Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2010 г. N 58-В10-5 Дело о выселении направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, поскольку правовые нормы о договоре социального найма и приватизации жилищного фонда распространяются на жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и не могут быть применены к правоотношениям по данному делу, то есть судом кассационной инстанции допущено неправильное применение аналогии закона

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2010 г. N 58-В10-5


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску С.В.И. к К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. о выселении и по встречному иску К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Ш.А.С., к К.А.Ю., С.В.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по надзорной жалобе С.В.И. на определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В.В., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Ф.А.В., поддержавшей доводы надзорной жалобы и полагавшей отменить определение суда кассационной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

С.В.И. обратился в суд с иском к К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. о выселении из квартиры N 48 в доме N 8 по кварталу 70 лет Октября п. Березовка г. Хабаровска, ссылаясь на то, что является собственником квартиры, по условиям договора купли-продажи от 27 марта 2008 года право ответчиков на пользование данным жилым помещением прекращалось с момента государственной регистрации перехода к нему (истцу) права собственности. Переход права собственности зарегистрирован 2 апреля 2008 года. На обращение с требованием о выселении ответчики ответили отказом; препятствуют в пользовании его (истца) собственностью, не пускают в квартиру.

К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Ш.А.С, предъявили встречный иск к К.А.Ю., С.В.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 27 марта 2008 года, указав, что содержащееся в договоре условие о прекращении ими права пользования данным жилым помещением с момента регистрации сделки нарушает их право пользования указанным жилым помещением и внесено в договор в нарушение требований закона, в связи с чем договор является недействительным.

Решением Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 29 июля 2009 года иск удовлетворен, К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. выселены из квартиры по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения. В удовлетворении встречного иска отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года решение суда в части выселения К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска в этой части. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе С.В.И. просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года в части отказа в иске о выселении К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. и оставить в силе решение суда первой инстанции в данной части.

В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности, 12 февраля 2010 года судьей Верховного Суда РФ Г.В.В. указанное дело было истребовано в Верховный Суд РФ и определением этого же судьи от 31 марта 2010 года передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенного по делу определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года и направления дела на новое кассационное рассмотрение.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального и процессуального права допущены судом кассационной инстанции.

Судом установлено, что по договору найма жилого помещения находящаяся в собственности ОАО "Дальмостострой" квартира N 48 в доме N 8 по кварталу 70 лет Октября п. Березовка г. Хабаровска была предоставлена 1 июня 1999 года в наем К.А.Ю. на срок до 1 июня 2001 года (л.д. 61-65).

14 сентября 2006 года между ОАО "Дальмостострой" и К.А.Ю. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа (право собственности К.А.Ю. зарегистрировано 26 февраля 2008 года). Согласно дополнительному соглашению к данному договору от 5 декабря 2006 года в квартире на регистрационном учете состоят К.М.Ф., К.Е.А. и К.К.А., о чем покупателю известно (л.д. 66-67).

Вступившим в законную силу решением Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 2 декабря 2008 года К.М.Ф., К.К.А., К.Е.А. отказано в иске к К.А.Ю., ОАО "Дальмостострой" о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 53-58).

27 марта 2008 года квартира по указанному адресу была продана К.А.Ю. С.В.И. В пункте 1.3 договора указано, что продавец гарантирует, что квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц; в квартире на регистрационном учете состоят К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С.; право указанных лиц на пользование квартирой прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю (л.д. 7-8).

Разрешая дело и принимая решение по заявленным требованиям, суд первой инстанции исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи квартиры К.А.Ю. с ОАО "Дальмостострой" брак между К.А.Ю. и К.М.Ф. был расторгнут, в связи с чем квартира не является их совместно нажитым имуществом; договор коммерческого найма прекратился; какого-либо соглашения между собственником и бывшими членами его семьи по вопросу пользования данным жилым помещением не заключалось; в силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации за ответчиками не сохранилось право пользования данным жилым помещением; предусмотренных законом оснований для признания недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между К.А.Ю. и С.В.И., не имеется. Поскольку бывшие члены семьи прежнего собственника по требованию нового собственника квартиру не освободили, они подлежат выселению в судебном порядке.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска С.В.И. о выселении К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А., Ш.А.С. из квартиры по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения и отказывая в иске в этой части, судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда сослалась на то, что на момент заключения К.А.Ю. договора о приобретении квартиры в собственность, ответчики - бывшие члены его семьи имели равные с ним права по договору коммерческого найма, и как следствие, право на приобретение жилья в собственность, однако свое право не реализовали, в связи с чем по аналогии закона подлежит применению статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации на К.М.Ф., К.Е.А., К.К.А. не распространяются, поскольку они приобрели самостоятельное бессрочное право пользования спорной квартирой.

