Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. МДС 81-12.2000 (утв. решением коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))

Методические рекомендации
по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
МДС 81-12.2000
(утв. решением коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))
Введены в действие с 01.06.98 письмом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г. N АБ-20-214/12

ГАРАНТ:

Шифр МДС 81-12.2000 присвоен настоящим Методическим рекомендациям в соответствии с Общероссийским строительным каталогом

Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве разработаны Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.

Рассмотрены и рекомендованы к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 г. N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 г. N 1)

Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.


Введение


Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 г. N 812 "Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации" распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.

При наличии обоснований инвестиций (предпроектных проработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.

При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.

Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.


2. Общие положения


2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее - Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:

- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N 305;

- положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;

- основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;

- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).

При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.

2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:

- структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;

- проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;

- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;

- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;

- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.

Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.

2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:

- при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;

- при отсутствии таковой документации.

В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.

2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:

- наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;

- уникальности предлагаемого объекта строительства;

- уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;

- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;

- вида организации подрядных торгов;

- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.

2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:

- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;

- определения затрат на проведение подрядных торгов;

- определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;

- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов

2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);

- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;

- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);

- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.

2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.

2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.


3. Определение стоимости предмета
подрядных торгов при наличии предпроектной
и проектно-сметной документации


3.1. Общий порядок определения стоимости.

3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана тендерная документация, расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

При этом следует иметь ввиду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:

- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и др.:

- научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);

- подготовка эксплуатационных кадров;

- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщик) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в Прил. 1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:

"Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений", (далее "Порядок определения стоимости..."), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;

"Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)", введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276 (далее - "Свод правил... (СП81-01-94)").

3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:

- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);

- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.

3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.

Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов (см. табл. 1).

К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.

Стоимость предмета торгов (Цт) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл. 2.

Стоимость предмета торгов (Цт) определяется по формуле:


    Цт = Ат x Ки x Кндс,

     где:
     А     - сметная стоимость в текущем уровне цен на период  проведения
      т      подрядных торгов, итог по графе 7 табл. 1;
     К     - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до  момента
      и      платежа по договору, итог по графе 4 табл. 2;
     К     - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).
      ндс

Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в Прил. 2.

Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл. 3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).

3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:

- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);

- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;

- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);

ГАРАНТ:

Взамен СНиП 4.07-91 (НДЗ-91) постановлением Госстроя РФ от 19 июня 2001 г. N 62 принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время ГСН 81-05-02-2001


- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;

- данные для расчета других видов прочих затрат;

- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);

- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9 "Порядка определения стоимости...").

3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:

- предполагаемый срок строительства;

- размер авансового платежа и срок его погашения;

- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;

- размер и сроки оплаты за этапы работ;

- сроки окончательного расчета за объект в целом.

3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве

3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначены для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.

При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.

3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.

При отсутствии необходимых укрупненных показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.

3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупнено: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.

3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.

Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.

Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.

3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в Прил. 3.


Таблица 1


Расчет основной части цены предмета торгов
в строительстве


N
п/п
Наименование частей
здания (конструктив-
ных элементов)
Еди-
ница
изме-
рения
Сметная
стоимость с
накладными
расходами и
плановыми
накопления-
ми в ценах
1991
(1984) г.,
руб.
Нумера-
ция
пункта
индекса
укр.
вида
работ
по
сборни-
кам ин-
дексов
Усред-
ненные
индек-
сы по
видам
работ
Стои-
мость
в те-
кущем
уров-
не
цен,
руб.
гр. 4
x
гр. 5
Удель-
ный
вес
стои-
мости,
%
1 2 3 4 5 6 7 8
               
               
  Итого         Сумма  
  Прочие работы и зат-
раты
           
  Всего            

Таблица 2


Расчет коэффициента инфляции к основной части
цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства
с учетом отложенного платежа


N
п/п
и
срок
пла-
тежа
Удельный вес платежа в
величине стоимости
предмета торгов, в до-
лях единицы
Коэффициент инфляции для
платежа за период с
начала строительства до
момента платежа по дого-
вору (для аванса Ки = 1)
(по данным таблицы 3)
Общий коэффициент
инфляции к стои-
мости предмета
торгов (гр.2 x
гр.3)
1 2 3 4
       
       
  Итого   Сумма

Таблица 3


Коэффициенты инфляции
за период от начала строительства до момента платежа (Ки)
определяются по следующей таблице

ГАРАНТ:

