Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 февраля 2019 г. по делу N 33-3971/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Пашкевич А.М.

судей Михалиной С.Е, Леоновой С.В.

при секретаре Родиной С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе фио на решение Троицкого районного суда г.Москвы от 31 октября 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования фио - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года, заключенный между фио и фио.

Взыскать с фио в пользу фио задолженность по арендным платежам в размере 308 748 руб. 10 коп.

Взыскать с фио в пользу фио пени за просрочку арендных платежей в размере 50 000 руб. 00 коп.

Взыскать с фио в пользу фио судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. 00 коп, расходы по уплате госпошлины в размере 6 787 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований фио - отказать.

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к фио о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года, заключенного между сторонами, взыскании задолженности по арендной плате, пени, компенсации морального вреда.

Исковые требования мотивированы тем, что 28.02.2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:22:0030203:553, и жилого дома с кадастровым номером 77:22:0030203:563, с правом последующего выкупа, расположенных по адресу: Москва, адрес, адрес. Согласно условиям договора истец передал, а ответчик принял во временное пользование указанное недвижимое имущество. Срок аренды установлен на 84 месяца с 05.03.2017 года по 05.02.2024 года. Общая сумма арендных платежей составила 5 186 967 руб. 67 коп. Расчет между сторонами должен был производиться в течение указанного срока равными платежами в размере 61 749 руб. 62 коп. ежемесячно. Тогда как в нарушении указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 4 месяцев. Ответчику была направлена претензия с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которая ответчиком оставлена без ответа. Свои обязательства по предоставлению недвижимого имущества во временное пользование истец выполнил, что подтверждается актом приема-передачи имущества. Претензий по переданному имуществу у ответчика не имелось. Кроме того, согласно условиям договора аренды ответчик был обязан осуществлять все необходимые коммунальные платежи в установленном порядке, так как оплата коммунальных платежей в арендную плату не входят. Ответчик также не исполняла обязанности по уплате коммунальных платежей начиная с 03.03.2017 года и до фактического освобождения арендуемого имущества 29.12.2017 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 100 000 руб, которая была погашена истцом самостоятельно.

фио обратилась со встречным иском, с учетом уточненных требований, к фио о признании договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года заключенного между сторонами -недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств.

Встречный иск мотивирован тем, что при заключении вышеуказанного договора фио прикрывал другую сделку, а именно, договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в связи с чем, указанный договор подлежит признанию недействительным по признакам притворности на основании ст. 170 ГК РФ. Данная сделка повлекла для фио возникновение неблагоприятный последствий и причинение убытков. Также в период действия договора фио были обнаружены несоответствия по переданному имуществу: водоподача осуществлялась с неузаконенного источника, а именно из скважины, установленной на земельном участке, не принадлежащем арендодателю, вместо септика имеется сливная яма, которая установлена с грубыми нарушениями строительных и санитарно-эпидемиологических норм, покупатель обязан передать покупателю товар, качество которого, соответствует договору купли-продажи.

В связи с чем, истец по встречному иску считала, что ответчик фио обязан вернуть ему все полученное по ничтожной сделке, а также проценты за неосновательное обогащение и пользование чужими денежными средствами, компенсировать моральный вред.

Истец по первоначальному иску фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещался надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности, который в судебном заседании исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречных требований.

Ответчик по первоначальному иску фио в судебном заседании суда первой инстанции иск фио не признала, поддержала встречные требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску фио не явился, извещен, причины неявки не обосновал, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика по первоначальному иску фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическим обстоятельствами по делу.

При разрешении спора судом установлено, что 28 февраля 2017 между фио и фио заключен договор аренды жилого дома и земельного участка по адресу: Москва, адрес, адрес с правом последующего выкупа б/н.

В силу п. 1.1 данного договора арендодатель фио обязуется предоставить арендатору фио недвижимо имущество, состоящее из:

- земельного участка, площадью 350 кв. метров, с кадастровым номером 77:22:0030203:553, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства,

- жилого дома, с кадастровым номером 77:22:0030203:563, назначение: жилое, 3-этажный, общая площадь 100,6 кв. метров, расположенные по адресу: Москва, адрес, адрес, во временное пользование. Договор прошел соответствующую регистрацию.

Арендованное имущество было передано фио 28.02.2017 года по акту приема-передачи.

Согласно передаточному акту фио приняла вышеуказанное недвижимое имущество, претензий у сторон при передаче имущества друг другу не имелось.

В силу п. 3.4 договора аренды за предоставленное право использования имуществом арендатор обязуется уплатить арендодателю арендные платежи в соответствии с графиком арендных платежей, в размере 61 749 руб. 62 коп. сроком на 84 месяца (п. 2.1 договора) с 05.03.2017 года по 05.02.2024 года.

