Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2001 г. N Ф08-3848/2001 Поскольку в договоре аренды имущественного комплекса гостиницы не отражены все индивидуально-определенные признаки как здания и земельного участка, спорный договор правомерно признан незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 26 ноября 2001 г. N Ф08-3848/2001
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с участием представителя ОАО "Новороссийскрыбпром", представителей ООО ЦУ "Новоинтерсервис", представителя Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотрев кассационную жалобу ООО ЦУ "Новоинтерсервис" на решение от 02.07.2001 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2001 г. по делу N А32-7005/2001-32/148, установил следующее.

Открытое акционерное общество "Новороссийскрыбпром", г. Новороссийск (далее - ОАО "Новороссийскрыбпром"), обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Центр Услуг "Новоинтерсервис", г. Новороссийск (далее - ООО ЦУ "Новоинтерсервис"), о признании недействительным договора аренды гостиницы "Океан" N 43 от 16.07.98 г. и обязании ответчика передать арендованное имущество ОАО "Новороссийскрыбпром".

Ответчиком предъявлен встречный иск к ОАО "Новороссийскрыбпром" и Краснодарскому краевому учреждению юстиции о регистрации договора аренды от 16.07.98 г.

Рассмотрение указанных требований отложено и впоследствии иск выделен судом в отдельное производство.

Решением от 02.07.2001 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.10.2001 г., в иске о признании договора аренды недействительным отказано. Договор признан незаключенным. ООО ЦУ "Новоинтерсервис" обязано передать арендованное имущество гостиницы "Океан" в течение одного месяца после вступления решения в законную силу. В случае добровольного неисполнения решения суд указал выдать исполнительный лист на принудительное выселение ООО ЦУ "Новоинтерсервис" из здания гостиницы "Океан" по ул. Десантников, 29 г. Новороссийска.

Выводы о незаключенности договора аренды от 16.07.98 г. сделаны со ссылкой на статьи 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия регистрации права аренды в учреждении юстиции, а также в связи с неуказанием в договоре его точного предмета.

В кассационной жалобе на решение от 02.07.2001 г. и постановление апелляционной инстанции от 05.10.2001 г. ООО ЦУ "Новоинтерсервис" просит отменить их и в иске отказать. При этом указывает, что выводы о незаключенности договора аренды сделаны без достаточных правовых оснований, поскольку договор зарегистрирован в БТИ г. Новороссийска 07.07.98 г., а предмет аренды - гостиница "Океан" - достаточно определен. В отзыве на жалобу ОАО "Новороссийскрыбпром" просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает решение от 02.07.2001 г. и постановление апелляционной инстанции от 05.10.2001 г. подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.07.98 г. стороны заключили договор аренды здания N 43, по условиям которого (п.1.1) ОАО "Новороссийскрыбпром" передает, а ООО ЦУ "Новоинтерсервис" принимает в аренду здание и право пользования земельным участком, занятым под здание и необходимого под его использование, расположенному в г. Новороссийске, ул. Героев-Десантников, 29, общей площадью 3163,5 кв. метров со всем оборудованием и инвентарем, всеми относящимися к нему документами. ООО ЦУ "Новоинтерсервис" обязалось использовать здание в целях ведения гостиничного хозяйства и оказания гостиничных и бытовых услуг, организации предприятий общественного питания и других предпринимательских целях. Срок действия договора установлен пунктом 4.1 - до 16.07.2013 г.

С учетом данных условий договора судебными инстанциями сделан правильный вывод о предмете спорного договора как предприятии, то есть имущественном комплексе гостиницы "Океан", включающем в себя оборудование и инвентарь, являющимися основными средствами арендодателя (статья 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, требования закона об указании в договоре данных, позволяющих определенно установить подлежащее передаче имущество, при его заключении не соблюдены.

Так, в договоре не отражены все индивидуально-определенные признаки как здания и земельного участка, так и находящегося в гостинице оборудования и инвентаря, их состав и стоимость, что обязательно в силу статей 650, 656, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не указаны эти признаки и в акте приема-передачи основных средств арендатору от 16.07.98 г.

При таких обстоятельствах спорный договор в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признан незаключенным.

Доводы ООО ЦУ "Новоинтерсервис" о том, что договор от 16.07.98 г. зарегистрирован в установленном порядке БТИ г. Новороссийска 07.07.99 г. проверены судами первой и апелляционной инстанции. В результате сделан обоснованный вывод о том, что в порядке действующего с 31.01.98 г. Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды от 16.07.98 г. зарегистрирован не был, что согласно п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации наряду с вышеприведенными основаниями также свидетельствует о его незаключенности. Суд кассационной инстанции учитывает, что ОАО "Новороссийскрыбпром", ссылаясь на незаключенность договора, требовало возврата арендуемого имущества от ООО ЦУ "Новоинтерсервис" до его регистрации БТИ 07.07.99 г. Отложение рассмотрения исковых требований ООО ЦУ "Новоинтерсервис" к ОАО "Новороссийскрыбпром" и Краснодарскому краевому учреждению юстиции о регистрации спорного договора, заявленных в 2001 г., не отразилось на правильности принятого 02.07.2001 г. решения.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 02.07.2001 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2001 г. по делу N А32-7005/2001-32/148 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.