Начало таблицы, см. окончание

/-----------------------------------------------------------------------\
|Прог- |                        Коэффициенты инфляции                   |
|нозный|----------------------------------------------------------------|
|сред- |Сроки платежей в  месяцах (периодах), на  которые рассчитываются|
|неме- |коэффициенты                                                    |
|сячный|----------------------------------------------------------------|
|темп  |    1     |    2     |    3     |    4     |    5     |    6    |
|инфля-|          |          |          |          |          |         |
|ции в |          |          |          |          |          |         |
|  %   |          |          |          |          |          |         |
|------+----------+----------+----------+----------+----------+---------|
| 1    |  1.010   |  1.020   |  1.030   |  1.041   |  1.051   |  1.062  |
| 1,5  |  1.015   |  1.030   |  1.046   |  1.061   |  1.077   |  1.093  |
| 2    |  1.020   |  1.040   |  1.061   |  1.082   |  1.104   |  1.126  |
| 2,5  |  1.025   |  1.051   |  1.077   |  1.104   |  1.131   |  1.160  |
| 3    |  1.030   |  1.061   |  1.093   |  1.126   |  1.159   |  1.194  |
| 3,5  |  1.035   |  1.071   |  1.109   |  1.148   |  1.188   |  1.229  |
| 4    |  1.040   |  1.082   |  1.125   |  1.170   |  1.217   |  1.265  |
| 4,5  |  1.045   |  1.092   |  1.141   |  1.193   |  1.246   |  1.302  |
| 5    |  1.050   |  1.103   |  1.158   |  1.216   |  1.276   |  1.340  |
| 5,5  |  1.055   |  1.113   |  1.174   |  1.239   |  1.307   |  1.379  |
| 6    |  1.060   |  1.124   |  1.191   |  1.262   |  1.338   |  1.419  |
| 6,5  |  1.065   |  1.134   |  1.208   |  1.286   |  1.370   |  1.459  |
\-----------------------------------------------------------------------/

ГАРАНТ:

Окончание таблицы, см. начало

/-----------------------------------------------------------------------\
|Прог- |                        Коэффициенты инфляции                   |
|нозный|----------------------------------------------------------------|
|сред- |Сроки платежей в  месяцах (периодах), на  которые рассчитываются|
|неме- |коэффициенты                                                    |
|сячный|----------------------------------------------------------------|
|темп  |    7     |    8     |    9     |    10    |   11     |    12   |
|инфля-|          |          |          |          |          |         |
|ции в |          |          |          |          |          |         |
|  %   |          |          |          |          |          |         |
|------+----------+----------+----------+----------+----------+---------|
| 1    |  1.072   |  1.083   |  1.094   |  1.105   |  1.116   |  1.127  |
| 1.5  |  1.110   |  1.126   |  1.143   |  1.161   |  1.178   |  1.196  |
| 2    |  1.149   |  1.172   |  1.195   |  1.219   |  1.243   |  1.268  |
| 2.5  |  1.189   |  1.218   |  1.249   |  1.280   |  1.312   |  1.345  |
| 3    |  1.230   |  1.267   |  1.305   |  1.344   |  1.384   |  1.426  |
| 3.5  |  1.272   |  1.317   |  1.363   |  1.411   |  1.460   |  1.511  |
| 4    |  1.316   |  1.369   |  1.423   |  1.480   |  1.539   |  1.601  |
| 4.5  |  1.361   |  1.422   |  1.486   |  1.553   |  1.623   |  1.696  |
| 5    |  1.407   |  1.477   |  1.551   |  1.629   |  1.710   |  1.796  |
| 5.5  |  1.455   |  1.535   |  1.619   |  1.708   |  1.802   |  1.901  |
| 6    |  1.504   |  1.594   |  1.689   |  1.791   |  1.898   |  2.012  |
| 6.5  |  1.554   |  1.655   |  1.763   |  1.877   |  1.999   |  2.129  |
\-----------------------------------------------------------------------/

4. Определение стоимости предмета торгов при отсутствии
предпроектной и проектно-сметной документации


При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.


4.1. Определение стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям объектов-аналогов


Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.

Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.

Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.

При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:

внешние инженерные сети;

подготовку и последующее благоустройство территории;

компенсацию за сносимые строения;

прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:

- затраты по перевозке рабочих;

- затраты связанные с набором рабочей силы;

- прочие затраты.

Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл. 8, приведенной в прил. 4.

Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл. 9.

Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Пример определения стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил. 4.


4.2. Использование банка данных подрядных
и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов
на строительство объектов


Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.

Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.

При этом могут быть использованы:

- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;

- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:

укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);

- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);

- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;

- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);

- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).


4.3. Использование статистических данных
Госкомстата России, информационных данных
Региональных центров по ценообразованию в строительстве
(РЦЦС) и Межрегиональный центр по ценообразованию
в строительстве и промышленности строительных
материалов (МЦЦС), а также других организаций


В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеется и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.

Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) "Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений", N 1-кс (ИЖС) "Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан", N 34-город и др.

