Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2000 г. N Ф08-2157/2000 Если договор аренды подписан после событий, повлекших ухудшение условий пользования имуществом, и не содержит никаких оговорок, то следует считать, что арендатор, подписывая договор, исходил из того, что эти события не влияют на его обязанности по внесению арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 17 августа 2000 г. N Ф08-2157/2000
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя предпринимателя Митерева В.Ю. (ответчика), в отсутствие представителей истца - Комитета по управлению имуществом Ростовской области и третьего лица - Объединенной маркшейдерской экспедиции N 303, извещенных в установленном порядке о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу МитереваВ.Ю. на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2000, установил следующее.

Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Митереву Валерию Юрьевичу о расторжении договора аренды нежилых помещений N 1117/98 от 6.02.98, о выселении ответчика из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 30, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 22790,87 рубля, пени в сумме 31267,36 рубля и убытков, понесенных в связи с восстановлением нарушенного права, в сумме 252 рубля.

Решением арбитражного суда от 24.05.99 в иске отказано по тем основаниям, что отсутствует государственная регистрация договора аренды, нежилые помещения находятся в аварийном состоянии, ввиду чего их невозможно использовать по назначению.

Апелляционная инстанция постановлением от 29.09.1999 решение суда от 24.05.99 изменила, расторгнув договор аренды, выселив предпринимателя Митерева В.Ю. из арендуемого помещения и взыскав задолженность по арендной плате в сумме 22790,87 рубля и пеню в сумме 15633,68 рубля. В остальной части решение оставлено без изменения. Постановление апелляционной инстанции мотивировано тем, что на момент заключения сторонами договора аренды отсутствовали органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок, в связи с чем договор не может быть признан недействительным. Размер пени уменьшен на 50 процентов, ввиду несоответствия неустойки последствиям нарушения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3.04.2000 постановление апелляционной инстанции от 29.09.1999 отменено, дело передано на новое рассмотрение по тем основаниям, что дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного о времени и месте судебного заседания, судом не проверен довод арендатора о возврате помещения балансодержателю в связи с аварией в системе водоснабжения жилого дома, подтвержденной актом от 11.07.97, которому не дана правовая оценка.

При новом рассмотрении дела апелляционная инстанция приняла постановление от 15.06.2000, которое в части решения спора по существу аналогично постановлению от 29.09.1999.

В кассационной жалобе предприниматель Митерев В.Ю. просит отменить постановление апелляционной инстанции и отказать в иске. По мнению заявителя жалобы, основаниями для отмены судебного акта являются нарушение (неправильное применение) статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых предприниматель Митерев В.Ю. не должен уплачивать арендную плату, поскольку помещениями он не пользовался из-за их аварийности. Кроме того, в обоснование жалобы ее заявитель ссылается на то, что он был лишен возможности защищать свои интересы ввиду рассмотрения дела без его участия после необоснованного отклонения поданного в связи с его болезнью ходатайства об отложении слушания дела. Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя Митерева В.Ю. повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом Ростовской области (арендодатель), предпринимателем Митеревым В.Ю. (арендатор) и Объединенной комплексной маркшейдерской экспедицией N 303 (балансодержатель) заключен договор N 1117/98 от 6.02.98, по которому передавались в аренду под материальный склад нежилые помещения общей площадью 90,1 кв. м, расположенные в г. Ростове-на-Дону, по ул. Тургеневская, 30. Договор аренды не зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, ввиду того, что в период его заключения такие органы отсутствовали. Пунктом 1.2 договора срок аренды помещений устанавливается с 1.07.1997 по 1.07.2007. В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.2 договора балансодержатель обязан передать помещения арендатору по акту в течение 5 дней с момента вступления в силу договора аренды, а комитет обеспечивает осуществление передачи помещений. Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно в сумме 1 158,99 рубля. Пунктом 5.2.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут, если арендатор не внес арендную плату за три месяца.

Из пункта 1.1 видно, что договор заключен по результатам торгов, проведенных Фондом имущества Ростовской области 21 мая 1997 года. При этом имущество передано арендатору до оформления договора - 1 июля 1997 года, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения, подписанный балансодержателем и арендатором. В пункте 3 данного акта техническое состояние передаваемых помещений сторонами оценено как удовлетворительное. 11 июля 1997 года арендатор и балансодержатель составили акт приема-передачи ключей, согласно которому арендатор передал ключи от арендованных помещений балансодержателю для устранения последствий аварии в системе водоснабжения жилого дома. 13 июня 2000 года поведена проверка помещения, по результатам которой составлен акт, свидетельствующий о том, что в арендуемых помещениях находится оборудование арендатора (швейные машины, столы, стеллажи, стулья), заготовки продукции (обуви) и размерные колодки, в помещениях сухо, однако "в производственном цехе и складе имеются ржавые пятна затеков". Оплату арендных платежей предприниматель Митерев В.Ю. не производил. По условиям договора сумма задолженности по арендной плате за период с июля 1997 по декабрь 1998 года составила 22790,87 рубля, а пеня за просрочку - 31 267,36 рубля.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционной инстанции от 15.06.2000 не имеется. Согласно статьям 330, 614, 619, 620, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за все время пользования недвижимым имуществом с момента составления акта о передаче имущества арендатору и до момента составления акта о возврате имущества арендодателю, в случае нарушения обязательства по внесению платы арендатор обязан уплатить неустойку, а договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при нарушении сроков платежа более двух раз и в иных случаях предусмотренных договором. Постановление от 15.06.2000 соответствует данным правовым нормам и условиям договора.

В связи с этим подлежат отклонению изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что предприниматель Митерев В.Ю. не должен уплачивать арендную плату, поскольку помещениями он не пользовался из-за их аварийности. Закон не предусматривает освобождение от обязанности по внесению арендной платы в случае ухудшения состояния имущества или условий пользования имуществом. Указанные обстоятельства могут быть лишь основанием для уменьшения арендной платы (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендная плата может быть уменьшена лишь в порядке, предусмотренном для изменения условий договора, то есть по соглашению сторон или по решению суда, что следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер арендной платы сторонами не изменялся. Более того, договор подписан после затопления и не содержит никаких оговорок относительно этого события, следовательно, предприниматель Митерев В.Ю., подписывая договор, исходил из того, что затопление не влияет на его обязанности по внесению арендной платы. Подписание договора после передачи арендованного имущества арендатору не противоречит действующему законодательству. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Не может быть принят во внимание и довод о лишении предпринимателя Митерева В.Ю. возможности защищать свои интересы в суде ввиду рассмотрения дела без его участия после отклонения ходатайства об отложении слушания дела. Законодательство не предусматривает обязательность отложения слушания дела при болезни кого-либо из лиц, участвующих в деле. К тому же факт заболевания не был подтвержден документально. Дело было предметом рассмотрения в нескольких судебных инстанциях, при этом предприниматель лично в судебные заседания не являлся, его интересы представляли другие лица. В процессе рассмотрения дела, который длится уже более одного года, ответчик имел достаточные возможности представить все свои доводы и доказательства обстоятельств, обосновывающих его позицию по делу. При таких обстоятельствах у апелляционной инстанции имелись все основания отказать в отложении слушания дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2000 по делу N А53-3506/99-С4-18 оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.