Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 февраля 2018 г. по делу N 33-1789/2018

 

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Параскун Т.И,

судей Медведева А.А, Рудь Е.П,

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Ветохиной Людмилы Анатольевны на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 21 ноября 2017 года по делу по иску Ветохиной Людмилы Анатольевны к ООО "Татьяна" о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Параскун Т.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ветохина Л.А. обратилась в суд с иском ООО "Татьяна" о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указала, что она является собственником земельного участка и нежилого помещения, состоящего из цокольного, первого и второго этажей, расположенных по адресу: "адрес"

01.01.2016 между сторонами по делу заключено два договора аренды, по условиям первого договора арендодатель предоставил арендатору во временное пользование нежилое помещение - цокольный этаж здания расположенного по вышеуказанному адресу, общей площадью "данные изъяты" кв.м. для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 4 000 руб. в месяц.

По условиям второго договора аренды арендодатель предоставил арендатору во временное пользование нежилое помещение - первый этаж здания, расположенного по тому же адресу общей площадью "данные изъяты" кв.м. для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 3 000 руб. в месяц.

Телеграммой от 04.05.2017 арендатор уведомлен об изменении арендной платы с 04.06.2017 по двум договорам вместе до 500 000 руб.

Однако ответчик взятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, не уплачивает арендную плату в установленные договорами сроки с октября месяца 2016 года, в связи с чем образовалась задолженность.

Арендуемые помещения переданы арендодателю только 01.09.2017.

Кроме того, по условиям договора аренды предусмотрена оплата коммунальных платежей арендатором, однако оплата вносилась не в полном объеме, поскольку показания приборов учета электроэнергии предоставлялись в энергоснабжающую организацию недостоверные, в результате чего также образовалась задолженность.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнения просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 07.09.2016 по 03.06.2017 по двум договорам аренды в размере 63 000 руб. из расчета 7 000 руб. в месяц по условиям договора аренды и за период с 04.06.2017 по 01.09.2017 в размере 1 433 333,33 руб. из расчета 500 000 руб. в месяц, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 107 334,69 руб, расходы по оплате госпошлины в размере 16 218 руб.

Решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 21.11.2017 (с учетом определения об исправлении описок от 18.01.2018) исковые требования Ветохиной Л.А. удовлетворены частично.

С ООО "Татьяна" в пользу Ветохиной Л.А. взысканы арендная плата в размере 61 600 руб, из которых за цокольный этаж за период с 01.10.2016 по 03.06.2017 32 800 руб, за первый этаж за тот же период времени 24 600 руб, за цокольный этаж за период с 04.06.2017 по 12.06.2017 в размере 2 400 руб, за первый этаж за тот же период времени 1 800 руб, за коммунальные платежи 107 334,69 руб, из которых за услуги АО "Алтайскрайэнерго" 102 741,78 руб, ОАО "Водоканал" 4 592,91 руб, государственную пошлину в размере 4 578,68 руб, всего 173 513,37 руб.

В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Ветохина Л.А. просит решение суда изменить, удовлетворив требования в полном объеме.

Выражает несогласие с выводом суда о наличии основания для взыскания арендной платы по день фактического пользования, т.е. по 12.06.2017 ввиду отключения электроэнергии с 13.06.2017.

Арендатор дважды письменно уведомлялся арендодателем о необходимости оплаты электроэнергии и о том, что в случае неоплаты указанной задолженности будет произведено полное ограничение режима электроэнергии, но относился к данному обстоятельству безразлично.

Помимо того, по информации АО "Алтайскрайэнерго" подача электроэнергии прекращена на основании заявления ИП Ветохина С.Н, а не на основании заявления арендодателя.

Имущество по договорам аренды передано арендодателю только 01.09.2017, в связи с чем задолженность по арендной плате должна быть взыскана по указанную дату.

Ссылаясь на положения ст.ст. 8, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения, изложенные в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 3.3 договора аренды, указывает, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, соответствует указанным нормам и условиям договора.

Следовательно, вывод суда о том, что размер арендной платы спорных нежилых помещений мог быть увеличен арендодателем в два раза и составлять по договору аренды цокольного этажа 8 000 руб. в месяц, первого этажа 6 000 руб. в месяц, несостоятелен.

Справка, представленная ответчиком, о заключении ООО "Татьяна" договора аренды на помещение по "адрес" по 150 руб. за кв.м, выдана заинтересованным лицом.

Ответчиком не доказано, что в результате одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению рыночных ставок.

Суд не дал оценку справке ООО "СФ РусЭксперТ" от 20.11.2017, согласно которой величина арендной платы за 1 кв.м нежилого здания в г.Белокуриха могла составлять 3 500-4 000 руб. Спорное здание расположено на красной линии, является визитной карточкой города.

В письменных возражениях представитель ответчика полагает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще, в связи с чем, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 01.01.2016 между Ветохиной Л.А. (арендодатель) и ООО "Татьяна" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения - цокольного этажа общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного в здании "Старая Мельница" по ул. "адрес", для организации кондитерского цеха Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 4 000 руб. в месяц (л.д. "данные изъяты").