С таким выводом суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогия закона применяется в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Между тем, правоотношения по договору коммерческого найма прямо урегулированы главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей права и обязанности сторон договора коммерческого найма, а также граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность.

Таким образом, правовые нормы о договоре социального найма и приватизации жилищного фонда распространяются на жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и не могут быть применены к правоотношениям по данному делу.

Как усматривается из материалов дела, на момент вселения в 1999 году К.А.Ю. с семьей в спорную квартиру по договору найма жилого помещения и заключения 14 сентября 2006 года К.А.Ю. договора купли-продажи данной квартиры, последняя находилась в собственности ОАО "Дальмостострой".

Поскольку порядок распоряжения частным жилым фондом прямо урегулирован нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 209, 421), собственник жилого помещения вправе был распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продать квартиру одному К.А.Ю.

При таких обстоятельствах, судом кассационной инстанции допущено неправильное применение аналогии закона, в связи с чем, определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года нельзя признать законным, и оно подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, дело направлено в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда с кассационной жалобой К. от 13 августа 2009 года и кассационным представлением прокурора Краснофлотского района г. Хабаровска от 14 августа 2009 года, в которых изложены доводы о несогласии с решением Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 29 июля 2009 года.

Между тем, судебная коллегия Хабаровского краевого суда рассмотрела только один довод кассационной жалобы, другие доводы кассационной жалобы и доводы кассационного представления прокурора судом кассационной инстанции рассмотрены не были, в определении судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года не указаны мотивы, по которым суд кассационной инстанции согласился или не согласился с доводами кассационной жалобы и кассационного представления прокурора.

Поскольку, судебная коллегия Хабаровского краевого суда, отменяя в части решение суда первой инстанции и вынося в данной части новое решение, не дала правовой оценки всем доводам, изложенным в кассационной жалобе и кассационном представлении прокурора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает необходимым определение суда кассационной инстанции отменить и дело направить на новое кассационное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 сентября 2009 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции - судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда.

Поводом для обращения собственника квартиры в суд послужил отказ бывших членов семьи прежнего собственника выселиться из нее.

Данное жилье изначально было предоставлено по договору коммерческого найма организацией гражданину (который вселился в него вместе со своей семьей). Затем он приобрел квартиру в собственность и продал истцу.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что указанные бывшие члены семьи приобрели самостоятельное бессрочное право пользования спорной квартирой.

Как указала кассационная инстанция, на момент заключения гражданином договора о приобретении квартиры в собственность бывшие члены его семьи имели равные с ним права по договору коммерческого найма. Следовательно, они были вправе приобрести это жилье в собственность. Однако свое право не реализовали. В связи с этим по аналогии закона должны применяться нормы, касающиеся бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, которые на момент приватизации имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

СК по гражданским делам ВС РФ указала на ошибочность этой позиции и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ аналогия закона применяется в случаях, если отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Между тем правоотношения по договору коммерческого найма прямо урегулированы ГК РФ, устанавливающим права и обязанности сторон договора коммерческого найма, а также граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность.

Таким образом, правовые нормы о договоре соцнайма и приватизации жилья распространяются на помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Эти положения не могут быть применены к правоотношениям по данному делу.


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2010 г. N 58-В10-5


Текст определения размещен на сайте Верховного Суда РФ в Internet (http://www.supcourt.ru)


Текст документа на сайте мог устареть

Вы можете заказать актуальную редакцию полного документа и получить его прямо сейчас.

Или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(1 документ в сутки бесплатно)

(До 55 млн документов бесплатно на 3 дня)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.