Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2006 г. N Ф08-6600/06 "Оценивая законность оспариваемой сделки, суды правомерно исходили из того, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, не является достаточным основанием для признания договора недействительным, а может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания в порядке пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

Государственное унитарное предприятие Ставропольского края "Краевые сети связи" (далее - ГУП "Краевые сети связи") обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сберегательный банк Российской Федерации, банк) и государственному унитарному предприятию Ставропольского края "Ставропольская краевая типография" (далее - ГУП "Ставропольская краевая типография") о признании недействительным договора ипотеки от 26.09.02, заключенного Сберегательным банком Российской Федерации и ГУП "Ставропольская краевая типография", в части определения предмета залога и стоимости залогового имущества и о понуждении внести изменения в договор путем исключения части залогового имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса истец уточнил требования и просил признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки от 26.09.02. Иск основан на том, что в нарушение статьи 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и статьи 70 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор не содержит указания на рыночную стоимость предмета залога.

Решением от 05.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.09.06, в иске о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки от 26.09.02 отказано. Производство по делу в части требований о внесении изменений в договор ипотеки прекращено в связи с отказом истца от иска. С учетом положений Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и Закона об ипотеке суды указали, что отсутствие в договоре ипотеки ссылки на стоимость предмета залога, определенную независимым оценщиком, само по себе не является достаточным основанием для вывода о недействительности договора. Кроме того, суды сделали вывод о пропуске истцом срока исковой давности.

В кассационной жалобе ГУП "Краевые сети связи" просит судебные акты отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы приводит следующие доводы:

- при заключении договора ипотеки стороны самостоятельно определили стоимость заложенного имущества, что противоречит статье 8 Закона об оценочной деятельности и статье 70 Закона об ипотеке, согласно которым в договоре ипотеки, если его предметом выступает государственная собственность, указывается рыночная стоимость, определенная оценщиком;

- стоимость предмета залога, установленная в договоре, существенно отличается от рыночной стоимости, определенной оценщиком; в связи с этим сделка является недействительной;

- суды сделали неверный вывод о пропуске трехлетнего срока исковой давности, поскольку о существовании сделки предприятию стало известно лишь 19.08.05, т. е. с момента принятия Министерством имущественных отношений Ставропольского края распоряжения N 119, которым имущество, являющееся предметом ипотеки, было передано в хозяйственное ведение предприятия.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края представило отзыв, в котором согласилось с доводами жалобы.

Сберегательный банк Российской Федерации в отзыве на жалобу просит оставить без изменения судебные акты как соответствующие действующему законодательству.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, объекты недвижимого имущества, расположенные в г. Ставрополе по ул. Артема, 18 (литера А с пристройками, литеры И, М, К, Kl, K2, КЗ, Щ, Щ1, Ml, М2, Ш, Ш1, Ф, Ф1, Ф2), принадлежали ГУП "Ставропольская краевая типография" на праве хозяйственного ведения, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 30.11.01.

4 апреля 2002 г. ГУП "Ставропольская краевая типография" и ЗАО "Интерлизинг-инвест" заключили договор N 110 на оказание консультационных услуг. В соответствии с договором ЗАО "Интерлизинг-Инвест" подготовило экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП "Ставропольская краевая типография", по состоянию на 01.04.02 его рыночная стоимость составила 27 млн рублей.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 24.05.02 года N 427 ГУП "Ставропольская краевая типография" разрешено передать в залог указанное недвижимое имущество (балансовой стоимостью 4 894 630 рублей), в обеспечение кредита на сумму 15 млн рублей в Сберегательном банке Российской Федерации.

25 сентября 2002 г. банк и ГУП "Ставропольская краевая типография" заключили договор N 91-3-2002 об открытии невозобновляемой кредитной линии. Согласно пункту 1.1 договора банк обязался на срок до 24.09.04 открыть предприятию кредитную линию с лимитом в 15 млн рублей для оплаты закрытому акционерному обществу "Русско-германская лизинговая компания" авансового платежа в связи с получением в лизинг шестикрасочной флексографической печатной машины и пополнения оборотных средств, связанных с приобретением оборудования. Дополнительным соглашением от 24.10.03 N 1 стороны продлили срок погашения кредита до 25.09.06 г. Пунктом 6.2.4.1 кредитного договора в обеспечение исполнения кредитного обязательства предприятие обязалось предоставить в залог объекты недвижимости, расположенные в г. Ставрополе по ул. Артема, 18, залоговой стоимостью 18 млн 600 тыс. рублей (на дату подписания залогового договора) и оценочной стоимостью 27 млн рублей.

26 сентября 2002 г. банк и ГУП "Ставропольская краевая типография" в обеспечение кредитного договора заключили договор ипотеки. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора в залог до 20.08.07 передано недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении ГУП "Ставропольская краевая типография" и расположенное в г. Ставрополе по ул. Артема, 18. В пункте 1.4 договора приведены сведения об инвентарной и балансовой стоимости объектов недвижимости, а также сведения о стоимости каждого из закладываемых зданий, определенной по соглашению сторон. В пункте 1.6 договора ипотеки указано, что предмет залога в целом оценивается сторонами в 18 603 тыс. рублей. Сведений о рыночной стоимости предмета залога договор ипотеки не содержит. Договор нотариально удостоверен, произведена его государственная регистрация.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 19.08.05 N 911 у ГУП "Ставропольская краевая типография" изъято недвижимое имущество, включая объекты, ранее предоставленные в залог на основании оспариваемого договора, и передано в хозяйственное ведение ГУП "Краевые сети связи". В реестр государственного имущества Ставропольского края внесена соответствующая запись.

Согласно заключению об определении рыночной стоимости имущества, подготовленному предпринимателем Погребельным В.И., по состоянию на 24.10.05 рыночная стоимость недвижимого имущества, переданного ГУП "Краевые сети связи" (в том числе находящегося в залоге по договору ипотеки), составляет 59 799 тыс. рублей.

Определением арбитражного суда Ставропольского края от 30.03.06 года по делу N А63-3962/06-С2 в отношении ГУП "Ставропольская краевая типография" введена процедура наблюдения.

ГУП "Краевые сети связи" обратилось в суд с иском о признании договора ипотеки недействительной сделкой.

В силу части 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем, с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 названного закона, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Переданные в залог объекты недвижимого имущества находятся в государственной собственности Ставропольского края.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В соответствии со статьей 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. Таким образом, в отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости. Оценивая законность оспариваемой сделки, суды правомерно исходили из того, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, не является достаточным основанием для признания договора недействительным, а может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания в порядке пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка истца на нарушение статьи 70 Закона об ипотеке также необоснованна, поскольку данные нормы применяются при ипотеке предприятия, а предметом договора залога являются нежилые здания. Вывод суда об истечении срока исковой давности является ошибочным, поскольку на требования о признании сделки недействительной (ничтожной) исковая давность не распространяется. Вместе с тем данный вывод не повлиял на правильность принятых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 05.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 20.09.06 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-4619/06-С2 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.