Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 12 февраля 2018 г. по делу N 33-396/2018

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи ФИО1,

судей ФИО1 и ФИО1

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционным жалобам представителя ФИО1 по доверенности - адвоката ФИО1 и ФИО1 на решение "адрес" городского суда Республики Дагестан от "дата" гражданское дело по исковому заявлению генерального директора общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "." (далее - ООО ПО ".") ФИО1 к ФИО1, ФИО1, ФИО1, ФИО1 о признании права собственности на квартиру и признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Заслушав доклад судьи ФИО1, судебная коллегия

установила:

Генеральный директор ООО ПО "." ФИО1 обратился "дата" в "адрес" городской суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ФИО1, ФИО1, ФИО1, ФИО1:

о признании права собственности на "адрес", кадастровый N, по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N поз 13 "А";

о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП от "дата" N;

о признании договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1, недействительным;

о признании договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1, недействительным.

о признании договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1, недействительным;

о признании договора долевого участия в строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ремонтно-строительное предприятие "." (далее - ООО РСП ".") и ФИО1 по "адрес", площадью 101,3 кв.м, в МКР N "адрес" на поз. 13 "А", недействительным.

В обоснование искового заявления указано, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - Управление Росреестра по РД) "дата" была внесена запись о регистрации права собственности в ЕГРП, номер регистрации N за ФИО1

ООО ПО "." является застройщиком жилого дома, в котором находится квартира, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком.

ООО ПО "." является застройщиком спорного объекта на основании договора аренды земельного участка от "дата" и разрешения на строительство.

Кроме того сам объект незавершенного строительства (МКР N, поз. 13 "А") находится в собственности у заявителя на основании свидетельства N

Однако ООО ПО "." не заключал каких бы то ни было договоров с ответчиком и третьим лицом.

О том, что на квартиру зарегистрированы права ответчика, истец узнал после "." выписки из ЕГРП.

Следовательно, запись о регистрации права собственности была произведена незаконно.

Ответчик ФИО1 P.M. зарегистрировал право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного с

ФИО1 "." спорную квартиру от ФИО1 на основании договора купли продажи квартиры от "дата", что подтверждается копиями указанных договоров.

ФИО1 P.M. в последующем переоформил квартиру на ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от "дата".

Согласно п. 2 договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1, спорная квартира принадлежит ФИО1 на основании решения Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата". Однако, как видно из письма заместителя председателя Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан ФИО1, гражданское дело по иску ФИО1 к ООО РСП "." о признании права собственности на квартиры в журналах регистрации исковых заявлений в приемной суда и по журналам регистрации канцелярии по гражданским делам поступившим и рассмотренным не значатся.

Таким образом, решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата", упомянутое в договоре купли- продажи квартиры, указанным судом не принималось, следовательно, первоначальная регистрация права собственности на квартиру за ФИО1 была произведена незаконно.

Продавая указанное жилое помещение, ФИО1 знал, что получил его незаконно, в данном случае имеет место недобросовестность поведения этого лица.

На сегодняшний день объект незавершенного строительства, в котором находится спорная площадь, находится во владении истца.

При этом спорное недвижимое имущество и сам объект незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет.

ООО РСП "." в лице генерального директора ФИО1 заключило указанный договор на основании договора о совместной деятельности по капитальному строительству жилого "адрес" от "дата", согласно п.п. 6.1,13, 6.2.8, "дата", 7.5 ООО РСП "." не вправе реализовывать квартиры и заключать какие-либо сделки по недвижимости в этом доме. Следовательно, договоры заключенные ООО РСП "Строитель- 95" по этому дому незаконны.

Решением "адрес" городского суда Республики Дагестан от "дата" постановлено:

"Исковое заявление ООО ПО "." удовлетворить.

Признать право собственности ООО ПО "." на "адрес" кадастровый N по адресу: РД, "адрес", МКР N поз 13А.

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2015г. N.

Признать договор купли продажи квартиры от 10.09.2015г, заключенный между ФИО1 и ФИО1 недействительным.

Признать договор купли продажи квартиры от 13.11.2015г, заключенный между ФИО1 и ФИО1 недействительным.

Признать договор купли продажи квартиры от 05.04.2017г, заключенный между ФИО1 и ФИО1 недействительным.

