Примерная форма инструкции по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений (подготовлено экспертами компании "Гарант")


Утверждаю

[организационно-правовая форма, наименование организации, предприятия]

[подпись, Ф. И. О., должность руководителя организации - собственника зданий, сооружений]


[число, месяц, год]

М. П.


Инструкция по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений


1. Общие положения


1.1. Настоящая Инструкция разработана в целях обеспечения сохранности производственных зданий и сооружений путем надлежащего ухода за ними, своевременного и качественного проведения их ремонта, а также упорядочения ремонтного дела и снижения стоимости ремонта.

1.2. Настоящая Инструкция предусматривает правила эксплуатации и ремонта производственных зданий со всеми строительными конструкциями, санитарно-техническими устройствами, включая ввод водопровода и канализационные выпуски, электрическое освещение, планировку прилегающей непосредственно к зданию территории и отмостку вокруг здания и сооружений, в том числе внутризаводских и подъездных железных и автомобильных дорог, водопроводно-канализационных сооружений, сетей теплофикации и газоснабжения, электроснабжения и связи, а также различных эстакад, платформ, открытых складов и других сооружений.

1.3. Настоящая Инструкция является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений [предприятия/организации].

1.4. Под технической эксплуатацией зданий и сооружений подразумевается комплекс работ по контролю за техническим состоянием, поддержанием работоспособности и исправности, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации.


2. Наблюдения за сохранностью зданий и сооружений в период эксплуатации


2.1. Собственник (пользователь) производственных зданий и сооружений (далее также - объекты) осуществляет мероприятия по техническому контролю и технической эксплуатации объектов в соответствии с настоящей инструкцией.

2.2. Техническая эксплуатация объектов осуществляется собственником (пользователем) вплоть до принятия решения об их сносе.

2.3. Эксплуатация зданий включает в себя:

- техническое обслуживание и мероприятия по контролю за состоянием объекта, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке;

- подготовку к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом, его элементов и систем;

- работу по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

2.4. Нормальная эксплуатация конструкций и здания в целом предусматривает беспрепятственный отвод атмосферных и талых вод от зданий системой водоотведения (желоба, воронки, водостоки, отмостки). Соответственно должна быть выполнена планировка внутренней территории с уклоном от здания.

2.5. Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов.

2.6. Обязанности по наблюдению за эксплуатацией зданий и сооружений возлагаются на специальную службу - [отдел эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия, отдел капитального строительства (ОКС), строительный отдел, строительную группу], а также соответствующие эксплуатационные службы: [отдел главного энергетика, транспортный отдел и др.].

2.7. Проверка состояния подвальных помещений и технических подполий проводится регулярно, так как в них размещены узлы и трубопроводы теплотехнических, водопроводных, канализационных сетей. Эти помещения должны быть сухими, чистыми и иметь освещение. Особое внимание при этом следует обращать на исправность конструкций фундаментов, гидроизоляции, стыков и сопряжений элементов фундаментов между собой и со смежными конструкциями.

2.8. Трещины наружных стен, возникшие в процессе эксплуатации здания, мокрые пятна на конструкциях, отслаивание защитного слоя бетонных конструкций, коррозия арматуры и т. п. также подлежат контролю. Причиной этих деформаций и изменений являются различные воздействия (осадочные, атмосферные). В таких случаях необходимо проводить наблюдение за развитием трещин с тем, чтобы выяснить характер деформаций и степень опасности их для дальнейшей эксплуатации объекта.

2.9. При неравномерной осадке здания необходимо установить контрольные маяки в критических местах, систематически вести наблюдение с записью в журнале. Характерными признаками неравномерной осадки являются трещины на карнизах, на сплошной части кирпичных стен, раскрытие вертикальных и горизонтальных швов между элементами стен. При прогрессирующих деформациях (о чем свидетельствует динамика увеличения трещины и разрушение маяка) необходимо создать комиссию с участием специалистов (инженеров) органов местного самоуправления и представителей проектных организаций.

2.10. Для определения причин и мероприятий по устранению выявленных дефектов и деформаций необходимо выполнить инженерно-техническое обследование специализированными организациями, имеющими лицензию на выполнение этих работ.

2.11. В значительной степени долговечность здания зависит от кровли, поэтому необходимо следить за правильным содержанием и своевременным ремонтом, а также ревизией и сменой фасонных (коньки, планки примыкания, ветровые планки) и водоотводящих элементов (желоба, воронки, водостоки).

