормы ГК РФ.

Таким образом, незарегистрированный договор аренды недвижимости считается незаключенным до момента его регистрации. Наличие такого договора не является препятствием для заключения собственником недвижимости договора с новым арендатором.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07


Текст постановления опубликован в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2008 г., N 3


Откройте нужный вам документ прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.