В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:

- статистическое наблюдение Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов;

- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемых ежеквартально в течение нескольких последних лет;

- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений "Сведения об уровне цен на рынке жилья" (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;

- информация КО-ИНВЕСТ "Жилые дома" - укрупненные показатели стоимости строительства (серия "Справочник оценщика", 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.

На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные, с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и.т.п.

В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1 - 7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года, в последующем периоде.


4.4. Определение стоимости предмета торгов
в прогнозном уровне цен


По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.

Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:

а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см табл. 3);

б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл. 4).


Таблица 4


Схема определения стоимости в уровне цен,
прогнозируемых на конкретную дату начала
или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)


Наименование состав-
ных элементов стои-
мости предмета торгов
Стоимость в
базисном уров-
не цен (Сб)
на 01.01.91,
тыс.руб.
Индексы изменения
стоимости по
отношению к
базисному уровню
Стоимость в про-
гнозном уровне
цен (Сп) на
конкретную дату,
тыс.руб.
Сп = Сб x Ип
1 2 3 4
1.
2.
     

Итого


Таблица 5


Схема определения стоимости строительства
в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты
в течение всего периода строительства, т.е. от срока
его начала до завершения. (Показатели базисной
стоимости определены в уровне цен на 01.01.91.
Индексы цен принимаются на конкретные даты
по сравнению с ценами на 01.01.91)


NN вре-
менных
диапазо-
нов
Планируемые
объемы работ в
базисном уров-
не цен (Сб),
тыс.руб.
Даты, соответс-
твующие середи-
не каждого вре-
менного диапа-
зона, (месяц в
году)
Индексы цен,
прогнозируемые
на середину
временного
периода, (Ип)
Стоимость работ
в прогнозируемом
уровне цен вре-
менных периодов
(Сп), тыс.руб.
(гр.2 x гр.4)
1 2 3 4 5
1.

2.
Сб1

Сб2
Т1

Т2
И1

И2
Сп1 = Сб1 x И1

Сп2 = Сб2 x И2

Итого Сб                                                Сп

-----------------------------

* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.


5. Приложения


Приложение 1


Нормативные и методические документы, которыми
необходимо руководствоваться при определении стоимости
предмета торгов в строительстве


1. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношении, изд. 1994 г. (письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. N 12-349).

2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).

3. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ 906/12).

4. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ 907/12).

5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).

6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России от 18 октября 1993 г. N 12-248).

7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом (письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).

8. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).

9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.) (письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N 7-14/187).

10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).

11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11 96 N ВБ-26/12-367).

12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (письмо Минстроя Россия от 13 декабря 1995 г. N ВБ-29/12-347).

13. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения (письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N ВБ-20-254/12).

14. Методические рекомендации ро определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) (письмо Госстроя России от 04.06.93 N 12-146).

15. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (письмо Госстроя России от 05.11.93 N 12-275).

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).

17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружении производственного назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-347).

18. Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).

19. Порядок составления сметной документации по объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).

20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.

21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.

22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).


Приложение 2


Пример расчета стоимости предмета торгов


Строительство 9-ти этажного 62-картирного жилого дома
серии 114-86-28/1.2 в Московской области


1. Исходные данные


1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м2. Общий строительный объем - 13387.01 м3.

1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного Приложения).

1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в привязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).

1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:

а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;

б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;

Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный закон);

Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;

Общий коэффициент на прочие работы и затраты (Кпр) к итогу по графе 7: Кпр = 1,093.

1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:

- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;

- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;

- отделочные работы - 1 месяц.

1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 Прил. 2 с Кпр, и по срокам платежей:


Таблица 6


Расчет коэффициента инфляции к основной части цены
предмета торгов на предполагаемый срок строительства
с учетом отложенного платежа


N п/п и срок платежа Удельный вес
платежа в ве-
личине стои-
мости предме-
та торгов, в
долях единицы
Коэффициент инфля-
ции для платежа за
период от начала
строительства до
момента платежа по
договору (для
аванса Ки = 1) (по
данным таблицы 3)
Общий ко-
эффициент
инфляции к
стоимости
предмета
торгов,
(гр.2 x
гр.3)
1 2 3 4
Аванс (за месяц до начала
работ)

0,3

1

0,3
1-ый этап платежа (через 3
месяца от начала работ)

0,1

1,03

0,103
2-ой этап платежа (через 8
месяцев от начала работ)

0,4

1,083

0,433
3-ий этап платежа (через 9
месяцев от начала работ)

0,15

1,094

0,164
Отложенный платеж (через 12
месяцев от начала работ)

0,05

1,127

0,056
  Итого   1,056

1.7. Прогнозный среднемесячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).


2. Расчет стоимости предмета торгов


Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.

Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается:


     Ки = 1

     Стоимость предмета торгов определяется по формуле:

    Цт = Ат x Кио x Кндс,

    где:
     Ат   - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603  руб.
            по расчету данного примера (см. табл. 7, итоговая строка);
     Кио  - индекс для платежа, равный  1,056 по расчету данного  примера
            (см. табл. 1, итоговая строка);
     Кндс - начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не
            производится);
     Кндс = 1,16 (для  случая доли  бюджетных ассигнований  в размере  не
            менее  40%  при   удельном  весе  оплаты   труда строительной
            организации  20%, когда НДС уменьшается).

Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:


    Цт = 39001603 x 1,057 x 1,2 = 4948793 руб.

Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:


Цт = 39001603 x 1,057 x 1,16 = 4783833 руб.


В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.

Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл. 7.


Таблица 7


9-этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом
серии 114-86-28/1-2


N
п/п
Наименование
частей здания
(конструктивных
элементов)
Ед.
из
ме-
ре-
ния
Сметная
стоимость
с наклад-
ными рас-
ходами и
плановыми
накопле-
ниями в
ценах
1991
(1984)
гг., руб.
Нумерация
укрупнен-
ного вида
работ по
сборникам
индексов
на
05.98 г.
Усред-
ненные
индексы
по видам
работ на
05.98 г.
Стоимость
в текущем
уровне
цен на
май
1998 г.,
руб.
Удель-
ный
вес
стои-
мости,
%
1 2 3 4 5 6 7 8
  Общая стои-
мость, всего
в т.ч.


руб.


429645
 

8,308


3569628


100
1-00 Подземная часть
жилого дома

руб.

37743

Расчет

7,422

280136

7,85
1-01

1-02

1-03




1-04



1-05


1-06


1-07



1-08


1-09

1-10

1-11


1-12


1-13
Земляные работы

Фундаменты

Стены техничес-
кого подполья



Перекрытие над
техническим
подпольем

Лестницы и
входы

Лоджии и балко-
ны

Полы тех. под-
полья (уплот-
ненным щебнем)

Подготовка под
полы 1-го этажа

Окна

Двери

Внутренняя от-
делка

Наружная отдел-
ка

Разные работы
руб.

руб.

руб.




руб.



руб.


руб.


руб.



руб.


руб.

руб.

руб.


руб.


руб.
1142

14746

12044




5916



756


909


247



1184


53

84

167


147


348
2-1

2-4; 3-5

3-10;
3-4;
9-11;
9-8

7-1; 7-2



17-2


14-1; 7-2


15-1



12-1


10-2

11-2

16-2


16-1


17-15
12,476

7,274

7,016




6,949



10,448


7,413


6,611



7,527


7,980

6,919

12,298


11,144


8,998
14248

107265

84503




41110



7899


6739


1633



8912


423

581

2054


1638


3131
0,40

3,00

2,37




1,15



0,22


0,19


0,05



0,25


0,01

0,02

0,06


0,05


0,09
2-00 Надземная часть руб. 348636   8,268 2882774 80,76
2-01


2-02


2-03


2-04




2-05

2-06

2-07

2-08

2-09

2-10


2-11


2-12



2-13



2-14


2-15


2-16


2-17

2-18


2-19


2-20

2-21



2-22


2-23
Стены наружные
кирпичные М-100

Стены внутрен-
ние

Шахта лифтовая
кирпичная

Перегородки
(гипсобетонные,
кирпичные кера-
мические)

Перекрытия

Лестницы

Входы

Крыша

Кровля рулонная

Лоджии и балко-
ны

Ограждения лод-
жий и балконов

Лестницы пожар-
ные металличес-
кие

Подготовка под
полы 2 - 9 эта-
жей

Чистые полы
дощатые

Окна и балкон-
ные двери

Подоконные дос-
ки бетонные

Двери

Штукатурные
работы

Облицовочные
работы

Малярные работы

Разные работы
(встроенная
мебель)

Вертикальный
транспорт

Мусоропровод
руб.


руб.


руб.


руб.




руб.

руб.

руб.

руб.

руб.

руб.


руб.


руб.



руб.




руб.

руб.


руб.


руб.

руб.


руб.


руб.

руб.



руб.