Кроме того, следует вести постоянный контроль за состоянием чердаков и конструкций стропильной системы, их плановой огнезащитной обработкой, исправной работой вентиляционных каналов и шахт.

2.12. При проверках внутреннего горячего и холодного водоснабжения, а также системы канализации, обследования следует начинать с проверки исправности трубопроводов, работы санитарных приборов и смывных устройств. Основное внимание обращается на наличие протечек трубопроводов и утечек воды из санитарно-технических устройств, своевременность устранения засоров, а также целостность теплоизоляции трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения.

2.13. Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией зданий и сооружений специально на то уполномоченными лицами, все производственные здания и сооружения подвергаются периодическим техническим осмотрам. Осмотры могут быть общими и частными.

2.14. При общем осмотре обследуется все здание или сооружение в целом, включая все конструкции здания или сооружения, в том числе инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства или всего комплекса зданий и сооружений.

2.15. При частном осмотре обследованию подвергаются отдельные здания или сооружения комплекса, или отдельные конструкции, или виды оборудования.

2.16. Очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год - весной и осенью.

2.17. Весенний осмотр производится после таяния снега. Этот осмотр имеет своей целью освидетельствование состояния здания или сооружения после таяния снега или зимних дождей.

При весеннем осмотре уточняются объемы работы по текущему ремонту зданий или сооружений, выполняемому в летний период, и выявляются объемы работ по капитальному ремонту для включения их в план следующего года.

2.18. При весеннем техническом осмотре необходимо:

- тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий;

- установить дефектные места, требующие длительного наблюдения;

- проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств;

- проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники.

2.19. Осенний осмотр проводится с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме. К этому времени должны быть закончены все летние работы по текущему ремонту.

2.20. При осеннем техническом осмотре необходимо:

- тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров;

- проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега и необходимых для этого средств (снеготаялки, рабочий инвентарь), а также состояние желобов и водостоков;

- проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств.

2.21. Состояние противопожарных мероприятий во всех зданиях и сооружениях как при периодических, так и при текущих осмотрах, проверяется с представителями пожарной охраны предприятия в сроки, зависящие от специфических условий эксплуатации производственных зданий, но не реже одного раза в месяц.

2.22. Текущий осмотр основных конструкций зданий с тяжелым крановым оборудованием или зданий и сооружений, эксплуатирующихся в сильно агрессивной среде, проводится один раз в десять дней. Здания и сооружения, эксплуатирующиеся в агрессивной среде, не реже одного раза в год должны подвергаться обследованию специализированными организациями, с обстоятельными отметками в техническом журнале технического состояния конструкций и мер по проведению необходимых работ по поддержанию строительных конструкций в первоначальном эксплуатационном качестве.

2.23. Кроме очередных осмотров, могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий (пожаров, ураганных ветров, больших ливней или снегопадов, после колебаний поверхности земли - в районах с повышенной сейсмичностью и т. д.) или аварий.

2.24. Целью технических осмотров является разработка предложений по улучшению технической эксплуатации зданий, а также качеству проведения всех видов ремонта.

2.25. Состав комиссии по общему осмотру зданий и сооружений назначается руководителем [предприятия/организации]. Возглавляет комиссию по общему осмотру руководитель [предприятия/организации] или его заместитель, главный архитектор, начальник ОКСа и др. (по назначению директора).

В состав комиссии включаются лица, специально занимающиеся наблюдением за эксплуатацией зданий, представители служб, ведающих эксплуатацией отдельных видов инженерного оборудования зданий (санитарно-техническими устройствами и электроосвещением) и железнодорожного или транспортного цеха (при наличии железнодорожного въезда в здание), а также начальники цехов, мастерских, отделов, непосредственно эксплуатирующие здание.

2.26. Результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ.

