Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22 февраля 2018 г. по делу N 33-1164/2018

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Зайнудиновой Ш.М,

судей Гасановой Д.Г. и ФИО15

при секретаре судебного заседания Гудаеве Р.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Идачева Ш.М. и Пашаева И.П. на решение Кировского районного суда г.Махачкалы от "дата", которым постановлено:

"В удовлетворении заявленных требований Пашаева И.П. и Идачева Ш.М.:

Признать сделки: договора аренды земли площадью по 8 га от N, заключённые между совхозом им. Дахадаева и Идачевым Ш. М. и между совхозом им. Дахадаева и Пашаевым И. П, состоявшимися, а договора аренды и возникшие на их основе права и обязанности действующими;

Признать недействительным Постановление главы администрации г. Махачкалы от N. N о предоставлении ООО "Агрофирма "Махачкала" в аренду земельного участка площадью N кв.м.;

Признать договор аренды земельного участка общей площадью 215,600 кв.м. с кадастровым номером N N от 04.07.07г, заключённый между Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и ООО "Агрофирма "Махачкала"" недействительной ничтожной сделкой и обязать УФРС по РД исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанного договора аренды земельного участка и о правах ООО "Агрофирма "Махачкала" на указанный земельный участок, площадью N га,- отказать".

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Гасановой Д.Г, выслушав объяснения Пашаева И.П, Идачева Ш.М. и их представителя адвоката Шейхова А.А, просивших решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, представителей ООО "Агрофирма Махачкала" - Расулова Р.А, администрации г.Махачкалы - Гасанова М.Р. и Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы - Нурмагомедова М.М, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Пашаев И.П. и Идачев Ш. М. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации г. Махачкала, Комитету по управлению имуществом г. Махачкала и ООО "Агрофирма "Махачкала", в котором, с учётом уточнений, просили:

Признать сделки: договора аренды земли площадью по 8 га от N, заключённые между совхозом им. Дахадаева и Идачевым Ш.М. и между совхозом им. Дахадаева и Пашаевым И.П, состоявшимися, а договора аренды и возникшие на их основе права и обязанности действующими;

Признать недействительным постановление Главы администрации г. Махачкалы от 06.10.06г. за N о предоставлении ООО "Агрофирма "Махачкала" в аренду земельного участка площадью N кв.м.;

Признать договор аренды земельного участка общей площадью N кв.м, с кадастровым номером N N от 04.07.07г, заключённый между Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и ООО "Агрофирма "Махачкала"" недействительной ничтожной сделкой и обязать УФРС по РД исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанного договора аренды земельного участка и о правах ООО "Агрофирма "Махачкала" на указанный земельный участок, площадью N га.

В обоснование иска указано, что они 30-го октября N года заключили договоры аренды земельного участка, каждый по 8 га, с совхозом им. Дахадаева, сроком на 50 лет, и с тех пор непрерывно пользуются этими земельными участками, используя землю по целевому назначению - по выращиванию сада. Вырастили на арендуемом земельном участке плодоносящий сад: оградили сад от доступа туда скота рвом, создали оросительную систему и проводят все необходимые технические и агрохимические мероприятия.

В 2015 году ООО "Агрофирма "Махачкала" обратилась к Мировому судье Судебного участка N по "адрес" г. Махачкалы с иском к Пашаеву И.П. и другим лицам с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и взыскании материального ущерба по тем основаниям, что они огородили 16 га земли, являющиеся частью арендуемого ООО "Агрофирма "Махачкала"" по договору аренды N от 04.07.07г. земельного участка, площадью 215,600 кв.м, в связи с чем Мировым судьёй была назначена судебная землеустроительная экспертиза, по заключению которой подтвердился факт вхождения находящейся у истцов в аренде и пользовании 16-и га земли в состав указанного земельного участка, предоставленного администрацией г. Махачкалы и КУИ г. Махачкалы в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала" по договору аренды N от 04.07.07г, сроком на 49 лет. За время пользования земельными участками до решения мирового судьи они не знали, что их участки были выделены третьим лицам в лице ответчиков, так как никто каких-либо претензий к ним по поводу пользования землей не заявлял.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Идачев Ш.М. и Пашаев И.П. просят решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Они указывают, что суд необоснованно отказал им в удовлетворении исковых требований. Спорный земельный участок находится в их законном пользовании с 1989 года, он был предоставлен совхозом им. Дахадаева в аренду каждому по 8 га для выращивания сельхозпродукции, в частности, плодового сада.

Предоставление совхозом им. Дахадаева в 1989-ом году гражданам, земельного участка в аренду сроком на 50 лет полностью соответствует требованиям закона, действовавшего в момент заключения договора. Следовательно, и определённые договорами аренды от N. права являются действительными в силу прямого указания закона и подлежат судебной защите. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, предоставление администрацией города Махачкалы земельного участка, находящегося в аренде другого лица без его предварительного изъятия на законных основаниях и с нарушением преимущественного права аренды, в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала" является незаконным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки ранее находились в пользовании совхоза им. Дахадаева, который был реорганизован ГУП "Им. Дахадаева".