01.01.2016 между Ветохиной Л.А. (арендодатель) и ООО "Татьяна" (арендатор) заключен аналогичный по содержанию договор аренды нежилого помещения - первого этажа общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного в здании "Старая Мельница" по ул. "адрес", для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 3 000 руб. в месяц (л.д. "данные изъяты").

По условиям договоров аренды арендная плата вносится до 07 числа арендодателю 100% авансом за месяц (пункт 3.2 договоров).

Вступившим в законную силу решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 05.07.2017 договоры аренды нежилых помещений (первого и цокольного этажа) от 01.01.2016 по ул. "адрес", расторгнуты. На ООО "Татьяна" возложена обязанность освободить нежилые помещения, передав их Ветохиной Л.А. по акту приема-передачи (л.д. "данные изъяты").

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями ст.ст. 309,310, 606, 614, 622 ГК РФ, установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате, что им не оспаривалось, обоснованно удовлетворил в части исковые требования.

Судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, соглашается с выводом суда первой инстанции и оценкой представленных сторонами доказательств.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости внесения арендной платы по 01.09.2017 подлежат отклонению судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Указание в договоре аренды цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, сторона ответчика ссылалась на то, что с 13.06.2017 арендуемые помещения использоваться арендатором не могли по причине того, что по инициативе стороны истца в нежилом помещении была прекращена подача электроэнергии, а помещения арендованы с целью использования под магазин кулинарии с цехом для выпечки.

По информации АО "Алтайкрайэнерго" подача электроэнергии на объект по адресу, "адрес", прекращена 13.06.2017 по причине письменного заявления ИП Ветохина С.Н. (л.д. "данные изъяты").

Таким образом, арендованное имущество невозможно было использовать с 13.09.2017 в определенных договорами целях.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о необходимости взыскания задолженности по договорам аренды за период с 01.10.2016 по день фактического использования арендуемых нежилых помещений, т.е. по 12.06.2017 включительно, поскольку использование нежилых помещений с 13.06.2017 по целевому назначению было невозможным по причине отключения электроэнергии по инициативе арендодателя.

Довод истца о том, что арендатор дважды письменно уведомлялся арендодателем о необходимости оплаты электроэнергии, также не опровергает выводов суда.

Так, истцом представлен расчет задолженности на 06.06.2017, извещение о необходимости внесения платы за энергоснабжение, претензия о необходимости внесения арендной платы от 08.06.2017, адресованные ООО "Татьяна".

Однако согласно описи вложения направлены только расчет задолженности и претензия (л.д "данные изъяты").

Подлежит отклонению ссылка в жалобе на то, что отключение электроэнергии произведено на основании заявления ИП Ветохина С.Н, а не на основании заявления арендодателя, поскольку на Ветохина С.Н. оформлен договор энергоснабжения спорного здания N "данные изъяты" (л.д. "данные изъяты").

Истец в апелляционной жалобе указывает, что увеличение арендодателем арендной платы в одностороннем порядке соответствует действующему законодательству, разъяснениям, изложенным в п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и условиям пункта 3.3 договоров.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктами 3.3 договоров аренды от 01.01.2016 размер арендной платы может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления об увеличении арендной платы арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендодателя.

В телеграмме от 04.05.2017 Ветохина Л.А. уведомила ООО "Татьяна", о том, что она устанавливает арендную плату за два этажа - цокольный и первый с 04.06.2017 в размере 500 000 руб. (л.д "данные изъяты").

Между тем, с таким размером повышения арендной платы ООО "Татьяна" не согласилось, что следует из текста телеграммы от 10.05.2017 (л.д. "данные изъяты"

Пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п.2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Истолковав условия договоров в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 3.3 договоров), суд первой инстанции установил, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть арендную плату в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции учел, что индекс потребительских цен в Алтайском крае с января месяца 2016 года по май месяц 2017 года изменился в сторону увеличения на 1,9%.

Кроме того, суд учел, что по сведениям Белокурихинского городского потребительского общества от 15.11.2017 арендная плата помещения в здании Пекарня по ул. "адрес", территориально приближенного к ул. "адрес", здания "Старая Мельница", составляет 150 руб. за 1 кв. м, что при умножении на арендуемую ответчиком площадь может составить 150 руб. Х (72+56,5=128,5 кв.м) = 19 275 руб.

В связи с чем пришел к выводу, что арендная плата с 04.06.2017 увеличена арендодателем в 71 раз в отсутствие доказательств ее увеличения пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Вопреки доводам жалобы судом дана оценка справке ООО "СФ "РусЭксперТ" от 20.11.2017, согласно которой на май месяц 2017 года, на основании исследования рынка установлено, что величина арендной платы за 1 кв.м нежилого здания (производственное складское, офисно-торговые помещения), в г.Белокуриха, могла составлять 3 500 - 4 000 руб, но она не принята во внимание, поскольку из нее не усматривается, в каком районе г.Белокуриха находятся помещения с указанной арендной платой (центр города, окраина города, либо курортная зона). Кроме того, указанная справка носит вероятностный характер (л.д. "данные изъяты").

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 21 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ветохиной Людмилы Анатольевны - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.