2.27. При наблюдении за сохранностью зданий и сооружений необходимо:

- ежегодно проводить с помощью геодезических инструментов проверку положения основных конструкций производственных зданий и сооружений, возведенных в районах долголетней мерзлоты, на территориях, подрабатываемых горными выработками, на просадочных грунтах, а также на основаниях, подвергающихся постоянной вибрации;

- поддерживать в надлежащем состоянии планировку земли у зданий и сооружений для отвода атмосферной воды. Спланированная поверхность земли должна иметь уклон от стен здания. Отмостка вокруг здания должна быть в исправном состоянии. Щели между асфальтовыми или бетонными отмостками (тротуарами) и стенами здания должны расчищаться, а затем заделываться горячим битумом, цементным раствором, смолой или мятой глиной;

- не допускать складирования материалов, отходов производства и мусора, а также устройства цветников и газонов непосредственно у стен зданий;

- следить за исправным состоянием кровли и устройств по отводу атмосферных и талых вод с крыши зданий;

- своевременно удалять снег от стен и с покрытий зданий и сооружений. При очистке кровли запрещается применять ударные инструменты, вызывающие порчу кровельных материалов;

- не допускать выброса у стен зданий отработанных воды и пара;

- не допускать распространения в зданиях сырости, возникающей из-за повреждения гидроизоляции фундаментов;

- следить за исправным состоянием внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, не допуская течи в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов;

- следить за нормальной работой вентиляционных систем;

- следить за плотностью примыкания кровель к стенам, парапетам, трубам, вышкам, антенным устройствам и другим выступающим конструкциям;

- периодически контролировать состояние деревянных ферм, перекрытий и других ответственных конструкций зданий и сооружений из дерева. Обеспечивать постоянное проветривание подпольных пространств в зданиях;

- уделять особое внимание элементам деревянных конструкций, соприкасающихся с грунтом, заделанным в кирпичную кладку или бетон, а также в местах значительных температурных перепадов;

- в случае появления в каменных или бетонных стенах, в железобетонных колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах трещин немедленно устанавливать на них маяки и проводить тщательное наблюдение за поведением трещин и конструкций в целом;

- следить за вертикальностью стен и колонн;

- организовать постоянное наблюдение за состоянием защитного слоя в железобетонных конструкциях, особенно находящихся в агрессивной среде;

- постоянно следить за состоянием швов и соединений металлических конструкций (сварных, клепаных, болтовых);

- организовать тщательно наблюдение за состоянием стыков сборных железобетонных конструкций;

- не допускать пробивки отверстий в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без письменного разрешения лиц, ответственных за правильную эксплуатацию здания или сооружений;

- уделять особое внимание наблюдению за конструкциями, которые подвержены динамическим нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессивной среде;

- не допускать перегрузок строительных конструкций.

2.28. Для предотвращения перегрузок строительных конструкций не допускать установку, подвеску и крепление технологического оборудования, транспортных средств, трубопроводов и других устройств, не предусмотренных проектом.

2.29. В производственных помещениях должен поддерживаться проектный температурно-влажностный режим.

2.30. Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения ведется технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места.

Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов.

Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.

2.31. Отчеты или заключения по результатам обследований являются неотъемлемым приложением журнала технической эксплуатации и частью производственной и технической документации, подлежащей обязательному хранению.


3. Первоочередные мероприятия в случае обнаружения наступления недопустимого или аварийного состояния строительных конструкций


3.1. В случае обнаружения недопустимого или аварийного состояния строительных конструкций собственник (пользователь) объекта обязан:

- ограничить или прекратить эксплуатацию аварийных участков и принять меры по предупреждению возможных несчастных случаев;

- принять меры по немедленному устранению причин аварийного состояния и по временному усилению поврежденных конструкций;

- обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов силами службы технического надзора с применением средств технической диагностики;

- принять меры по организации квалифицированного обследования аварийных конструкций с привлечением специалистов из проектных, научно-исследовательских или других специализированных организаций;

- обеспечить скорейшее восстановление аварийного объекта по результатам обследования, а в необходимых случаях, по получению проектно-сметной документации.


4. Проведение ремонтных работ


4.1. Ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

4.2. Ремонтные работы подразделяются на два вида:

- текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей;

- капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающий изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

4.3. К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

4.4. Текущий ремонт производственных зданий и сооружений осуществляется за счет эксплуатационных расходов предприятия или организации.

4.5. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым отделом эксплуатации и ремонта зданий и сооружений [предприятия/организации] на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты.

4.6. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь в максимально короткие сроки.

4.7. Повреждения аварийного характера, создающие опасность для работающего персонала или приводящие к порче оборудования, сырья и продукции или к разрушению конструкций здания, должны устраняться немедленно.

4.8. Ремонтные работы, не отличающиеся по своему характеру от текущего ремонта, но производимые в процессе капитального ремонта, осуществляются за счет амортизационных отчислений на капитальный ремонт.