руб.
93004


34495


3849


25492




53594

2729

992

13858

1814

9811


6903


699



4485




20464

24518


1217


17516

10648


124


6012

8982



6895


535
9-8; 9-11


9-11; 9-8


9-11; 9-8


14-1,
9, 11



7-1; 7-2

8-1

8-4

7-2; 12-2

12-5

7-2;
15-11

14-1;
17-4; 9-8

8-4



15-2




15-8

10-2


17-4


11-2

16-2


16-11


16-8

16-21



Прочие


Прочие
7,936


7,917


7,936


12,487




7,068

10,105

9,352

7,653

12,273

7,963


9,337


9,506



7,659




7,287

7,980


9,663


6,919

12,298


8,945


8,431

10,436



5,500


5,500
738145


273098


30547


318332




378836

27577

9277

106050

22263

78125


64455


6645



34351




149121

195654


11760


121193

130949


1109


50687

93736



37923


2943
20,68


7,65


0,86


8,92




10,61

0,77

0,26

2,97

0,62

2,19


1,81


0,19



0,96




4,18

5,48


0,33


3,40

3,67


0,03


1,42

2,63



1,06


0,08
3-00 Сантехработы и
прочие работы
руб. 30089   9,416 283304 7,94
3-01


3-02

3-03


3-04


3-05

3-06

3-07

3-08
Отопление кон-
векторное

Вентиляция

Горячее водос-
набжение

Холодное водос-
набжение

Канализация

Водосток

Газоснабжение

Изоляция повер-
хностей трубоп-
роводов
руб.


руб.

руб.


руб.


руб.

руб.

руб.

руб.
5371


441

2970


1374


13380

443

5357

753
18-2


23-1

18-4


18-3


18-5-1

18-6

18-7

16-19
14,019


15,076

11,306


11,503


7,919

12,157

6,207

9,805
75296


6649

33579


15805


105956

5386

33251

7383
2,11


0,19

0,94


0,44


2,97

0,15

0,93

0,21
4-00


4-01
Электромонтаж-
ные работы

Электроосвеще-
ние
руб.


руб.
8790


8790



19-5
10,064


10,064
88463


88463
2,48


2,48
5-00 Слабые токи руб. 981   10,922 10715 0,30
5-01

5-02

5-03

5-04


5-05

6-00
Телефонизация

Радиофикация

Телевидение

Канализация
связи

Заземление

Лифты

Всего по смете
руб.

руб.

руб.

руб.


руб.

руб.

руб.
61

443

300

108


69

3406

429645
19-6

19-6

19-9

19-6


19-9

29-2
10,816

10,816

11,099

10,816


11,099

7,116

8,308
660

4791

3330

1168


766

24237

3569628
0,02

0,13

0,09

0,03


0,02

0,68

100,00
  Всего с прочими
работами и зат-
ратами, включая
дорожный и
транспортный
налог в текущих
ценах или сто-
имость предмета
торгов



3569628 руб. x 1,093 = 3901603 руб.

Приложение 3


Пример
расчета стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям базисной стоимости работ
(сборника УПБС ВР)


Фрагмент из "Сборника укрупненных показателей
базисной стоимости на виды работ (сборника УПБС ВР)"
в ценах 1991 г.

ГАРАНТ:

Начало таблицы, см. окончание

в ценах 1991 г.

Код ра-
бот по
УПБС
Наименование конструктив-
ных элементов и видов
работ, единица измерения
Основная
заработ-
ная пла-
та, руб.
Материалы
Код ма-
териа-
ла
предста-
вителя
Еди-
ница
из-
ме-
ре-
ния
Сметная
цена за
единицу,
руб.
Всего
стои-
мость
мате-
риа-
лов,
руб.
Трудоем-
кость,
чел.-ч
Приве-
денный
расход
Оптовая
цена за
единицу,
руб.
1 2 3 4 5 6 7
8.10.01








8.10.02








8.30.01
Устройство оснований из
песка 100 м3







Устройство оснований и
покрытий из щебня 1000
м2






Устройство цементно-бе-
тонных оснований и покры-
тий, 1000 м2
10
14







34
50







125
155
04.01.03
119,98







04.01.01
211,8







02.01.01
200,67

м3








м3








м3
13,00
4,21







15,8
7,17







46,51
39,68
1560








3347








9333

ГАРАНТ:

