Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8 Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества не подлежит удовлетворению, поскольку, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в открытом судебном заседании от 3 июня 2008 г. гражданское дело по иску К.И.Г. к С.С.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества, по надзорной жалобе К.С.Е. и ее представителя М.О.А. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М., объяснения К.С.Е. и ее представителей Б.В.Б. и М.О.А., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей К.И.Г. - Ч.Н.Н. и Т.А.В., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, изучив материалы дела, переданного в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу определением судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М. от 28 апреля 2008 г., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

К.И.Г. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры N 426 дома 50 по Фрунзенской набережной г. Москвы. 23 ноября 2004 г. между ним и С.С.Е. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась. К.И.Г. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К.И.Г. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры.

Ответчица иск не признала.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. исковые требования К.И.Г. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г. решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска К.И.Г. отказано.

Постановлением президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г. определение судебной коллегии отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. оставлено без изменения.

В надзорной жалобе К.С.Е. и ее представитель М.О.А. просят отменить решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г., как вынесенные с существенным нарушением норм материального права, и оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Н.В.И. от 26 декабря 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, его же определением от 23 января 2008 г. исполнение решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. по данному делу приостановлено до окончания производства в суде надзорной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М. от 28 апреля 2008 г. дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, объяснения сторон по надзорной жалобе. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права допущены судом первой, надзорной инстанции, а также второй инстанции при повторном рассмотрении кассационной жалобы С.С.Е., что выразилось в следующем.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что спорная жилая площадь представляет собой четырехкомнатную квартиру общей площадью 91,6 кв. м., жилой площадью 50,4 кв. м., расположенную по адресу: г. Москва, Фрунзенская набережная, д. 50, кв. 426 (л.д. 21, 22). Собственником квартиры являлся истец К.И.Г. на основании договора купли-продажи от 29 июля 2003 г. и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11 августа 2003 г. (л.д. 5, 6). 23 ноября 2004 г. между К.И.Г. и С.С.Е. заключен договор купли - продажи спорной квартиры. В п. 3 названного договора купли-продажи стоимость квартиры по соглашению сторон определена в размере 600000 руб., которые покупатель С.С.Е. (ответчица) обязалась выплатить продавцу К.И.Г. (истцу) после государственной регистрации договора в течение дня (л.д. 32).

Разрешая дело, суд пришел к выводу о том, что заключенный 23 ноября 2004 г. договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчицей до настоящего времени исполненным считаться не может, поскольку согласно п. 15 договора он считается исполненным при условии выполнения сторонами обязательств, в частности, после передачи ответчицей указанной в договоре суммы денег за приобретаемую квартиру. Однако ответчицей не было представлено суду доказательств передачи ею истцу денежных средств в сумме, оговоренной в п. 3 договора (т.е. 600 000 руб.).

Удовлетворяя иск К.И.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца, суд исходил из того, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости квартиры, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения судом по требованию одной из сторон, а поскольку договор до настоящего времени исполненным считаться не может, то квартира, согласно п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, подлежит возврату в собственность продавцу (истцу).

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами суда первой инстанции, отменил определением от 23 мая 2006 г. решение суда и отказал в удовлетворении исковых требований К.И.Г. При этом суд кассационной инстанции указал, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Следовательно, суд первой инстанции, по мнению суда кассационной инстанции, не применил закон, подлежащий применению.

Не соглашаясь с данным выводом суда кассационной инстанции и отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, президиум Московского городского суда сослался на то, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

При новом кассационном рассмотрении дела 27 ноября 2007 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с учетом указаний президиума Московского городского суда о толковании норм материального права оставила без изменения решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., так как нашла правильными выводы суда первой инстанции о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры со стороны ответчицы и наличии основания для его расторжения и возврата имущества продавцу.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с приведенными выводами и суждениями суда первой, надзорной инстанции и суда второй инстанции при новом кассационном рассмотрении дела, как основанными на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Так, судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (регистрационный округ N 01/15) произведена государственная регистрация договора купли - продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между К.И.Г. и С.С.Е., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к С.С.Е. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (серия 77АВ N 099516).

Кроме того, судом кассационной инстанции в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между К.И.Г. и С.С.Е. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права (не применен закон, подлежащий применению - п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон - ст. 450 ГК РФ), суд кассационной инстанции определением от 23 мая 2006 г. правомерно отменил решение суда и не передавая дело на новое рассмотрение вынес новое решение об отказе в иске К.И.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.

При этом ссылка суда кассационной инстанции в мотивировочной части указанного определения в обоснование данного им толкования норм ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ на п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по мнению Судебной коллегии, не требовалась, а поэтому является излишней.

Что касается доводов суда первой, надзорной инстанции и суда второй инстанции при новом кассационном рассмотрении дела о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой, надзорной инстанции и суд второй инстанции при новом кассационном рассмотрении настоящего дела, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу.

Вывод суда надзорной инстанции о том, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной не опровергает правильность решения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. об отказе в иске К.И.Г. Он сделан без учета заявленных истцом требований (было заявлено требование не только о расторжении договора купли-продажи квартиры, но и о ее возврате в собственность истца) и установленных судом первой инстанции по делу обстоятельств, а также без применения норм п. 4 ст. 453 ГК РФ, определяющих последствия расторжения договора, в том числе и по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, и устанавливающих возможность возвращения исполненного сторонами по обязательству лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Однако в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Следовательно, у суда надзорной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены определения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г., отвечающего требованиям законности и обоснованности.

С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления, за исключением определения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г., нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании п. 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, подлежащих применению к отношениям сторон, что в соответствии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г. отменить. Оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г.


Продавец обратился в суд с требованием к покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры и о ее возврате истцу. В обоснование требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора об оплате квартиры после регистрации договора.

СК по гражданским делам ВС РФ указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований и дала следующее разъяснения.

Основания и последствия расторжения договора предусмотрены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть прямо предусмотрена законом или договором. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов.

Спорный договор купли-продажи договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, не предусматривал. Квартира, являющаяся предметом договора, фактически передана ответчику и находится в его владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.

Таким образом в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры не предусматривают возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу по причине неоплаты покупателем данного имущества, переход права собственности на которое за ним уже зарегистрирован.


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8


Текст определения размещен на сайте Верховного Суда РФ в Internet (http://www.supcourt.ru)


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.