Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 27 мая 2019 г. по делу N 33-16896/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хрипунова М.И,

судей Ситниковой М.И. и Бурдына Р.В,

при секретаре Набокове Т.Э,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 мая 2019 года апелляционные жалобы Левочкиной Н. М.на решение Коломенского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" и на дополнительное решение от "данные изъяты"по делу по иску Левочкиной Н. М. к Открытому акционерному обществу "Порт Коломна" о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании уплаченного по договору задатка в двойном размере,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Хрипунова М.И,

объяснения Левочкиной Н.М. и её представителя по доверенности, представителя ООО "Порт Коломна" по доверенности,

установила:

Левочкина Н.М. обратилась в суд с иском к ОАО "Порт Коломна" о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании уплаченного по договору задатка в двойном размере, в рамках которого просила расторгнуть заключенный "данные изъяты" между нею и ответчиком предварительный договор купли-продажи 33/50 долей в праве собственности на здание административное, в состав которых входят помещения первого и второго этажей общей площадью 1.029,8 кв. метров, а так же земельный участок, занятый указанной долей в праве на административное здание, соразмерно передаваемой по договору доле в праве и необходимой для ее использования.

В обоснование иска Левочкина Н.М, ссылаясь на положения ст.ст. 380, 429, 450, 452 ГК РФ, указала, что вышеуказанное здание и земельный участок находятся по адресу: "данные изъяты". При заключении предварительного договора имела место договоренность о последующем заключении основного договора, предметом которого должны были быть выделенные помещения первого и второго этажей административного здания и земельного участка в соответствии с условием пункта 3.1 предварительного договора. Срок заключения основного договора в предварительном договоре определен не был.

Как указывала истица, в соответствии с условиями предварительного договора ею был внесен задаток в размере 2.300.000-00 рублей. Однако, ответчик своими действиями фактически препятствовал заключению основного договора на условиях предварительного договора. При заключении предварительного договора ответчик ввел её, Левочкину Н.М, в заблуждение, умышленно умолчав о перепланировке здания, повлекшей изменение площадей помещений и их назначение. Кроме того, ответчик умолчал об ограничении прав на земельный участок, на котором расположено здание. В предлагавшихся ответчиком проектах договоров не были определены помещения 1 и 2 этажей, входящих в 33/50 доли права собственности на административное здание площадью 1.029,8 кв. метров; земельный участок имел ограничения в праве, предусмотренные статьями 56 и 6.1 Земельного кодекса РФ; была изменена общая площадь административного здания с 1.570,8 кв. метров на 1.614,8 кв. метров.

"данные изъяты" она, истица, в адрес ответчика по электронной почте направила предложение о расторжении предварительного договора. "данные изъяты" ею от ответчика получен отказ от расторжения предварительного договора от "данные изъяты".

Кроме того, истица просила взыскать с ответчика в ее пользу внесенный ею задаток в двойном размере.

В судебном заседании представители истицы иск Левочкиной Н.М. поддержали, дополнительно пояснив, что при заключении предварительного договора купли-продажи ответчиком были представлены свидетельство о государственной регистрации права от "данные изъяты" на объект права - административное здание площадью 1570,2 кв. метров с кадастровым номером 62:26:0010108:64, и кадастровый паспорт помещения от "данные изъяты", согласно которому первый этаж площадью 470,2 кв. метров указанного здания стоит на кадастровом учете как отдельное помещение с кадастровым номером 62:26:0010108:197. Фактически стороны предварительного договора договорились и достигли соглашение о заключении договора купли-продажи выделенных помещений первого и второго этажей и земельного участка.

"данные изъяты" от ответчика в адрес истицы поступило предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору в связи с тем, что "данные изъяты" была завершена перепланировка первого этажа здания под гостиницу, которая повлекла изменение площадей помещений и их назначение, что не нашло отображения в полном объеме в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН и в свидетельстве о государственной регистрации права от "данные изъяты", представленных ответчиком при согласовании условий предварительного договора купли-продажи.