Признать недействительным договор долевого участия в строительстве между ООО РСП "." и ФИО1 по "адрес", площадью 101,3 кв.м, в МКРН N "адрес" на поз. 13А.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере "." рублей в доход местного бюджета".

Не согласившись с данным решением суда, представителем ФИО1 по доверенности - адвокатом ФИО1 "дата" подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанного решения суда и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО ПО "." к ФИО1, ФИО1, ФИО1, ФИО1, считая его незаконным и подлежащим отмене.

В обоснование апелляционной жалобы представителем ФИО1 по доверенности - адвокатом ФИО1 указано, что ФИО1 P.M. на законных основаниях приобрел "адрес", расположенную по адресу: Республика Дагестан, "адрес", поз. 13 "А" МКР N, у ФИО1, который в свою очередь приобрел данную квартиру у ФИО1, при этом оформлялись договоры купли-продажи квартиры, и были получены свидетельства о праве собственности.

Перед сделкой ФИО1 поговорил с первым собственником квартиры, который рассказал ему, что "дата" он с ООО РСП "." заключил договор участия в долевом строительстве вышеуказанных квартир.

Согласно этому договору застройщик ООО РСП "." обязался на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N, поз. 13 "А", построить многоквартирный дом и передать ему "адрес", 85, 150, 155, 163 согласно договорам.

Оснований для проверки законности приобретения ФИО1 у ФИО1, а ФИО1 у ООО РСП "." у него не было, и он считал, что ФИО1 и ФИО1 являются законными собственниками данной квартиры.

При регистрации права не было выявлено каких-либо нарушений закона. В данном случае он является добросовестным приобретателем квартир.

При этом сведения о его имуществе ответчиков и об их имущественных правах не относятся к категории сведений

Поскольку истцом был заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения виндикационный иск, к этим требованиям применяется общий срок исковой давности, который составляет три года.

Принимая во внимание, что имелась запись о государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП от "дата" N по договору купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1; договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенного между ФИО1 и ФИО1 P.M.; договора купли-продажи квартиры от "дата", заключенный между ФИО1 P.M. и ФИО1, соответствующая информация была доступна для всех.

Кроме того, истец, как руководитель ООО ПО "Луч" еще в 2011 году знал о наличии договора долевого участия в строительстве между ООО РСП "." и ФИО1

Представитель ФИО1 подала ходатайство о применении срока исковой давности к исковым требованиям ООО СП "." и просил отказать в удовлетворении заявления.

Однако, при данном рассмотрении дела суд стал на сторону истца и не принял доводы ответчика о применении срока исковой давности в связи с тем, что суду не представлены доказательства о том, что истец знал о существовании договоров долевого участия в строительстве между ООО РСП "." и ФИО1; суд не установил, когда истцу стало известно о нарушенном праве, и ошибочно принял доводы истца о том, что он узнал о нарушении своего права только в 2017 году.

Между тем в 2011 году, в 2012 году, в 2014-2017 годах в "адрес" городском суде неоднократно рассматривались подобные требования и руководитель ООО ПО "." принимал участие при рассмотрении данных дел в качестве стороны в 2012-2017 годах.

Так, по иску ФИО1 к ООО ПО "." и ООО РСП "." "адрес" городской суд принял решение от "дата", в котором идет речь, в том числе, и о договорах долевого строительства, как заключенными между ООО РСП "." и лицами, оплатившими денежные средства за квартиры в доме расположенном по адресу: Республика Дагестан, "адрес", поз. 13 "А", МКР N.

Так по иску ФИО1 к ООО ПО "." "адрес" городской суд принял решение от "дата" по данному делу, в котором идет речь, в том числе, и о договорах долевого строительства, заключенными между ООО РСП "." и лицами, оплатившими денежные средства за квартиры в доме расположенном по адресу: Республика Дагестан, "адрес", поз. 13 "А", МКР N.

Не согласившись с данным решением суда, ФИО1 "дата" также подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанного решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО ПО ".".

В обоснование апелляционной жалобы ФИО1 указано, что "дата" между ним и ООО РСП "." в лице генерального директора ФИО1 был заключен договор о долевом строительстве N, объектом которого являлась "адрес" МКР 7 поз. N "А".