Согласно договорам аренды от N, заключённым между совхозом "им. Дахадаева" и Пашаевым И.П, совхозом "им. Дахадаева" и Идачевым Ш.М, совхозом "им. Дахадаева" в аренду сроком на 50 лет предоставлены земельные участки под выращивание сада по 8 га каждому.

Постановлением Главы администрации г.Махачкалы N от N га земли, находившиеся в пользовании у ГУП "Им. Дахадаева", были изъяты у последнего и переведены в фонд перераспределения администрации г. Махачкалы.

Постановлением Администрации Главы г.Махачкалы N от "дата" В аренду ООО "Агрофирма Махачкала" предоставлен земельный участок в "адрес" - "адрес"ю N га.

По договору аренды N от N, заключённому на основании указанного постановления Главы Администрации г. Махачкала между Комитетом управления имуществом г. Махачкалы и ООО "Агрофирма Махачкала", последнему в аренду на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером N и площадью N кв.м. Договор прошёл государственную регистрацию и в ЕГРП внесена соответствующая запись.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Идачева Ш.М. и Пашаева И.П, суд первой инстанции исходил из того, что представленные истцами договора аренды земли не имеют номеров, в них не указан срок, с которого начинается аренда, не имеются схемы расположения и не зарегистрированы в органе местного самоуправления, истцы не приобрели право долгосрочной аренды на законном основании, решением мирового судьи Судебного участка N по "адрес" г. Махачкалы от N, на Пашаева И.П, Идачева И.Ш. и других возложена обязанность, не чинить ООО "Агрофирма "Махачкала" препятствия пользованию земельным участком, истцы при обращении в суд пропустили срок исковой давности.

Между тем с данными выводами суда нельзя согласиться. Они опровергаются материалами дела.

Из материалов дела, в частности из представленных истцами в суд договоров аренды земельных участков, усматривается, что стороны при заключении договоров аренды от "дата" согласовали все существенные условия договора аренды, такие как, предмет аренды, срок аренды, размер арендной платы, а также месторасположение передаваемых Идачеву Ш.М. и Пашаеву И.П. земельных участков, их форму(прямоугольная) размеры с разных сторон (юг, север, запад, восток) привязав их на местности с определенными точками - ориентирами, от которых устанавливается границы участка (лесополоса, канал, ж/д), площадь земельного участка, по которым можно индивидуализировать земельный участок на местности.

Указанные земельные участки фактически были переданы в пользование Идачеву Ш.М. и Пашаеву И.П, которые оплачивали совхозу "им. Дахадаева" за пользование земельным участком арендную плату с 1989 г.

При предоставлении земельных участков истцам в аренду после показа отведенных им земельных участков истцами в том же году был вырыт ров, в качестве ограждения участков от доступа скота, посажены плодоносящие деревья. Именно в пределах этих границ нами были высажены саженцы деревьев и выращен плодоносящий по сегодняшний день фруктовый сад.

При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его ничтожным либо недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "дата" N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о том, что о ничтожности договоров аренды спорного земельного участка, заключенных с истцами, является необоснованным.

Поскольку между сторонами был заключен письменный договор аренды, все существенные условия договора аренды между сторонами были согласованы, договор фактически исполнялся сторонами (земельные участки переданы арендаторам), арендатор соответственно выполнял условия аренды, то у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования истца о признании сделок состоявшимися.

Судебная коллегия полагает, что исковые требования истцов в части признания сделок об аренде земли состоявшимися, подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия находит ошибочными вывод суда о том, что Пашаев И.П. и Идачев Ш.М. не приобрели право долгосрочной аренды земельными участками ввиду того, что в соответствии с Распоряжением Правительства РД от "дата" N ГУП им. Дахадаева было ликвидировано.

Срок действия договора аренды установлен сторонами на 50 лет.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, поскольку приобретаемые им земли, находились в аренде у истцов, пользовались ими, на этих землях выращены черешневые сады, границы находящейся у них земли окружены рвом, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции при этом исходит из того, что в такой ситуации, согласившись приобрести недвижимое имущество, находящееся во владении арендаторов, ООО "Агрофирма Махачкала" фактически выразило согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и иск Пашаева И.П. и Идачева Ш.М. о признании незаконными правоустанавливающих документов ответчиков на спорную землю подлежал удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ошибочным является также вывод суда о том, что из текста договоров следует, что они основаны на внутрихозяйственной аренде, так как в них предоставлено право арендатора реализовать арендодателю 15 % от всего полученного урожая, учет которого производится с участием специалиста совхоза, поскольку при внутрихозяйственной аренде арендаторы сохраняют с арендодателем трудовые отношения, выплачивают за него налоги и сборы, выплачивают арендатору заработную плату, только с тем отличием, что арендаторам предоставляется право реализовать сверхплановую продукцию.

Такие обстоятельства по настоящему делу не установлены.

Не может согласиться судебная коллегия и с утверждением суда о том, что о существовании указанных договоров аренды не было известно собственнику и арендатору земли, что землепользование по данным договорам не носило публичного характера.

