• ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Решение Московского городского суда от 06 ноября 2018 г. по делу N 3а-3433/2018

 

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Тощакове В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3433/2018 по административному исковому заявлению АО "Московский бизнес инкубатор" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО "Московский бизнес инкубатор" обратилось в Московский городской суд с уточненным административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 06 декабря 2017 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67, расположенного по адресу: г.Москва, Западная часть Нагатинской поймы, в размере 11 010 460 254 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором указанного объекта недвижимости. Арендная плата по условиям договоров аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 16 100 759 697,81 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, существенно превышая ее, истец обратился к независимому оценщику ООО "АО "АРГУМЕНТ" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N 12-20-17/01 от 25.12.2017 по состоянию на 06.12.2017 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67 в размере 11 010 460 254 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 24.01.2018 заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, обсудив исковое заявление и возражения на него, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административный истец АО "Московский бизнес инкубатор" является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67, расположенного по адресу: г.Москва, Западная часть Нагатинской поймы на основании договора аренды земельного участка N М-05-024480 от 13.04.2005.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 16 100 759 697,81 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, существенно превышая ее, истец обратился к независимому оценщику ООО "АО "АРГУМЕНТ" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N 12-20-17/01 от 25.12.2017 по состоянию на 06.12.2017 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67 в размере 11 010 460 254 руб.

Представитель административных ответчиков, настаивая на отказе в удовлетворении иска, в ходе рассмотрения дела по существу указывал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 23.08.2018 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ИОЛА".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67, в размере 11 769 106 486 руб.

Рыночная стоимость определена в заключении эксперта по состоянию на 06 декабря 2017 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно выписке о кадастровой стоимости.

Представитель административных ответчиков не согласился с выводами эксперта в части установления рыночной стоимости земельного участка, указал, что в заключении отсутствуют некоторые разделы анализа рынка, отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, используемый экспертом параметр недозагрузки не обоснован и не проанализирован на соответствие рыночным данным. Также представитель указал на неправомерное приравнивание в рамках доходного подхода операционных расходов к нулю, что привело к некорректному расчету рыночной стоимости.

Судом для проверки доводов административных ответчиков, а также по их ходатайству, был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт Белов И.В, который выводы судебной экспертизы подтвердил, пояснил, что заключение эксперта в рамках проведенной судебной оценочной экспертизы не является отчетом об оценке, в связи с чем к нему не предъявляются требования о полном соответствии положениям ФСО NN 1, 2, 3, 7, требующие же обязательного отражения данные анализа рынка в заключении присутствуют. Также в заключении имеется описание характеристик объектов-аналогов, незначительная же выборка данных объектов обусловлена ограниченным рынком незастроенных земельных участков в г..Москве. Открытых рыночных данных об уровне вакантных площадей офисных центров в первый год эксплуатации экспертом обнаружено не было, однако по данным аналитического обзора соответствующих компаний в первый год эксплуатации объекта потери на незаполняемость составили выше, чем во второй и последующие годы, а потому потери в размере 20 % в первый год не противоречат рыночным данным. Что касается используемого экспертом справочника, то использование усредненных параметров по всем городам России является приемлемым, поскольку по результатам проведенного анализа, они в среднем не имеют выраженной специфики городов, а различие между ними связано больше с вариабельностью мнений оценщиков, чем с индивидуальными особенностями города. Учитывая аналитические данные о том, что используемая экспертами арендная ставка для офисных объектов класса В+ не включает связанные с эксплуатацией объекта расходы, по общему правилу оплату коммунальных услуг осуществляет арендаторы, поскольку сведений о включении в состав арендной ставки иных расходов не имелось, постольку эксперт принял решение учитывать арендную ставку как базовую, т.е. не включающую какие-либо операционные расходы, в связи с чем величина операционных расходов принимается равной 0%.

Кроме того, эксперт указал, что им были допущены описки в заключении относительно площади объекта исследования, которые не повлияли на результат экспертизы, поскольку экспертом в расчетах было использовано верное значение. С целью исправления ошибки экспертом было представлено суду дополнение к экспертному заключению.

Согласно ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ экспертиза является одним из доказательств по делу.

Наряду с экспертизой в качестве доказательств используются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи (ч.2 ст.59 КАС РФ).

В соответствии со ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Проанализировав экспертное заключение, оценив показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, эксперт дал исчерпывающие ответы по всем возникшим у административных ответчиков вопросам, подтвердил установленную в отчете стоимость объекта. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 06 декабря 2017 года. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть положена в основу решения.

В этой связи судом отклонено ходатайство представителя административных ответчиков о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное наличием вышеуказанных нарушений.

Кроме того, неоднократное проведение экспертиз за счет средств административного истца при отсутствии к тому безусловных оснований, приведет к нарушению баланса прав и законных интересов сторон при осуществлении правосудия.

Поскольку совокупность иных имеющихся в деле доказательств, указанных выше, подтверждает установленную в отчете об оценке стоимость объекта, административные исковые требования подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость по состоянию на 06 декабря 2017 года подлежит установлению в размере 11 769 106 486 руб.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что стороны заключение эксперта не оспаривали, и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в Комиссию 27.12.2017, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 06 декабря 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 06 декабря 2017 года равной рыночной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0002007:67, общей площадью 228 651 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Западная часть Нагатинской поймы, в размере 11 769 106 486 руб. на период с 06 декабря 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения АО "Московский бизнес инкубатор" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

 

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.