Окончание таблицы, см. начало

/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ра-|Наименование конструктив-|  Эксплуатация машин  |Прямые|Всего с|
|бот по |ных  элементов  и   видов|----------------------|затра-|наклад-|
|УПБС   |работ, единица измерения |  Код  |Сметная|Всего |ты    |ными   |
|       |                         | машин |цена за|стои- |всего,|расхо- |
|       |                         |       | маш.- |мость |руб.  |дами  и|
|       |                         |       | час,  |эксп- |      |сметной|
|       |                         |       | руб.  |луата-|      |при-   |
|       |                         |       |       |ции   |      |былью, |
|       |                         |       |       |машин,|      |руб.   |
|       |                         |       |       |руб.  |      |       |
|       |                         |-------+-------+------|      |       |
|       |                         |коли-  |в том  |в том |      |       |
|       |                         |чество,|числе  |числе |      |       |
|       |                         |маш.-ч |зарпла-|зара- |      |       |
|       |                         |       |та ма- |ботная|      |       |
|       |                         |       |шинис- |плата,|      |       |
|       |                         |       |тов,   |руб.  |      |       |
|       |                         |       |руб.   |      |      |       |
|-------+-------------------------+-------+-------+------+------+-------|
|  1    |         2               |   8   |   9   |  10  |  11  |  12   |
|-------+-------------------------+-------+-------+------+------+-------|
|8.10.01|Устройство  оснований  из|010311 |4,38   | 42   |1611  |1645   |
|       |песка 100 м3             |1,66   |1,16   | 10   |      |       |
|       |                         |120202 |7,93   |      |      |       |
|       |                         |1,55   |1,31   |      |      |       |
|       |                         |120910 |8,41   |      |      |       |
|       |                         |2,18   |2,12   |      |      |       |
|       |                         |888888 |0,00   |      |      |       |
|       |                         |3,82   |0,00   |      |      |       |
|       |                         |       |       |      |      |       |
|8.10.02|Устройство  оснований   и|120202 |7,93   |243   |3623  |3796   |
|       |покрытий  из  щебня  1000|0,36   |1,31   | 63   |      |       |
|       |м2                       |120910 |8,41   |      |      |       |
|       |                         |23,80  |2,12   |      |      |       |
|       |                         |010311 |4,38   |      |      |       |
|       |                         |2,35   |1,16   |      |      |       |
|       |                         |888888 |0,00   |      |      |       |
|       |                         |29,71  |0,00   |      |      |       |
|       |                         |       |       |      |      |       |
|8.30.01|Устройство   цементно-бе-|010311 |4,38   |375   |9833  |10190  |
|       |тонных оснований и покры-|6,4    |1,16   | 74   |      |       |
|       |тий, 1000 м2             |021244 |7,93   |      |      |       |
|       |                         |15,70  |1,29   |      |      |       |
|       |                         |120202 |7,93   |      |      |       |
|       |                         |19,20  |1,31   |      |      |       |
|       |                         |888888 |0,00   |      |      |       |
|       |                         |0,39   |0,00   |      |      |       |
\-----------------------------------------------------------------------/

Фрагмент перечня ресурсов,
применяемых для расчета цен на отдельные
виды работ*


/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ресурса -|       Наименование ресурса            |Ед. из-|Стоимость|
|представителя|                                       |мерения|в текущих|
|             |                                       |       |ценах    |
|             |                                       |       |(май     |
|             |                                       |       |98 г.),  |
|             |                                       |       |руб.     |
|-------------+---------------------------------------+-------+---------|
|02.01.01     |Бетон товарный                         |  м3   |452      |
|04.01.01     |Щебень                                 |  м3   |104      |
|04.01.01     |Песок                                  |  м3   | 45      |
|             |Трудозатраты                           |чел/час| 10      |
|-------------+---------------------------------------+-------+---------|
               Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к  ценам
               1991 г. - 7
               Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10

-----------------------------

* Полный перечень цен ежеквартально, начиная с I квартала 1998 года, публикуется в "Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России".


Фрагмент регионального каталога цен
на отдельные виды работ в текущем уровне цен
(май 1998 года)

ГАРАНТ:

Начало таблицы, см. окончание

/------------------------------------------------------------------------
|Код ра-|Наименование   конструктивных|Основ-|         Материалы        |
|бот по |элементов и видов работ, еди-|ная   |                          |
|УПБС   |ница измерения               |зара- |--------------------------+
|       |                             |ботная|Код мате-|Еди-|Смет-|Всего|
|       |                             |плата,|риала -  |ница|ная  |стои-|
|       |                             |руб.  |предста- |из- |цена |мость|
|       |                             |      |вителя   |ме- |за   |мате-|
|       |                             |      |         |ре- |еди- |риа- |
|       |                             |      |         |ния |ницу,|лов, |
|       |                             |      |         |    |руб. |руб. |
|       |                             |      |         |    |     |     |
|-------+-----------------------------+------+---------+----+-----+-----+
|   1   |      2                      |   3  |    4    | 5  |  6  |  7  |
|-------+-----------------------------+------+---------+----+-----+-----+
|8.10.01|Устройство оснований из песка|140   |04.01.03 | м3 | 45  |5399 |
|       |100 м3                       |      |         |    |     |     |
|       |                             |      |         |    |     |     |
|8.10.02|Устройство оснований и покры-|500   |04.01.01 | м3 |104  |22027|
|       |тий из щебня 1000 м2         |      |         |    |     |     |
|       |                             |      |         |    |     |     |
|8.30.01|Устройство   цементо-бетонных|1550  |02.01.01 | м3 |452  |90703|
|       |оснований  и  покрытий,  1000|      |         |    |     |     |
|       |м2                           |      |         |    |     |     |
\------------------------------------------------------------------------