4.9. К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

4.10. Сроки проведения капитального ремонта уточняются с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов.

4.11. Капитальный ремонт производственных зданий и сооружений может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.

4.12. Выборочный капитальный ремонт производится в случаях:

- когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;

- при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий;

- при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания по соображениям, изложенным в п. 4.15 настоящей Инструкции.

4.13. При проведении выборочного капитального ремонта необходимо в первую очередь предусматривать ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальный ход технологического процесса (подкрановых балок и путей, полов, производственного водопровода, теплоснабжения, вентиляционных систем и установок по кондиционированию воздуха, производственной канализации и т. п.), а также конструкций, от исправности которых зависит сохранность остальных частей здания или сооружения (кровли, водосточной сети, водопроводно-канализационных устройств и т. п.).

4.14. Выборочный капитальный ремонт производственных зданий и сооружений в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа.

4.15. В ряде случаев нецелесообразно проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения. Например, когда в ближайшие годы:

- намечается снос или перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, в целях создания или расширения зоны санитарной охраны (защитной зоны), предусмотренных проектом, а также при ожидаемом затоплении подпором проектируемой плотины и др.;

- предусматривается прекращение эксплуатации предприятия, для нужд которого это здание или сооружение построено (окончание запасов полезных ископаемых и др.);

- предполагается реконструкция здания;

- намечается разборка здания вследствие общей ветхости.

В этих случаях за счет ассигнований на капитальный ремонт должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию их в течение соответствующего периода (до сноса или реконструкции).

4.16. При производстве капитального ремонта зданий или сооружений должны применяться прогрессивные конструкции, изготовленные индустриальным методом. При этом допускается замена изношенной конструкции из менее прочного и недолговечного материала на конструкции из более прочного и долговечного материала, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

4.17. При производстве капитального ремонта не допускается замена существующих конструкций другими, не соответствующими действующим техническим условиям и нормам для нового строительства.

4.18. Одновременно с проведением капитального ремонта и за счет тех же средств допускается осуществление некоторых работ по улучшению благоустройства здания. При этом в первую очередь ассигнования должны быть направлены на работу по капитальному ремонту.

4.19. Все ремонтные работы производственных зданий и сооружений выполняются по годовым планам (графикам), утвержденным руководителем [предприятия/организации].

4.20. В годовых планах-графиках устанавливаются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

4.21. В тех случаях, когда одновременно с проведением ремонта затруднено или невозможно выполнение технологических процессов или иной основной деятельности [предприятия/организации], планы всех видов ремонтов производственных зданий и сооружений должны быть увязаны с планами работ соответствующих производственных подразделений [предприятия/организации].

4.22. Годовые планы ремонтов составляются на основании данных технических осмотров зданий и сооружений, отдельных конструкций и видов инженерного оборудования.

4.23. Годовые планы капитального ремонта в денежном выражении и натуральных показателях должны содержать:

- утвержденный руководителем [предприятия/организации] титульный список объектов ремонта;

- наименование и количество основных работ по каждому объекту;

- совместную стоимость годового объема работ;

- календарные сроки ремонтов;

- потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих.

Все объекты комплексного ремонта включаются в титульный список поименно.

4.24. При выполнении работ подрядным способом в процессе подготовки плана на предстоящий год необходимо составить с намечаемой подрядной организацией и подписать протокол согласования объемов, вида и стоимости работ.

4.25. Финансирование текущего ремонта и работ по обследованию зданий и сооружений производится за счет средств, предусмотренных в плане основной производственной деятельности.

4.26. Финансирование капитального ремонта, а также проектно-изыскательских работ для нужд капитального ремонта осуществляется за счет амортизационных отчислений на капитальный ремонт в соответствии с утвержденной сметной документацией.

4.27. Приемка выполненных работ по текущему ремонту производится руководителем [предприятия/организации], оформляется актом и записью в журнале технической эксплуатации здания (сооружения).

4.28. Приемка зданий и сооружений в эксплуатацию после окончания работ по капитальному ремонту осуществляется комиссией с участием руководителя [предприятия/организации], представителя подрядной организации, а также лица, осуществлявшего технический надзор, о чем составляется соответствующий акт.



Примерная форма инструкции по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений


Разработана: Компания "Гарант", август 2012 г.


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение