Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2010 г. N 18-В10-65 Дело по иску о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел того, что факт неиспользования части земельного участка в тот или иной промежуток времени не свидетельствует об ухудшении его состояния

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2010 г. N 18-В10-65


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Горшкова В.В.

судей - Харланова А.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Манько М.Е., Алексеевой Е.П., Едер Н.С., Ветровой Л.Э., Игнатенко В.М., Изюмской Л.П. и других к КФХ "Малахит" о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды по надзорной жалобе Жигалко Н.П. - конкурсного управляющего КФХ "Малахит" на решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2010 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения Гончар И.Г., Минченковой И.А., Гришко Л.В., поддержавших доводы надзорной жалобы, Фоминой Е.В., Андрющенко О.В., полагавших судебные постановления оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Манько М.Е., Алексеева Е.П., Едер Н.С., Ветрова Л.Э., Игнатенко В.М., Изюмская Л.П., Каплунова Д.И., Каплунов В.А., Кожанов Н.Н., Коломиец СИ., Котляров М.С., Краснощек Н.А., Тихонов А.Т., Лысенко В.Д., Лысенко О.В., Маликова В.Д., Маликов П.С., Маликова Е.А., Маликов С.П., Матюшко Е.В., Матюшко С.А., Матюшко Р.И., Артамонова Н.И., Биленко Н.А., Байдюжина В.И., Пырков А.Ф., Пыркова Е.А., Андриенко Г.Б., Махно Л.Н., Семечкино Б.А., Стаценко Н.В., Лемешевой Н.И., Трофименко С.А., Улитка П.П., Червенко Т.П., Чернышева Д.С, Чумак В.Н., Чумак Р.Я., Шаповалова Л.А., Яковенко В.Ф., Яковенко З.И., Ульянченко В.И., Мелещеня С.Н., Синчук В.П., Синчук Л.Г., Блоха М.В., Бондарь Л.А., Борисенко В.И., Борисенко Т.Б., Геворкян И.С., Иванов В.Ф., Геворкян В.А., Геворкян Л.С., Геворкян М.С., Гром П.М., Доманина Л.А., Загуменнова Е.Е., Здоровая Г.М., Иванова А.А., Обличенко А.П., Оноприенко B.C., Оноприенко Н.Н., Оноприенко С.В., Оноприенко В.В., Остроумов Н.Н., Остроумова Р.В., Пасюта А.Г., Пасюта Л.И., Петренко А.А., Пономаренко В.Д., Путнис Т.Н., Сидненко Н.Ф., Hop Е.А., Нор А.Л., Негуляева В.А., Миносьян Е.Д., Миносьян В.П., Меченко Т.И., Меченко A.Н., Гром В.В., Зубцова Г.В., Денисенко СМ., Бутенко Д.П., Каплун Ф.А., Кавтарадзе В.А., Кавтарадзе Г.И., Кисель Е.А., Вакуленко Н.В., Сторчак П.И., Гончарова Г.В., Файзулина Е.В., Афоненкова И.С, Малтыз М.В., Литвиненко B.И., Науменко Н.Ф., Кузнецовой Э.В., Литвиненко В.Ф., Бондарев А.П., Ольховский Н.А., Семечкина Е.Н., Ольховская Т.П., Бондарева Л.И., Подбельская В.А., Воловик С.В., Качалкина О.С, Безуглая В.Н., Власенко Н.И., Власенко Н.Н., Халява В.Л. и Халява П.Д. обратились в суд с иском к КФХ "Малахит" о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды. В обоснование своих требований указали, что 30 июня 2006 г. они заключили с ответчиком договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей. Однако КФХ "Малахит" условия договора аренды не выполняет, арендная плата истцам не выплачивается с 2008 года.

Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2009 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельных долей, заключенный между истцами и КФХ "Малахит" 30.06.2006 г., расторгнут, в остальной части иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2010 г. решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2009 г. оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Жигалко Н.П. - конкурсный управляющий КФХ "Малахит" ставит вопрос об отмене решения Ленинградского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2009 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2010 г.

16 июля 2010 г. судья Верховного Суда Российской Федерации истребовал дело в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 3 декабря 2010 г. передал с надзорной жалобой заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом 30 июня 2006 г. между истцами и КФХ "Малахит" заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя (т. 1, л.д. 7).

Согласно п.п. 4.2.2 и 4.2.3 договора аренды от 30 июня 2006 г. арендатор обязан своевременно, в соответствии с договором, выплачивать арендную плату в полном размере и использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, ухудшает его состояние и более двух раз подряд, за 2008 и 2009 годы, не уплатил арендную плату, что является, как указал суд в решении, согласно и Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора аренды.

С указанным выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем, с данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

Так, в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Как указывают истцы в своём исковом заявлении, выплата арендной платы производится один раз в год до 31 декабря каждого года.

Срок выплаты арендной платы за 2009 год, согласованный сторонами, истекал 31 декабря 2009 г.

Следовательно, суд первой инстанции, принимая решение 17 декабря 2009 г., то есть за две недели до истечения срока выплаты арендной платы, необоснованно пришел к выводу о том, что арендная плата в 2009 году ответчиком не выплачивалась.

Также в исковом заявлении указано о невыплате только части арендной платы, что не было учтено судом при вынесении решения.

Таким образом, судом неправильно применены нормы материального права, а именно положения ст. 619 ГК РФ, согласно которым просрочка арендных платежей должна иметь место подряд не менее трёх раз.

Однако как в исковом заявлении, так и в решении суда, отсутствует указание на то, что КФХ "Малахит" не менее трёх раз подряд по истечении указанного в договоре срока не вносит арендную плату.

Вывод суда о том, что однократная невыплата арендной платы, является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора аренды, основан на неправильном толковании положений ст. 619 ГК РФ и заключенного между истцами и КФХ "Малахит" договора, поскольку согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут досрочно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из положений ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как видно из дела и указывает заявитель, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие задолженности КФХ "Малахит" перед каждым арендодателем.

Суд при рассмотрении дела не проверил когда, в каком объеме, и за какой период не была выплачена арендная плата каждому арендодателю. Суд не учел, что согласно договору, арендополучателем является каждый арендодатель, заключивший договор, а не только истцы по заявленному требованию.

Мнение других лиц, участвующих в возникших правоотношениях при заключении договора аренды суд не учел, договор расторгнут по требованию части арендодателей.

В подтверждение вывода о том, что ответчик пользуется земельным участком не в соответствии с его назначением, ухудшает его состояние, а именно, земельный участок частично не используется и зарос сорняками, суд сослался на показания свидетелей.

Между тем, сам по себе факт неиспользования части земельного участка в тот или иной промежуток времени, не свидетельствует об ухудшении его состояния.

Ухудшение состояния земельного участка должно быть установлено судом с момента передачи земельного участка в аренду до момента возникновения спора. Однако данное обстоятельство судом не устанавливалось и не исследовалось.

Указанные выше требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела.

На основании изложенного состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2010 г. отменить, направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


Председательствующий

Горшков В.В.


Судьи

Харланов А.В.



Момотов В.В.


Арендодатели обратились в суд с целью взыскать с арендатора долг по арендной плате.

Также они потребовали расторгнуть договор аренды земельных долей (при множественности лиц на стороне арендодателя).

Как указали истцы, ответчик более 2 лет подряд не вносит плату за аренду, а также пользуется арендованной землей не в соответствии с ее назначением, ухудшает ее состояние.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов о том, что имеются основания для расторжения договора.

Отправляя дело на новое рассмотрение, Коллегия пояснила следующее.

ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Такое допускается, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением (либо неоднократным несоблюдением) условий соглашения или назначения вещи. Также это возможно, если последний существенно ухудшает имущество либо более 2 раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату.

Таким образом, исходя из ГК РФ, для расторжения договора просрочка арендных платежей должна иметь место не менее 3 раз подряд.

В рассматриваемом случае арендная плата должна была вноситься 1 раз в год (до 31 декабря каждого года). Нижестоящие суды не учли, что истцы обратились с требованиями до истечения срока внесения одного из спорных платежей. Суд первой инстанции принял решение за 2 недели до истечения названного периода.

Кроме того, истцы сослались на то, что ответчик пользуется землей не в соответствии с ее назначением, ухудшает ее состояние (участок частично не используется и зарос сорняками).

Между тем сам по себе факт неиспользования части земельного участка в тот или иной промежуток времени не свидетельствует об ухудшении его состояния.

Ухудшение состояния земли должно быть установлено судом с момента передачи участка в аренду до момента возникновения спора. Однако данное обстоятельство судами не исследовалось.


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2010 г. N 18-В10-65


Текст определения официально опубликован не был


Текст документа на сайте мог устареть

Вы можете заказать актуальную редакцию полного документа и получить его прямо сейчас.

Или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(1 документ в сутки бесплатно)

(До 55 млн документов бесплатно на 3 дня)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.