Если на спорной земле возведены сады, окруженные рвом, имеется оросительная система, к которым не имеет отношения ООО "Агрофирма Махачкала" отсутствуют основания для вывода о том, что землепользование не носило публичного характера. О существовании этих договоров было известно всем, в том числе Главе администрации г. Махачкалы Амирову С.Д. и другим работникам администрации Махачкалы и Минимущества РД, чьи правоустанавливающие документы были оспорены в судах в 2006 и 2007 годах.

Об этом свидетельствуют и имеющиеся в материалах дела данные о том, что в 2005 году истцы и другие жители поселка Шамхал - Термен предъявляли к Махдиеву А.Х, новому арендатору спорной земли претензии по поводу заключенного с ним договора аренды, от исполнения которого он впоследствии отказался.

Согласно п. 5 Постановления Верховного Совета СССР от 23.11.89г. N "О порядке в ведения в действие Основ Законодательства Союза СССР и Союзных Республик об Аренде", установлено: "Арендаторы, перешедшие на арендные отношения до введения в действие настоящих Основ, вправе вести свою хозяйственную деятельность в соответствии с договорами аренды, заключенными до "дата"". Основы были приняты N. и введены в действие N. (Указ был признан утратившим силу именно в связи с введением в действие этих Основ.)

Соответственно, предоставление совхозом и "им. Дахадаева" в 1989-ом году истцам земельного участка в аренду сроком на 50 лет соответствует требованиям закона (ст. 2 Указа), действовавшего в момент заключения договора, и определённые договорами аренды от N. права являются действительными в силу прямого указания закона и подлежат судебной защите.

При таких обстоятельствах предоставление администрацией города Махачкалы земельного участка, находящегося в аренде у Пашаева И.П. и Идачева Ш.М, без его предварительного изъятия на законных основаниях и с нарушением преимущественного права аренды, в аренду "Агрофирма "Махачкала" является незаконным.

Соответственно, является незаконным и Постановление главы администрации г. Махачкалы от N. за N, в части предоставлении указанных 16 га земель в аренду ООО "Агрофирма-Махачкала".

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Таким образом, земельное законодательство РФ исключает возможность предоставления земель в аренду без проведения торгов: конкурса или аукциона, кроме случая отсутствия конкурентов, соответственно, в этом случае администрация г. Махачкала и комитет по имуществу г. Махачкала не имели права сдавать указанные земли в аренду ООО "Агрофирме Махачкала" без проведения торгов. Торги при предоставлении земли в аренду ответчику ООО "Агрофирма Махачкала", как усматривается из материалов дела, проведены не были.

При изложенных обстоятельствах, такая сделка между администрацией г. Махачкалы и ООО "Агрофирма Махачкала" по закону не могла иметь место, поскольку обременённые правами третьих лиц земельные участки не могли и не могут быть переданы другим лицам.

В этой связи Постановление главы администрации г. Махачкалы N от N. не может являться законным и основанный на этом постановлении договор аренды земельного участка от N. N, заключённый между Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и ООО "Агрофирма "Махачкала", является недействительным.

Настаивая на отмене принятого по делу судебного акта, истцы ссылаются в апелляционной жалобе и на необоснованное применение судом к заявленным истцами требованиям срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до "дата").

Из материалов дела достоверно следует, что в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ООО "Агрофирма Махачкала" к Пашаеву И.П. и Идачеву Ш.М. об устранении препятствий в пользовании земельным участком

при проведении землеустроительной экспертизы стало известно, что земельные участки, находящиеся у последних в аренде, входят в состав земель, предоставленных в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала", что и послужило основанием для их обращения "дата" с настоящим иском в суд.

Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы, поскольку применительно к рассматриваемым правоотношениям в соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года, течение которого в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В данном случае срок исковой давности начинает течь с 2015 года, когда в ходе проведения землеустроительной экспертизы стало известно о вхождении земельных участков истцов в состав земель, арендуемых ответчиком, сдача в аренду которых была намерено скрыта от истцов, земельный участок от них во исполнение договора аренды не передавался ответчику, находится в использовании у истцов, ответчиком не обрабатывался, никаких агротехнических работ на нем ответчиком не производилось.

Учитывая вышеизложенное, решение Кировского районного суда г. Махачкалы нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от "дата" отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Пашаева И.П. и Идачева Ш.М. удовлетворить.

Признать сделки: договора аренды земли площадью по 8 га от "дата", заключенные между совхозом им. Дахадаева и Идачевым Ш.М. и между совхозом им. Дахадаева и Пашаевым И.П, состоявшимися, а договора аренды и возникшие на их основе права и обязанности действующими;

-Признать недействительным постановление главы администрации г. Махачкалы от "дата" N о предоставлении ООО "Агрофирма Махачкала" в аренду земельного участка площадью N кв.м.

- Признать договор аренды земельного участка площадью 215,006 кв.м. с кадастровым номером N N от "дата", заключённый между Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и ООО "Агрофирма Махачкала" недействительной, ничтожной сделкой и обязать УФРС по РД исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на договор аренды земельного участка и прав ООО "Агрофирма Махачкала" на указанный земельный участок площадью 215, 6 га.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.