До заключения договора ФИО1 А.Г. показал ему:

договор о передаче функций заказчика от "дата", заключенный между жилищно-строительным кооперативом " "."" (далее - ЖСК " "."") и ООО РСП "." по согласованию с ООО ПО "." в лице генерального директора ФИО1;

договор аренды земельного участка по адресу: "адрес", МКР N для строительства "адрес" от "дата", заключенный между администрацией "адрес" и ООО ПО "." и передаточный акт;

разрешение на строительство, выданное ООО ПО ".";

договор субаренды земельного участка по указанному адресу, заключенный между ООО ПО "." и ООО РСП "." от "дата".

После заключения договора он оплатил ООО РСП "." за "адрес" указанном доме деньги в сумме 1 620 800 рублей.

Всего он заключил с ООО РСП "." договоры о долевом строительстве на 5 квартир.

Он неоднократно бывал на объекте. Каждый раз виделся и с генеральным директором ООО ПО "." ФИО1 Тот знал, что с ним заключены договора долевого строительства на пять квартир, что на строительство дома он вносил деньги.

ООО РСП "." построил в доме четвертый и пятый этажи.

По неизвестным ему и другим дольщикам причинам между ФИО1 и ФИО1 в последующие года пошли разногласия, споры.

ФИО1 в отместку за ФИО1 отказался выдать ему документы на квартиры, несмотря на то, что он знал, что ФИО1 А.Г. полностью потратил его деньги на строительство дома.

"дата" он заключил письменный договор об оказании юридических услуг с юристом ФИО1, по которому он должен был оформить документы на пять квартир в указанном доме, по сути, отсудить их у ФИО1

В последующем он узнал, что ФИО1 каким-то образом без его ведома сделал решение Кировского районного суда г.Махачкала, после чего от его имени подал заявление в Управление Росреестра по РД для получения "зеленки" на эти квартиры, приложив к нему указанное решение суда и продал их разным лицам. Ни заявления в Управление Росреестра по РД, ни договора купли-продажи квартир он не подписывал.

Суд необоснованно не принял во внимание довод ФИО1 P.M. о том, что он ничего об этом не знал, и он является добросовестным покупателем.

В то же время он категорически не согласен с решением суда о признании недействительным договора долевого участия в строительстве между ним ООО РСП "." N "дата", так как такое решение суда лишает его права оформить право собственности на "адрес" установленном законом порядке.

Свое решение в этой части суд обосновал тем, что ООО РСП ".", исходя из договора о передаче функций заказчика от "дата", функциями по привлечению дольщиков для участия в строительстве не обладало.

Однако, как видно из искового заявления ООО ПО ".", он просит признать договор долевого строительства N от "дата" не по тем основаниям, по которым суд признал его недействительным, а по совсем другим основаниям, а именно по тем основаниям, что указанный договор заключен на основании договора о совместной деятельности по капитальному строительству жилого "адрес" 0/04-12 от "дата", что согласно пунктам "дата", 6.2.8, "дата", 7.5 ООО РСП "." не вправе был реализовывать квартиры и заключать какие-либо сделки по недвижимости в этом доме.

Тем самым суд самостоятельно изменил основание иска ООО ПО "." в этой части.

Между тем, согласно пункту 6.1.4 указанного договора ООО РСП "." имеет право привлекать для выполнения своих обязательств по договору третьих лиц. Данный пункт противоречит пункту "дата", на который ссылается истец.

Последующее поведение сторон позволяет сделать вывод о том, что участникам указанного договора от 2012 года все таки было разрешено заключать договоры с третьими лицами. Об этом свидетельствует договор о зачете взаимных требований N от "дата", заключенный между ООО ПО "." и ООО РСП ".", согласно которому ООО ПО "." принимает работы ООО РСП "." по строительству четвертого и пятого этажей дома на общую сумму "." рублей. Эти работы были проведены ООО РСП "." в том числе за счет привлеченных средств.

В этой связи необходимо отметить, утверждение ООО ПО "." о том, что оно является застройщиком указанного дома, не соответствует действительности. Между тем, дом построен не только на деньги и средства ООО ПО ".".

Что касается довода суда о том, что ООО РСП ".", исходя из договора о передачи функций заказчика от "дата", функциями по привлечению дольщиков для участия в строительстве не обладало, то этот довод также является необоснованным.