В период действия договора аренды фио подключен интернет за 12 000 руб, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, заключен договор обслуживания водопитающих устройств системы водоснабжения 28.02.2017 года, за период с 15.04.2017 по 09.10.2017 года фио перечислено денежных средств фио в размере 247 499 руб. 24 коп, что подтверждается копиями чеков Сбербанк онлайн.

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением с сентября 2017 г. обязательств по вышеуказанному договору арендатором, фио в адрес фио направлена претензия от 08.02.2018 г. с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии произвести погашение задолженности по оплате арендных платежей за недвижимое имущество, пени, расторгнуть договор, также указанной претензией ответчик уведомлен о том, что в случае отсутствия оплаты фио будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, взыскания убытков и судебных расходов.

Согласно представленной почтовой квитанции и описи фио в адрес фио от 27.02.2018 года направлено заявление о расторжении договора аренды дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года в связи с тем, что переданное имущество имеет существенные недостатки, с просьбой выплатить ей внесенную выкупную стоимость за вычетом действительной стоимости аренды, а также понесенные в связи с регистрацией договора и страхованием объекта расходы.

Суд, разрешая встречные исковые требования фио о признании договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года заключенного между сторонами недействительным по п.2 ст. 170 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания данного договора притворным.

При этом суд верно исходил из того, что условиями договора аренды с правом выкупа от 28.02.2017 года б/н предусмотрена оплата арендных платежей по графику, указанному в договоре, арендные платежи не включают какого-либо рода комиссии, стоимость дополнительных услуг и иные расходы арендодателя.

В силу п. 3.7. договоров платежи с 1-го по 84-й учитываются в счет арендной платы. Выкупная стоимость указанного недвижимого имущества составляет 32 000 руб. При просрочке оплаты по графику более чем на один месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 3 200 000 руб.

Пунктом 3.9. договора предусмотрено, что при условии внесения всех платежей, предусмотренных договором, а также возможных штрафных санкций, арендатор имеет права выкупа предмета аренды. Односторонний отказ арендодателя от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества с арендатором не допускается.

Как следует из материалов дела, фио с условиями договора была ознакомлена, согласилась с ними и их подписала.

Суд, проанализировав данные положения спорной сделки, пришел к выводу, что при буквальном толковании данных условий следует, что выкупной платеж не входит в арендные платежи, и оснований полагать, что договор аренды с правом выкупа прикрывает договор купли-продажи с рассрочкой платежа, выкупные платежи приближены к нулю, а действительная выкупная стоимость недвижимого имущества включена в состав арендных платежей, не имеется, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, в подтверждение своих доводов фио не представила.

При установленных обстоятельствах суд отказал фио в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Тогда как, разрешая требования истца по первоначальному иску фио о взыскании задолженности по договору аренды с правом выкупа от 28.02.2017 года, суд оценив собранные доказательства в их совокупности, установил, что задолженность фио по арендным платежам по договору до изъятия предмета аренды составила 308 748 руб. 10 коп, соглашаясь с представленным расчетом истца по первоначальному иску, который был арифметически и методологически верным и нашел подтверждение в материалах дела.

При изложенных обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, 624, 619, 450, 452, 431 ГК РФ, взыскал с фио в пользу фио сумму задолженности по арендным платежам в размере 308 748 руб. 10 коп.

Разрешая исковые требования фио по первоначальному иску о взыскании пени, суд исходил из того, что договором аренды с правом выкупа данное обязательство арендатора предусмотрено п. 3.7 в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, и согласился с представленным истцом по первоначальному иску расчету в этой части. Вместе с тем, поскольку размер пени по договору аренды является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства суд, на основании положений ст. 333 ГК РФ уменьшил размер подлежащей взысканию с фио неустойки до 50 000 руб.

Как усматривается из материалов дела, между фио и наименование организации заключен 01.02.2018 года договор об оказании юридических услуг и по нему оплачено 25 000 руб, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований фио в части, то в соответствии со ст. 100 ГПК РФ в пользу последнего с ответчика взысканы расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в сумме 15000 руб, а также основании ст. ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, пропорционально удовлетворенных исковых требований, в размере 6 787 руб. 48 коп.

При этом доводы фио о наличии недостатков в арендованном имуществе, суд оценил критически, поскольку сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено. Арендованное имущество было принято арендатором по акту без каких-либо претензий по качеству, при этом длительное время использовалось. Договор ответчиком в данной части оспорен не был, свои правомочия, предоставленные абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ, фио не реализовала.

