• ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Решение Московского городского суда от 14 ноября 2018 г. по делу N 3а-3632/2018

 

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Слепушкине А.Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО ГК "РАДИАН", по состоянию на 16 мая 2018 года, а именно в размере 234 325 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истцы указали на то, что ООО "Ямское поле - Инвест"являлся собственником земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 мая 2018 года определена в размере 777 553 860 рублей 20 копеек. С 15 августа 2018 года собственником указанного земельного участка стало являться ООО "Мемфис Три Эс".

Поскольку административные истцыв налоговом периоде 2018 годя являлись собственниками земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс" как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ПредставительООО "Ямское поле - Инвест" адвокат Карташова И.И. в судебном заседании поддержала изначально заявленные требования. Представила письменные возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта, ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.

Представитель ООО "Мемфис Три Эс" по доверенности Ганенков И.О. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования по аналогичным основаниям.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Скворцова А.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс", представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта *, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Ямское поле - Инвест" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером *, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 11-15). С 15 августа 2018 года право собственности на земельный участок перешло к ООО "Мемфис Три Эс" (выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости - т. 1, л.д. 16-18).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 16 мая 2018 года составила 777 553 860 рублей 20 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 19).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс" как плательщиков земельного налога.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс", административные истцы вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 16 мая 2018 года.

Судом также установлено, что административный истец ООО "Ямское поле - Инвест"воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 10 июля 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве (т. 1, л.д. 20).

31 июля 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, N 51-*/2018 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 21-24), в связи с чем ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс"обратились в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет N * от 26 июня 2018 года, подготовленный по заданию заявителя ООО ГК "РАДИАН", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 234 325 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца ООО "Ямское поле - Инвест"была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр Делового Консультирования".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *по состоянию на 16 мая 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 512 042 071рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО ГК "РАДИАН", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком в нарушение положений п. 5 ФСО N 3 неверно определен сегмент рынка, к которому относится земельный участок (индустриальная застройка вместо размещения жилых домов), что вводит в заблуждение пользователей отчета.

Также оценщиком применены корректировки из справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А, однако указанные корректировки в справочнике отсутствуют.

Оценщиком при введении корректировки на район расположения объекта оценки и его аналогов использованы данные по состоянию на 2013 год, что является неактуальным на дату оценки.

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 8-19 экспертного заключения.Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта как в части выводов о недостоверности отчета, так и в части расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "Центр Делового Консультирования" - *.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что им верно было определено фактическое использование земельного участка под многоэтажную жилую застройку, в то время как определение фактического использования участка под индустриальную застройку, на что ссылается административный истец, является ошибочным. Как указал эксперт, фактическое использование земельного участка определяется исходя из совокупности факторов, а не только исходя из имеющихся на нем улучшений в виде производственно-складской застройки. Поскольку спорный земельный участок в действительности предназначен для застройки многоэтажными жилыми домами, что не оспаривается и административным истцом, в отношении данного участка был изменен вид разрешенного использования на "размещение жилых домов"; сведений о том, что имеющиеся на участке строения на момент оценки фактически использовались по назначению в складских и производственных целях, представлено не было, эксперт пришел к выводу о том, что фактическое использование земельного участка предназначено под многоэтажную жилую застройку.

Суд полагает указанные доводы эксперта обоснованными, и отмечает, что сам по себе факт отсутствия на земельном участке на дату его оценки возведенных жилых домов не свидетельствует о том, что участок фактически используется под индустриальную застройку. Так, процесс возведения многоэтажных домов является длительным, в связи с чем о фактическом использовании земельного участка для указанных целей свидетельствует не только факт его застройки, но и осуществление действий, направленных на подготовку участка к застройке, ведение строительства и т.д. В настоящей ситуации сам факт смены вида разрешенного использования земельного участка с 16 мая 2018 года в совокупности с иными доказательствами безусловно свидетельствует о совершении действий для подготовки участка к строительству и, как следствие, об использовании участка в целях размещения на нем жилой застройки.

Напротив, достоверных данных о том, что участок использовался в индустриальных целях, в том числе о том, что на участке имелись функционирующие склады, производственные здания, суду не представлено. Наличие на участке строений, которые лишь по своему назначению, описанному в технической документации, а не по фактическому использованию, являлись индустриальными, при этом их размещение на участке на дату оценки носило временный характер, так как впоследствии они были снесены для подготовки участка к многоэтажной застройке, не может быть расценено как фактическое использование участка в индустриальных целях.

Эксперт также пояснил, что доводы истца о том, что использованный оценщиком по состоянию на 2013 год бюллетень RWAY является актуальным на дату оценки, несостоятельны. В период с 2013 по 2018 годы изменилась привлекательность районов г. Москвы в связи с выводом производственно-складских зон за пределы города, появлением новых застроек, улучшением транспортной доступности. Как следствие, изменились ценовые характеристики между районами, отраженные в бюллетене RWAY.

Эксперт пояснил, что все подобранные им объекты-аналоги являются актуальными и сопоставимыми с объектом оценки, содержат достаточное и необходимое количество информации об их ценообразующих факторах, что позволяет достоверно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта. Экспертом дополнительно была проанализирована и проверена информация о подобранных объектах-аналогах, аналоги признаны актуальными для целей оценки.

Письменные пояснения эксперта с подробной мотивировкой ответов на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. В судебном заседании экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы.

О снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт * был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителей не имеется.

Что касается доводов административного истца о том, что после проведения экспертного исследования заявителем был выявлен факт нахождения на земельном участке бомбоубежища, то они не могут свидетельствовать об ошибочности выводов эксперта.

Данная информация на момент проведения исследования не была доведена до эксперта, при этом судом при назначении экспертизы сторонам были разъяснены положения статьи 77 КАС РФ, в соответствии с которой в случае непредставления экспертам необходимых документов и материалов для исследования, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для данной стороны экспертиза имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Кроме того, из представленных заявителем суду документов с достоверностью не усматривается, что наличие бомбоубежища влияет на рыночную стоимость земельного участка. Напротив, из письма ГБУ "Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры" следует, что местоположение бомбоубежища будет откорректировано при актуализации схемы его размещения.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 16 мая 2018 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено административным истцом.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы (т. 1, л.д. 127-130) о том, что ООО "Ямское поле - Инвест", ООО "Мемфис Три Эс"не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; п роверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 16 мая 2018 года, а именно в размере 512 042 071рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 июля 2018 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 16мая 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16мая 2018 года, в размере 512 042 071 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 июля 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 16мая 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

 

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.