Право ООО РСП "." заключать договоры с третьими лицами в договоре от "дата" прямо не предусмотрено. Но, в то же время, нет и запрета на заключение таких договоров.

Толкование содержания указанного договора в целом и пунктов 1.2, 3.1.5 и 4.1 договора позволяет сделать вывод, что ЖСК " "."" ранее заключал договора долевого строительства с третьими лицами, и это входило в функции заказчика по договору N б/н долевого участия в капитальном строительстве жилого дома от "дата". Данное право по договору о передаче функций заказчика от "дата" передается от ЖСК " "."" к ООО РСП "." вместе со всеми функциями.

Кроме того, как было написано выше, ООО ПО "Луч" в конечном итоге принимает к зачету строительные работы, выполненные ООО РСП "." по договору N от "дата", в том числе за счет привлеченных средств.

В этом смысле сделки, заключенные ООО РСП "." с третьими лицами, без соответствующего, как полагает истец, полномочия ООО ПО ".", но одобренные в последующем ООО ПО ".", считаются заключенными с ООО ПО ".".

Суд не применил последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Истец просит признать договор долевого участия в строительстве между ним и ООО РСП "." N от "дата" недействительным по тем основаниям, что ООО РСП "." не имело право на его заключение.

Генеральный директор ООО ПО "." ФИО1 отрицает, что он знал о том, что ООО РСП "." заключал договоры с третьими лицами в 2011году и в последующих годах, хотя он прекрасно об этом знал.

Но течение срока исковой давности начинается не только с того времени, когда ООО ПО "." в лице ФИО1 узнало об этом, но и с того времени, когда оно должно было узнать об этом.

Согласно п.7.4 договора N от "дата" о совместной деятельности по капитальному строительству жилого дома, ООО ПО ".", имеет право осуществлять полный контроль за деятельностью ООО РСП "." по выполнению условий договора, в том числе по заключаемым сделкам.

Обладая такими полномочиями ООО ПО "." должно было узнать о наличии договоров долевого строительства, заключенные им с ООО РСП "." от "дата", в том числе на "адрес", еще в 2012 году. Срок исковой давности прошел в 2013 году.

Кроме того, исковое требование ООО ПО "." о признании договора от "дата" недействительным, может быть удовлетворено только в том случае, если ООО ПО "." докажет, что он, т.е. ФИО1, заключая указанный договор, знал или заведомо должен был знать о том, что ООО РСП "." не вправе было заключать с ним этот договор.

Договор о передаче функций заказчика от "дата", заключенный между ЖСК " "."" и ООО РСП ".", не позволяет сделать однозначный вывод об отсутствии полномочий ООО РСП "." заключать такие договоры. Поэтому оснований утверждать, что он знал или заведомо должен был знать о том, что ООО РСП "." не вправе было заключать с ним этот договор, не имеется.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель ООО ПО "." по доверенности - адвокат ФИО1 просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб ФИО1 и ФИО1 полностью, оставив решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании в Верховном Суде Республики Дагестан представитель ФИО1 - адвокат ФИО1, представитель ФИО1 - адвокат ФИО1, представитель ФИО1 по доверенности ФИО1 поддержали апелляционные жалобы и просили удовлетворить их по основаниям, приведённым в апелляционных жалобах.

ФИО1 и его представитель адвокат ФИО1 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб и просили оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ))

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно договору участия в долевом строительстве N от "дата" году (л. д. 17), заключенному между ООО РСП "." в лице генерального директора ФИО1 (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства), застройщик (ООО РСП ".") обязуется путем привлечения других лиц построить на земельном участке по адресу: "адрес", МКР N, поз. 13 "А", многоквартирный жилой дом, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать участнику долевого строительства ( ФИО1) объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру, расположенную в подъезде N, на 10 этаже, общей площадью по проекту 101,3 кв.м, "адрес".

В последующем, согласно решению Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата" (л. д. 111 - 112) за ФИО1 признано право собственности на квартиры N N, 85, 150, 155, 163, расположенные по адресу: "адрес", МКР N, поз. 13 "А".

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от "дата" (л. д. 74) ФИО1 (продавец) продал ФИО1 (покупателю) принадлежащую ему на праве собственности "адрес", находящуюся по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N поз. 13 "А".

