Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 февраля 2011 г. N Ф01-88/2011 по делу N А28-3734/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю.

при участии представителей от истца: Лючанду К.А. по доверенности от 28.04.2010,

от ответчика: Вознесенской Д.А. по доверенности от 29.12.2010 N 14709, Малых С.А. по доверенности от 29.12.2010 N 14708

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Агат" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, принятое судьями Губиной Л.В., Поляковой С.Г., Чернигиной Т.В., по делу N А28-3734/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Агат" к муниципальному образованию "Город Киров" в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности администрации города Кирова об урегулировании разногласий по преддоговорному спору и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агат" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "Город Киров" в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Требования основаны на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), согласился приобрести арендуемое им помещение, но возражал против предложенной ответчиком выкупной цены, ввиду чего между сторонами возник преддоговорный спор.

Сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 и 4 Федерального закона N 159-ФЗ, суд решением от 23.08.2010 удовлетворил исковые требования, придя к выводу о том, что Общество, подписав договор купли-продажи путем направления протокола разногласий к нему в установленный законом срок не утратило преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.11.2010 данное решение отменено и принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь статьями 432 - 435, 438, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 4, 9 и 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суд апелляционной инстанции счел, что Общество не утратило преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, но поскольку оферта и акцепт отсутствовали, не мог возникнуть и спор об урегулировании разногласий при заключении договора.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, дав оценку форме оферты, суд апелляционной инстанции вышел за пределы иска. Общество не согласно с выводов суда о применимости обязательной формы к оферте и обязанности Комитета направить подписанный проект договора купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители Комитета сослались на законность и обоснованность судебного акта и просили оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил отменить оспариваемое постановление и оставить в силе решение первой инстанции.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Обществу на основании договора от 23.09.2005 N 5421 предоставлено в аренду муниципальное нежилое помещение площадью 70,6 квадратного метра, кадастровым номер 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, д. 70а.

Постановлением администрации города Кирова от 28.01.2010 N 295-П "Об условиях приватизации административного помещения с кадастровым номером 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А по адресу: Кировская область, город Киров, улица Профсоюзная, дом 70а" в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства предписано осуществить продажу Обществу указанного помещения.

Цена продажи имущества определена на основании отчета независимого оценщика и установлена в размере 2 859 000 рублей, включая НДС.

Комитет направил Обществу письмо от 03.02.2010, указанное постановление и неподписанные проекты договоров купли-продажи (с условиями о единовременной оплате либо рассрочкой платежа). В письме Обществу предлагалось в месячный срок со дня получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи помещения, определить порядок оплаты имущества, и разъяснялось, что в случае незаключения в 30-дневный срок договора купли-продажи помещения Общество утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Общество, не согласившись с предложенной ценой, договор купли-продажи не подписало, и, подготовив протокол разногласий от 03.03.2010 (в редакции истца цена имущества определена в размере 1 820 000 рублей) направило его Комитету.

Комитет, получив протокол разногласий, отклонил его и направил истцу письмо от 22.03.2010 N 2920 об утрате Обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества по причине незаключения договора купли-продажи помещения в установленный срок.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции установил, что на проектах договоров купли-продажи, которые Комитет направил Обществу, подпись уполномоченного представителя отсутствует, и правомерно счел, что неподписанный договор не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой и соответственно, при отсутствии оферты, отсутствует и ее акцепт (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что ввиду отсутствия оферты и акцепта, спор об урегулировании разногласий при заключении договора между истцом и ответчиком не возник, однако, данные обстоятельства не лишают сторон права на направление надлежащей оферты либо на обращение истца в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества на тех или иных условиях, и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что основаны на ошибочном толковании закона.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятого судебного акта, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу N А28-3734/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агат" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Г.С. Апряткина В.Ю. Павлов