Тогда как в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

В обоснование доводов апелляционной жалобы фио ссылалась на то, что в соответствии с п. 4.9 договора аренды с правом выкупа от 28.02.2017 года, арендатор имеет право досрочно оплатить арендодателю всю сумму арендных платежей за недвижимое имущество, после чего приобретает право на выкуп предмета аренды по установленной в договоре цене в сумме 32000 руб, в связи с чем, заявитель жалобы полагала, что, таким образом, фактически между сторонами сделки сложились правоотношения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и поэтому у суда имелись основания для признания данного договора недействительным по п.2 ст. 170 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки путем взыскания с фио внесенных фио арендных платежей.

Между тем, судебная коллегия не согласна с указанными доводами жалобы по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав пункты 3.4, 3.7, 3.9. 4.10 договора от 28.02.2017 г. суд установил, что значение его условий не содержит неясностей или противоречий. Стороны достаточно определенно сформулировали предмет договора - предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование с правом последующего выкупа.

Довод заявителя жалобы о том, что судами договору дана неправильная квалификация, основан на ошибочном толковании норм материального права.

В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только по окончании срока аренды. При этом правом выкупа арендатор может вовсе не воспользоваться, что не освобождает его от обязанности уплачивать арендные платежи за пользование арендованным имуществом.

Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.

Таким образом, к договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора ( часть 3 статьи 609, статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила об аренде.

В соответствии с договором аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от 28.02.2017 года стороны согласовали, что в соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата в размере 61 749 руб. 62 коп. выплачивается ежемесячно сроком на 84 месяца (п. 2.1 договора) с 05.03.2017 года по 05.02.2024 года.

Арендатор фио исполняла договор надлежащим образом до сентября 2017 г, затем прекратила своевременную оплату арендных платежей в сроки предусмотренные договором, после чего последовало расторжение договора со стороны арендодателя.

Таким образом, стороны заключили и исполняли с февраля 2017 г. по сентябрь 2017 г, именно договор аренды с правом выкупа.

В силу положений статей 606, 607, 614, 624 ГК РФ заключенный сторонами договор от 28.02.2017 г. повлек правовые последствия, характерные для этого вида сделок, а именно - передачу имущества во временное владение и пользование с правом его последующего выкупа.

Оснований полагать, что договор аренды с правом выкупа прикрывал какую-либо иную сделку и его целью было создание иных правовых последствий, не имеется.

Исходя из изложенного, суд правильно квалифицировав сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, проверив расчет задолженности по арендным платежам и руководствуясь статьями 606, 611, 614 ГК РФ, положениями договора, обязывающими арендатора своевременно вносить арендную плату, правомерно взыскал задолженность по арендным платежам.

При этом договор от 28.02.2017 г. в соответствии со статьей 619 ГК РФ был правомерно расторгнут судом, установившим неоднократность неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей и соблюдение истцом порядка расторжения договора ( статья 452 ГК РФ).

Кроме этого, как следует из п.4.10 договора аренды от 28.02.2017 г. вопреки доводам жалобы, стороны четко установили подробный порядок выкупа арендованного имущества, где в п.4.10.1- п. 4.10.6 установили, что в случае досрочной оплаты арендных платежей, сумма арендных платежей пересчитывается исходя из срока досрочной оплаты, производится сверка произведенных оплат по п.3.8 договора, учитывается срок фактической аренды и арендатором оплачивается при этом выкупная стоимость недвижимого имущества.

Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что как следует из материалов дела стороны перед заключением договора аренды от 28.02.2017 г. подписали 25.01.2017 г. подписали предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с учетом дополнительных соглашений к нему, установив первоначально срок заключения основного договора купли-продажи 15.02.2017 г, затем изменили на 25.01.2017 г.

Между тем, в оговоренные предварительным договором сроки - 25.01.2017 г. основной договор купли-продажи не был подписан, при этом стороны не были лишены возможности заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа, вместе с тем, спустя месяц, - 28.02.2017 г. фио и фио заключают, именно, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

Также, из текста предварительного договора от 25.01.2017 года, следует, что фио передала фио, денежную сумму в размере 10 000 руб, которые засчитываются в общую сумму договора аренды с выкупом земельного участка площадью 350 кв. метров, с кадастровым номером 77:22:0030203:553, и жилого дома, находящегося на этом земельном участке, с кадастровым номером 77:22:0030203:563, площадью 100,6 кв. метров, по адресу: Москва, адрес, адрес.

Также сторонами 13.02.2017 года подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору от 25.01.2017 года, согласно которому фио переданы еще 40 000 руб. в счет общей суммы договора аренды с выкупом.

Таким образом, стороны изначально даже на стадии подписания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества имели волю, именно на возникновение правоотношений, вытекающих из договора аренды с правом выкупа.

Доводы апелляционной жалобы фио о наличии недостатков в арендованном имуществе были предметом рассмотрения суда первой инстанции, с выводами которого судебная коллегия согласилась. Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Троицкого районного суда г.Москвы от 31 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи