Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 4037/10 Так как на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений и сторонами был определен момент вступления в силу договора, договор аренды подлежит признанию как заключенный в полном соответствии с действующим законодательством

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 4037/10


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Никифорова С.Б., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Хачикяна А.М., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. (истца) - Гайфуллин А.И.

Заслушав и обсудив доклад судьи Хачикяна A.M. и объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Галиуллин И.Н. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов" (далее - общество) о взыскании 38 411 рублей 45 копеек долга и 11 715 рублей 50 копеек пеней за период с 20.03.2008 по 11.07.2009.

Исковое требование основано на положениях статей 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано неисполнением обществом обязательств по договору аренды от 24.01.2008 (далее - договор аренды).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.02.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Названные судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а следовательно, у него отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя предпринимателя, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование арендатору.

Право собственности предпринимателя на указанные помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007 N 114, заключенному с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.

Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.

Однако согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Между тем в пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 11.03.2008.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование - подлежащим удовлетворению.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу отменить.

Требование индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов" в пользу индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. 38 411 рублей 45 копеек долга и 11 715 рублей 50 копеек пеней.


Председательствующий

А.А. Иванов


Арендодатель обратился в суд с целью взыскать долг по арендной плате.

Суды трех инстанций сочли требование необоснованным. При этом они исходили из того, что на дату подписания договора аренды недвижимости право собственности истца на нее еще не было зарегистрировано. Поскольку в силу ГК РФ право сдавать в аренду имущество принадлежит его собственнику либо иному уполномоченному лицу, указанная сделка ничтожна.

Президиум ВАС РФ не согласился с этой позицией и разъяснил следующее.

Нижестоящие суды ошибочно сочли, что моментом заключения договора аренды недвижимости является дата его подписания.

Между тем в соответствии с ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с даты ее проведения. Иное может быть установлено законом. Для сделки по аренде недвижимости предусмотрена обязательная госрегистрация. Исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ (которые были ранее даны в письме от 16.02.2001 N 59), при отсутствии таковой указанное соглашение является незаключенным.

Кроме того, в рассматриваемом случае стороны предусмотрели в договоре, что он вступает в силу с момента его госрегистрации. На дату проведения этой процедуры арендодатель уже являлся собственником арендуемых помещений. Соответственно, требование об уплате арендных платежей является обоснованным.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 4037/10


Текст постановления опубликован в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2010 г., N 12


Постановление размещено на сайте ВАС РФ www.arbitr.ru 08.10.2010


Номер дела в первой инстанции: А65-18537/2009


Истец: ИП Галиуллин Ильдус Наилевич, г. Казань, Индивидуальный предприниматель Галиуллин Ильдус Наилевич, г.Казань

Ответчик: ООО "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов", Общество с ограниченной ответственностью "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов", г.Казань

Кредитор: МИФНС России N14 по РТ, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N18 по Республике Татарстан, г.Казань


Хронология рассмотрения дела:


07.09.2010 Постановление Президиума ВАС РФ N 4037/10


06.05.2010 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-4037/10


25.02.2010 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа N А65-18537/2009


07.12.2009 Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда N 11АП-9364/2009


Откройте нужный вам документ прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.