Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 февраля 2018 г. по делу N 33aа-187/2018

 

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Строчкиной Е.А. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Краевой клинический диагностический центр" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещековой Анастасии Евгеньевны на решение Ставропольского краевого суда от 27 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество "Краевой клинический диагностический центр" (сокращенное наименование - ЗАО "ККДЦ") обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5 779 кв.м, разрешенным использованием: под строениями и сооружениями центра, по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 7 533 000 руб.

В обоснование требований указало, что приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 кадастровая стоимость участка установлен в размере 15 003 959,91 руб, что существенно выше его рыночной стоимости согласно отчету N 00713 от 01.08.2016 года, составленному оценщиком ООО "Деловой партнер" и нарушает права административного истца, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N 6018 от 24.08.2016 года определенная в отчете величина рыночной стоимости признана достоверной.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1066 от 03.10.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 27.10.2017 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 11 905 000 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 05.09.2016 года.

В удовлетворении требований, предъявленных ЗАО "ККДЦ" к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю отказано.

Взыскано с министерства имущественных отношений Ставропольского края в счет оплаты экспертиз в пользу ООО "Профэксперт" 20000 руб, в пользу АНО Бюро независимых экспертиз "Ритм" 85000 руб.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований. В обоснование ссылается на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта N 075/17 от 09.10.2017 года, допущенные им нарушения требований ФСО N 1, пункта 3,5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в неверном определении ценообразующих факторов, отсутствии проверяемой информации о местоположении и характеристиках объектов аналогов, необоснованном отказе от применения корректировки на передаваемые имущественные права. Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверного заключения нарушает имущественные права истца виде выпадающих доходов бюджета.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца на основании доверенности Скрипников А.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просит решение суда оставить без изменения по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5 779 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями центра, по адресу: ***, постановлен на кадастровый учет 17.05.2005 года и передан ЗАО "ККДЦ" в аренду сроком на 10 лет на основании договора N 8-12, заключенного 09.04.2010 года с министерством имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно приложению к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 15 003 959,91 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ЗАО "ККДЦ" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" А. М.Ш. отчет N 00713 от 01.08.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка оставляет 7 533 000 руб.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 6018 от 24.08.2016 года.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение оформлены с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки, обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1066 от 03.10.2016 года и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 06.12.2016 года судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Северо-Кавказского федерального университета.

Согласно заключению эксперта Я Н.Н. N 341/12/16Э от 16.01.2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 9506 000 рублей.

В порядке статьи 46 КАС РФ административный истец настаивал на удовлетворении требований в указанном размере, в связи с чем, в целях проверки достоверности данного заключения на основании определения суда от 14.04.2017 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ за счет ЗАО "ККДЦ" ООО "Профэксперт" была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

По заключению эксперта З В.А. N 051/17-Э от 01.06.2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 37597 000 руб, с чем административный истец не согласился, заявил ходатайство о назначении повторного исследования, которое было удовлетворено определением Ставропольского краевого суда от 21.07.2017 года.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации Бюро независимых экспертиз "Ритм" Г. N 075/17 от 09.10.2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 11905 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Оснований не согласиться с данными выводами у судебной коллегии не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта Г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, с учетом назначения расположенных на нем объектов капитального строительства (пункт 20 ФСО N 7).

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Объяснение корректировок".

При сопоставлении объекта оценки с аналогами по локальному месторасположению экспертом использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, 2014 года издания, под редакцией Лейфера Л.А, не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Данное обстоятельство, с учетом допустимой продолжительности экспозиции предложений о продаже в условиях неактивного рынка в оцениваемом сегменте позволило эксперту отказаться от применения корректировки на дату предложения.

С учетом требований пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, поправка на данный фактор экспертом не вводилась.

В силу требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения эксперт исходил из допущения о равнозначности оцениваемого объекта с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено и в апелляционной жалобе не приведено.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него, а также заключения экспертов Я Н.Н. N 341/12/16Э от 16.01.2017 года и З В.А. N 051/17-Э от 01.06.2017 года приведенным выше требованиям закона не отвечают, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не имеется.

При этом, с учетом установленных судебной коллегией обстоятельств, взыскание с министерства имущественных отношений Ставропольского края расходов по оплате услуг экспертов противоречит требованиям статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в их истолковании, данном Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года N 20-п.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11.07.2017 года N 20-п.

Из дела следует, что представитель административного истца, поддерживая исковые требования, руководствуясь приведенными нормами права, просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью определения достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, повторные судебные оценочные экспертизы были проведены в целях проверки достоверности заявленного истцом размера рыночной стоимости.

В связи с этим, на основании части 1 статьи 109 КАС РФ на административного истца была возложена обязанность по возмещению данных судебных расходов, связанных с его фактическим процессуальным поведением.

Определения суда вступили в законную силу, истцом не оспаривались, в части оплаты услуг АНО Бюро независимых экспертизы "Ритм" в размере 85000 руб. исполнены истцом надлежащим образом (квитанция от 09.10.2017 года), к возмещению в порядке статьи 111 КАС РФ в ходе судебного разбирательства не предъявлены.

Поскольку процессуальные действия, связанные с назначением ООО "Профэксперт" повторной экспертизы, не были обусловлены возражениями административных ответчиков, в том числе, министерства, не оспаривавшего в письменном отзыве право истца на пересмотр кадастровой стоимости и представленные им доказательства, исходя из системного толкования положений статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, а также пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, правовых оснований для возложения на министерство данных расходов также не имелось.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27 октября 2017 года отменить в части распределения судебных расходов, принять в данной части новое решение, которым взыскать с ЗАО "Краевой клинический диагностический центр" в пользу ООО "Профэксперт" в счет оплаты экспертизы 20000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.