ГАРАНТ:

Окончание таблицы, см. начало

/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ра-|Наименование   конструктивных|Эксплуатация |Прямые   |Всего   с|
|бот по |элементов и видов работ, еди-|    машин    |затраты  |накладны-|
|УПБС   |ница измерения               |-------------|всего,   |ми расхо-|
|       |                             |всего |в том |руб.     |дами    и|
|       |                             |стои- |числе |         |сметной  |
|       |                             |мость |зара- |         |прибылью,|
|       |                             |эксп- |бот-  |         |руб.     |
|       |                             |луата-|ная   |         |         |
|       |                             |ции   |плата,|         |         |
|       |                             |машин,|руб.  |         |         |
|       |                             |руб.  |      |         |         |
|-------+-----------------------------+------+------+---------+---------|
|   1   |      2                      |   8  |  9   |    10   |    11   |
|-------+-----------------------------+------+------+---------+---------|
|8.10.01|Устройство оснований из песка|294   |100   | 5833    | 6198    |
|       |100 м3                       |      |      |         |         |
|       |                             |      |      |         |         |
|8.10.02|Устройство оснований и покры-|1701  |610   |24228    |25915    |
|       |тий из щебня 1000 м2         |      |      |         |         |
|       |                             |      |      |         |         |
|8.30.01|Устройство   цементо-бетонных|2625  |740   |94878    |98359    |
|       |оснований  и  покрытий,  1000|      |      |         |         |
|       |м2                           |      |      |         |         |
\-----------------------------------------------------------------------/

Фрагмент сметы
на строительство автодороги
Москва - Волгоград (участок Кашира - Воронеж)


Код работ
по УПБС
Наименование конструктивных
элементов и видов работ,
единица измерения
Кол-во
единиц
Стоимость на
единицу в те-
кущем уровне
цен, руб.
Общая
стоимость,
(тыс.руб.)
8.10.01


8.10.02



8.30.01
Устройство оснований из пес-
ка 100 м3

Устройство оснований и пок-
рытий из щебня, 1000 м2


Устройство цементо-бетонных
оснований и покрытий, 1000
м2

Итого:
500


100



100
6198


25915



98359
3100


2592



9836



15528

Приложение 4


Пример
расчета стоимости предмета торгов
по объекту-аналогу в текущем уровне цен


За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.

Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м2 общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.


Таблица 8


N
п/п
Показатели базо-
вого периода
(1984 или 1991
года)
Ед.
изм.
Сумма,
тыс.
руб.
Индекс Показатели
текущего
(расчетного)
периода
Ед.
изм.
Сумма,
тыс.
руб.
  Сметная стои-
мость в ценах
1991 г.

В том числе:

материалы (из
табл. 9)

основная зарп-
лата

эксплуатация
машин

в том числе
заработная
плата

накладные рас-
ходы

плановые накоп-
ления




Общая площадь


Стоимость 1 м2
общей площади


Прочие затраты
(15%)

Подготовка тер-
ритории
(0,6%)

Инженерные ком-
муникации
(5%)

Всего стоимость
1 м2 общей пло-
щади
т.р.





т.р.


т.р.


т.р.



т.р.


т.р.


т.р.





кв.
м

руб.



руб.


руб.



руб.



руб.
47,359





32,615


2,31


2,683



0,634


6,243


3,510





110,8


427



64


3



21



515
7,31





8,56


6,75


7,6



6,75
Сметная стои-
мость в ценах
1998 г.

В том числе:

материалы


основная зарп-
лата

эксплуатация
машин

в том числе
заработная
плата

накладные рас-
ходы

сметная прибыль


Стоимость с НДС
(20%)

Общая площадь


Стоимость 1 м2
общей площади


Прочие затраты


Подготовка тер-
ритории


Инженерные ком-
муникации


Всего стоимость
1 м2 общей пло-
щади
т.р.





т.р.


т.р.


т.р.



т.р.


т.р.


т.р.


т.р.


кв.
м

т.р.



т.р.


т.р.



т.р.



т.р.
346,168





279,184


15,592


20,391



4,280


21,064


9,936


415,402


110,8


3,749



0,562


0,022



0,187



4,521

Таблица 9


Показатели расхода материалов,
изделий и конструкций на 1-квартирный
1-этажный кирпичный жилой дом


Код
ресурса
Наименование
материала
Ед.
изме-
рения
Кол-во
на
объект
Сметная
стои-
мость в
ценах
базово-
го пе-
риода
(1991
год)
Сметная
стои-
мость в
текущих
ценах
Стои-
мость
на
объект
в це-
нах
базо-
вого
перио-
да
(1991
год)
Стои-
мость
на
объект
в те-
кущих
ценах,
руб.
01.01.01

