Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 июля 2010 г. N Д23-2704 "О праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.

Исходя из обращения, многоквартирный дом расположен на земельном участке, относящемся к землям особо охраняемых природных территорий - к землям курортов местного значения с разрешенным использованием "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, является ограниченным в обороте. Использование таких земель ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами (пункты 3, 6 статьи 94 Земельного кодекса). Вместе с тем, пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса допускает возможность предоставления земельного участка в частную собственность в случаях, установленных федеральными законами.

Таким случаем, в частности, является статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета данный земельный участок относится к собственности граждан и отсутствует необходимость в принятии решения соответствующими органами о его предоставлении.

Собственники помещений в многоквартирных домах сформированных земельных участков обращаются в органы кадастрового учета для проведения в отношении данных земельных участков кадастровых работ в порядке, установленном главой 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер, и осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997  N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем, следует отметить, что согласно пунктам 2, 3 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Федеральный закон N 26-ФЗ), пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" охрана курортов как земель особо охраняемых природных территорий осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются, в том числе для сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 Земельного кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" также установлен запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий.

Следует отметить, что в настоящее время в Земельном кодексе между нормами, определяющими состав категорий земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а, исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

В целях устранения данного противоречия разработан проект федерального закона N 97705-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и некоторые законодательные акты Российской Федерации", который находится в стадии рассмотрения во втором чтении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, земельные участки в границах населенных пунктов во всех случаях должны относиться к землям населенных пунктов. Данная точка зрения подтверждается положениями статьи 15 Федерального закона N 221-ФЗ, статей 5 и 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", из содержания которых следует, что при включении земельных участков в границы населенных пунктов, сведения о категориях данных земельных участков должны быть изменены органом кадастрового учета на категорию земель населенных пунктов.

По вопросу расчета кадастровой стоимости земельного участка сообщаем.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования устанавливаются в правилах землепользования и застройки (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а до их принятия (но не позднее 1 января 2012 года) в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

По мнению Росреестра (письмо от 01.07.2010 N 14-5119-ГЕ), в связи с тем, что вышеуказанные документы утверждаются актами органов местного самоуправления для уточнения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости заявителю следует обратиться в соответствующий орган местного самоуправления.

В порядке, предусмотренном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, расчет кадастровой стоимости указанных земельных участков осуществляется федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по субъекту Российской Федерации при наличии документов, подтверждающих соответствующий вид разрешенного использования.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России изменение правил землепользования и застройки не влияют на границы округов горно-санитарной охраны. Однако правила землепользования и застройки должны учитывать режимы использования земельных участков в данных округах.

Кроме того, необходимо принимать во внимание положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин