Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 марта 2007 г. N А43-5054/2006-2-133 Суд признал ответчика неисправным контрагентом по своевременному внесению арендных платежей, правомерно взыскал с него долг и привлек его к договорной ответственности в виде взыскания неустойки, снизив ее, ввиду несоразмерности заявленной суммы последствиям неисполнения обязательства

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 20 марта 2007 г. N А43-5054/2006-2-133

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Николаева В.А.,

при участии представителя от истца: Гусевой О.Л., доверенность от 27.12.2006 N 07-89,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Нагина Александра Владимировича на решение от 15.08.2006 и постановление от 23.11.2006 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А43-5054/2006-2-133 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Дроздовой С.А., Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Соловьевой М.В., по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к индивидуальному предпринимателю Нагину Александру Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа и установил:

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нагину Александру Владимировичу (далее Предприниматель) о взыскании 633 949 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.11.2005 по 28.02.2006 и 33 497 рублей 23 копеек пеней за просрочку платежа за период с 01.01.2005 по 28.02.2005.

Заявленные требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком договорной обязанности по своевременной оплате арендных платежей за пользование объектом найма, а потому неисправный контрагент наряду с взысканием долга должен быть привлечен к ответственности в виде взыскания пеней согласно пункту 4.2 договора.

Решением от 15.08.2006, оставленным без изменения постановлением от 23.11.2006 Первого арбитражного апелляционного суда, требования истца признаны обоснованными и удовлетворены по заявленным основаниям в отношении взыскания долга в полном объеме. Размер заявленной неустойки снижен до 10 000 рублей по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд пришел к выводу о том, что инвестиционный договор не прекратил свого действия, так как окончательные доли в праве собственности на реконструированный объект истцом и ответчиком не определены. Следовательно, арендное обязательство по договору между его контрагентами существует и должно выполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель Нагин А.В., обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и передать дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, договор аренды от 21.12.2001 N 02.4.2920 в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является не заключенным с момента завершения реконструкции сданного в аренду помещения, произведенной ответчиком на основании инвестиционного договора от 21.01.2002. После реконструкции арендованное имущество существенно отличается от имущества, первоначально сданного в аренду, как по площади, так и по внешним характеристикам, в связи с чем предмет данного договора с указанного момента времени нельзя считать согласованным. Ответчик также полагает, что, в связи с изменившимися характеристиками объекта имущественного найма, контрагенты должны были заключить соглашение об изменении договора аренды, которое касается его предмета и подлежит государственной регистрации. Такое соглашение не зарегистрировано участниками сделки, потому договор аренды также не может считаться заключенным.

Кроме того, предприниматель считает ошибочным неприменение судом к спорным правоотношениям статьи 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которой инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений. Следовательно, инвестор становится собственником объекта в части вложенных им инвестиций, а потому отпадает его обязанность по внесению арендных платежей.

Истец в отзыве и судебном заседании отклонил доводы заявителя жалобы и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечил явку представителя в судебное заседание.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 25.12.2001 Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Нагин А.В. (арендатор) при участии муниципального унитарного предприятия "Дирекция единого заказчика Канавинского района" (балансодержатель) заключили на неопределенный срок договор аренды N 02.4.2920. Объектом имущественного найма является нежилое помещение площадью 1 979,2 квадратного метра, расположенное в доме N 14 (литер А) по улице Мануфактурная в Нижнем Новгороде, для использования под производство продуктов питания.

Дата начала действия договора установлена сторонами с 01.01.2002. Помещение передано индивидуальному предпринимателю Нагину А.В. по акту передачи 01.01.2002.

Размер и порядок внесения арендной платы согласован контрагентами в третьем разделе договора. По его условиям, арендатор обязан оплатить плановые арендные платежи равномерно по месяцам, не позднее десятого числа текущего месяца, за который производится оплата. Размер арендной платы устанавливается и изменяется Комитетом в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и фиксируется в приложениях к указанному договору (пункты 3.3, 3.4 соглашения).

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня в размере одной трехсотой, действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с первого числа месяца, следующего за месяцем платежа (пункт 4.2).

Дополнительным соглашением от 25.05.2005 стороны согласовали ежемесячный размер арендной платы с 01.05.2005 в сумме 158 388 рублей 04 копеек. Комитет предоставил расчет арендной платы за период с 01.11.2005 по 28.02.2006, составленный в соответствии с договором аренды от 25.12.2001, согласно которому за указанный период времени за ответчиком сформировалась задолженность в сумме 633 949 рублей 20 копеек, которую Предприниматель не оспорил.

В течение спорного периода Предприниматель вопреки требованиям статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ненадлежащим образом исполнял договорную обязанность, потому суд правомерно взыскал с ответчика долг в сумме 633 949 рублей 20 копеек и пени в размере 10 000 рублей.

Доводы подателя жалобы о незаключенности договора аренды ввиду неопределенности его предмета (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и отсутствия государственной регистрации соглашения об изменении условий договора несостоятелен, ибо в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор аренды здания (а равно и нежилого помещения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Кодекса). На момент подписания договора аренды стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе и о предмете имущественного найма. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Следовательно, не подлежат государственной регистрации и возможные соглашения об изменении условий данной сделки.

Отклоняется и утверждение ответчика о прекращении его договорной обязанности по внесению арендных платежей ввиду возникновения у него доли в праве общей долевой собственности на объект имущественного найма по следующим основаниям.

По условиям инвестиционного договора на реконструкцию (капитальный ремонт) объекта государственного нежилого фонда, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Мануфактурная, дом 14 (литер А), общей площадью 1 979,2 квадратного метра, комитет обязуется заключить с инвестором (предпринимателем Нагиным А.В.) на данный объект договор аренды (пункт 2.1.1). При этом доли в праве общей долевой собственности на реконструированный, капитально отремонтированный объект после завершения работ по инвестиционному договору определены контрагентами лишь предварительно. Окончательные доли определяются после завершения работ по объекту инвестирования (пункт 3.1). После выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в соответствии с разделом вложенных инвестиций (пункт 3.2). Договор прекращается по выполнении сторонами всех обязательств по договору, завершении расчетов и подписании акта выполненных работ (пункт 4.2).

До настоящего времени доли в объекте инвестирования между его участниками не распределены, потому оснований считать инвестиционный договор прекратившим свое действие не имеется, равно как и считать доказанным возникновение вещных прав на объект найма у ответчика и прекращение права собственности у истца по правилам статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция предмета договора аренды не является основанием для внесения изменений в документы государственного учета объекта недвижимости и не влечет автоматического окончания самого договора.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 15.08.2006 Арбитражного суда Нижегородской области и постановление от 23.11.2006 Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2006 по делу N А43-5054/2006-2-13 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нагина Александра Владимировича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.С. Апряткина С.В. Бабаев

В.Ю. Николаев