Согласно договору купли-продажи квартиры от "дата" (л. д. 54 - 55, 75) и передаточному акту к нему "дата" (л. д. 18) ФИО1 (продавец) продал ФИО1 (покупателю) принадлежащую ему на праве собственности "адрес", находящуюся по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N поз. 13 "А".

По договору купли-продажи квартиры от "дата" (л. д. 52 - 53, 76) ФИО1, действующий от имени ФИО1 (продавца), продал ФИО1 (покупателю) указанную выше квартиру.

ООО ПО "." в исковом заявлении просит признать все перечисленные договора недействительными.

Удовлетворяя указанные исковые требования ООО ПО ".", суд первой инстанции исходил из того, что ООО РСП "." не имело полномочий на заключение договора долевого участия с ФИО1, и, поскольку право собственности ФИО1 на спорную квартиру возникло незаконно, он был не вправе продавать спорную квартиру другим лицам.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка N от "дата" (л. д. 5 - 8) и передаточным актом к нему от "дата" (л. д. 9), заключенным между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации городского округа " "адрес"" и ООО ПО ".", последнему передан в аренду земельный участок площадью 6 000 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000024:0005, расположенный по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N, на 5 лет, то есть до 2013 года.

Дополнительным соглашением от "дата" к договору аренды земельного участка N от "дата" (л. д. 11) в данный договор внесено изменение, согласно которому ООО ПО "." указанный земельный участок передан в аренду сроком до "дата".

В соответствии с разрешением на строительство от N RU 05305000-92 от "дата" (л. д. 13) ООО ПО "." получило разрешение на строительство 12 этажного жилого дома в "адрес", МКР N, поз. N "А".

ООО ПО "." заключило с ООО РСП "." договор субаренды земельного участка N от "дата" сроком до "дата".

В соответствии с договором о передаче функций заказчика от "дата" (л. д. 143 -147) жилищно-строительный кооператив " "."" (далее - ЖСК " "."") передало ООО РСП "." функции по завершению строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов со встроенными и пристроенными торгово-офисными помещения в "адрес" МКР N поз. N "А".

Однако, предметом данного договора согласно п. 2.1 являлось только действия направленные на завершение строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов со встроенными и пристроенными торгово-офисными помещения в "адрес" МКР N поз. N "А".

Таким образом, функциями по привлечению дольщиков для участия в строительстве ООО РСП ".", исходя из указанного договора, не обладало.

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу приговором "адрес" городского суда Республики Дагестан от "дата", которым ФИО1 А.Г. признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных статьями 159 ч. 4, 159 ч. 4, 159 ч. 4, 159 ч. 4, 159 ч. 4, 159 ч. 4, 159 ч. 3 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанным приговором суда установлено "дата" ФИО1 А.Г, являясь генеральным директором РСП ".", на основании договора с ЖСК " "."" о передаче функций от "дата", согласованному с ООО "." в лице его генерального директора ФИО1, являющегося застройщиком, принял на себя обязательства по организации, завершению и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными и пристроенными торгово-офисными помещениями в "адрес", МКРН N на позиции 13-А.

"дата" был заключен трехсторонний договор между ООО

"." в лице его генерального директора ФИО1, физическим лицом

ФИО1 и руководителем ООО РСП "." ФИО1, согласно которому ФИО1 А.Г. должен был осуществлять производство работ на объекте своими силами и средствами, при этом не имея права реализовывать квартиры в строящемся доме без согласования с ООО ".".

Согласно федеральному закону N 214-ФЗ от "дата" "Об участии в долевом строительстве" "застройщику запрещено заключать с гражданами договор долевого участия до получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка) кроме того, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации, и только с момента его регистрации считается заключенным.

В нарушение данного федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" от "дата" и вопреки условиям заключенных договоров от "дата" и "дата" ФИО1 А.Г. с целью хищения чужого имущества путем обмана, в период времени с января 2011 года по август 2012 года, используя свое служебное положение, выдавая себя за застройщика, стал реализовывать квартиры и офисные помещения, заключая договора участия в долевом строительстве, которые ни с кем не были согласованы и нигде не были зарегистрированы.

Полученные по договорам средства, не намереваясь исполнять взятые на себя обязательства, в строительство не вкладывал, а использовал их на свои нужды.