01.01.04

01.01.08

01.02.01

02.01.01

02.01.02

03.01.01

04.01.01

04.01.02

04.01.03

04.01.04

04.01.05

05.02.00

05.02.04
06.01.02

06.02.02

06.02.04

06.03.01
06.03.01
07.00.02

08.00.01

09.00.01
10.00.01
11.01.01
Фундаменты

Балки, прогоны,
ригели
Плиты плоские реб-
ристые
Блоки стен подвала

Бетон

Раствор

Кирпич керамический

Щебень

Гравий

Песок

Камень бутовый

Гравий керамзитовый

Стальные конструк-
ции
Арматура
Лес пиленый

Блоки оконные и
балконные
Доски для полов

Плиты ДВП
Плиты ДСП
Плиты минераловат-
ные
Плитки керамические
метлахские
Листы а/цементные
Рулонные кровельные
Стекло оконное
Итого
м3

м3

м2

м3

м3

м3

тыс.
шт.
м3

м3

м3

м3

м3

т

т
м3

м2

м3

м2
м2
м3

м2

м2
м2
м2
3,87

7,63

80,14

16,92

18,64

43,72

45,8

17

6,17

87,21

2,02

2,2

2,89

0,59
42,36

28,6

2,28

13,93
8,63
13,12

41,09

47,62
442,8
32,54
99,78

197,43

15,02

69,7

46,51

44,02

171,1

15,8

15,14

13

15,28

23,2

237,6

402,84
165,14

28,93

244,78

2,4
3,5
38,93

5,91

1,22
0,53
2,04
854,11

1690,0

128,57

596,63

398,12

376,81

1464,61

135,24

129,59

111,28

130,79

199,44

2033,85

3448,31
1413,59

247,64

2095,31

20,54
29,96
333,24

50,58

10,44
4,53
17,46
386

1506

1204

1179

867

1925

7836

269

93

1134

31

51

687

238
6995

827

558

33
30
511

243

58
235
66
32615
3305

12894

10303

10124

7421

16474

67079

2299

799

9704

264

438

5877

2034
59880

7082

4777

49
258
4372

2078

497
2008
568
279184

Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.


Приложение 5


Таблица 10


Пример
расчета стоимости предмета торгов
по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен


Схема определения стоимости строительства
в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года
(показатели базисной стоимости определены
в уровне цен на 01.01.99)


Наименование состав-
ных элементов стоимос-
ти предмета торгов
Стоимость в
уровне цен
1991 года,
тыс. руб.
Индексы в строи-
тельстве по отноше-
нию к сметным ценам
1991 г. на дату
Стоимость в при-
нятом уровне цен
(Сп) на май
1998 г., тыс.
руб. (гр. 2 x
x гр. 3)
май 1998 года
1 2 3 4
Материалы 32,615 8,56 279,184
Основная зарплата 2,31 6,75 19,773
Эксплуатация машин 2,683 7,60 22,966
В том числе заработная
плата
0,634 6,75 5,427
Накладные расходы 6,243   48,466
Плановые накопления 3,51   28,564
Итого 47,259   346,168

Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.


(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен
01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами
на 01.01.91)


NN вре-
менных
диапа-
зонов
Планируемые объемы работ
в базисном уровне цен
(Сб), тыс. руб.
Даты, соответ-
ствующие сере-
дине каждого
временного ди-
апазона,
месяц в году
Индексы
цен, прог-
нозируемые
на середи-
ну времен-
ного
периода,
(Ип)
Стоимость
работ в
прогнозиру-
емом уровне
цен времен-
ных перио-
дов (Сд),
тыс.руб.
(гр.2 x
п).4)
1 2 3 4 5
1


2

3


4
Устройство стен, перекры-
тий - 23,303

Устройство кровли - 6,991

Отделочные работы -
13,982

Благоустройство площадки
- 2,330
сентябрь 1997
г.

ноябрь 1997 г.

февраль 1998
г.

май 1998 г.
7,21


7,36

8,45


8,56
168,014


51,453

118,147


19,944
Итого 46,607     354,558

Приложение 6


Термины,
применяемые в настоящих методических рекомендациях


Индексы цен - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.

Инвесторская смета (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.

В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.

Прогнозный уровень стоимости строительной продукции - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы и экономических объектов, и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ, как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов - ориентировок.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Стартовая цена объекта - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Текущий уровень стоимости строительной продукции - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Твердая договорная (паушальная) цена - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.

В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.

Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.



Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. МДС 81-12.2000 (решение коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))


Текст документа опубликован в ежемесячном бюллетене "Стройинформ" за декабрь 1998 г. N 12 (90), январь 1999 г. N 1 (91)


Рекомендации введены в действие с 1 июня 1998 г. письмом Госстроя РФ по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г. N АБ-20-214/12


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.