В соответствии с п. 4 ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

По смыслу указанной нормы не подлежат оспариванию при рассмотрении гражданского дела именно установленные приговором обстоятельства. При этом не имеет правового значения, что преступление совершено как стороной сделки, так и иным лицом. В данном случае юридически значимым обстоятельством является сам по себе факт совершения данной сделки под влиянием обмана.

Таким образом, несмотря на то, уголовное дело было возбуждено по заявлениям других лиц, заключивших договора долевого участия с ООО РСП "." в отношении других квартир, но в этом же многоквартирном доме, что и ФИО1, который не являлся потерпевшим по указанному уголовному делу, этим приговором установлено, что ФИО1 А.Г. не имел полномочий на заключение договоров долевого участия в строительстве указанного многоэтажного дома и на реализацию квартир в этом доме.

На основании изложенного, судебная коллеги соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исходя из положений договора о передаче функций заказчика от "дата", заключенного между ЖСК " "."" и ООО РСП ".", Общество не вправе было заключать с ФИО1 договор участия в долевом строительстве N от "дата" (л. д. 17), в связи с чем, он является недействительным.

Как видно из материалов дела, право собственности ФИО1 на спорную квартиру признано решением Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата" (л. д. 111 - 112).

Между тем, из представленного суду первой инстанции ответа председателя Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата" N (л. д. 130) следует, что согласно журналу входящей регистрации исковых заявлений Кировского районного суда г. Махачкалы за период 2013 - 2014 годы иск гражданина ФИО1 к администрации "адрес" о признании права собственности на квартиры N N, 85, 155, 150, 163 "адрес" "А" МКР N "адрес" поступившим в Кировский районный суд г. Махачкалы и рассмотренным не значится, при этом за N значится другое гражданское дело.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что, учитывая подложность указанного решения Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от "дата", явившегося основанием для признания права собственности на "адрес" МКР N поз. N "А" "адрес" за ФИО1, то последующие договор купли-продажи квартиры от "дата", заключенный между ФИО1 и ФИО1 (л. д. 74), договор купли-продажи квартиры от "дата" (л. д. 54 - 55, 75), заключенный между ФИО1 и ФИО1 P.M, договор купли-продажи квартиры от "дата" (л. д. 52 - 53, 76), заключенный между ФИО1, действующим от имени ФИО1, и ФИО1, а также запись о государственной регистрации права собственности на квартиру в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от "дата" N, являются недействительными.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определилхарактер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Судебная коллегия также соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства представителя ФИО1 о применении срока исковой давности к исковым требованиям ООО ПО ".", поскольку, как следует из материалов дела, истцу стало известно о наличии оспариваемых договоров только в декабре 2016 года после получения выписки из Росреестра о зарегистрированных правах на спорную квартиру.

Доводы ответчиков о том, что истец знал о существовании договоров долевого участия в строительстве между ООО РСП "." и ФИО1 ранее, поскольку в 2011-2017 годах в "адрес" городском суде неоднократно рассматривались подобные требования и руководитель ООО ПО "." принимал участие при рассмотрении данных дел в качестве стороны в 2012-2017 годах, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку в указанные периоды рассматривались другие гражданские дела в отношении других квартир.

Что касается решения суда в части удовлетворения искового заявления ООО ПО "." о признании за ним права собственности на "адрес", кадастровый N, по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N поз 13 "А", то оно подлежит отмене в силу следующего.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которого в материалы дела не представлено.

Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от "дата" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.

Статьей 40 действующего Федерального закона от "дата" N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Между тем, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что спорная квартира построена и данный объект может быть индивидуализирован.

Напротив, из объяснений сторон следует, что строящийся многоквартирный дом по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N поз 13 "А", не достроен до 10-го этажа, следовательно спорной "адрес", расположенной по проекту на 10-м этаже, ещё не имеется в наличии.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения искового заявления о признании права собственности на указанную квартиру за истцом на данном этапе строительства не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение "адрес" городского суда Республики Дагестан от "дата" в части удовлетворения искового заявления общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "." о признании права собственности на "адрес",кадастровый N, по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N, поз. 13 "А", отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "." о признании права собственности на "адрес", кадастровый N, по адресу: Республика Дагестан, "адрес", МКР N, поз. 13 "А", отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.