В течение года Левочкина Н.М. неоднократно обращалась к ответчику с требованием о заключении основного договора, что, как указали представители, подтверждается письменными уведомлениями.

Представитель ОАО "Порт Коломна" в судебном заседании иск не признала, пояснив, что действительно "данные изъяты" между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 33/50 доли в праве собственности на административное здание. Предмет предварительного договора купли-продажи указан в пункте 1.2 предварительного договора согласно которому таковым является здание административное, нежилое, трехэтажное, общей площадью 1570,2 кв. метров, инвентарный "данные изъяты", лит "А", находящееся по адресу: "данные изъяты". Данное здание было приобретено ОАО "Порт Коломна" в собственность на основании договора купли-продажи "данные изъяты" от "данные изъяты", характеристики здания указаны в свидетельстве о государственной регистрации права. Цена продаваемой истице 33/50 долей в праве на административное здание установлена в пункте 2.1 предварительного договора в размере 7.000.000-00 рублей.

В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора ОАО "Порт Коломна" передает покупателю Левочкиной Н.М. также право собственности на земельный участок, занятый передаваемой 33/50 долями в праве на административное здание соразмерно передаваемой долей в праве и необходимой для ее использования. Данный пункт сторонами договора был принят в такой редакции в связи с тем, что на момент заключения предварительного договора земельный участок под административным зданием не был сформирован как объект права и не был поставлен на кадастровый учет. Административное здание находилось на земельном участке с кадастровым номером 62:26:0010108:54 общей площадью 236.565,0 кв. метров. О том, что раздел земельного участка произведен не был и данные работы только предстояло осуществить истице было известно. Описание объекта недвижимого имущества в предварительном договоре полностью соответствовало сведениям о государственной регистрации права на этот объект.

По утверждению представителя ответчика, при заключении предварительного договора ОАО "Порт Коломна" взяло на себя обязательство оформить документы, необходимые для заключения основного договора, что предусмотрено п. 3.1 предварительного договора, в котором имеется ссылка на предмет договора. Обязательства по разделу административного здания и земельного участка ответчик на себя не принимал. Выполнение ОАО "Порт Коломна" принятого обязательства, как указала представитель ответчика, подтверждается тем, что ОАО "Порт Коломна" были получены выписки из ЕГРН на недвижимое имущество, свидетельствующих о наличии объектов, готовых к продаже, в том числе, земельного участка площадью 1271,2 кв. метров.

Представитель ответчика заявила, что полагает буквальное значение содержащихся в предварительном договоре слов и выражений по совокупности всех пунктов договора полностью соответствует требованиям положений ст.ст. 244, 429, 454, 455 и 554 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии и по смыслу пункта 4.2 предварительного договора основной договор подлежал сторонами заключению в течение года с момента заключения предварительного, то есть, до "данные изъяты". Полагает, что вины ОАО "Порт Коломна" в том, что основной договор не был заключен, не имеется.

Представитель ответчика пояснила также, что при подготовке нового технического паспорта административного здания по состоянию на "данные изъяты" были учтены допущенные при подготовке технического паспорта от "данные изъяты" ошибки, что привело к тому, что площадь административного здания после приведения её в соответствие с фактической и изменилась. Ответчик не мог знать и предполагать о наличии противоречий в фактической площади и площади, отраженной в свидетельстве о праве собственности на объект.

"данные изъяты" в адрес Левочкиной Н.М. было направлено письмо с информацией о ходе работ по подготовке документов, необходимых для заключения основного договора, а также с предложением заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором предлагалось определить площадь здания и размер доли в праве собственности, исходя из актуализированных правоустанавливающих документов.

"данные изъяты" ОАО "Порт Коломна" было получено письмо от Левочкиной Н.М, в котором она конкретизировала только срок заключения основного договора.

По мнению представителя ответчика, увеличение площади всего здания в связи с правильными результатами инвентаризации не ухудшало положения истицы. Кроме того, о расторжении предварительного договора по основанию увеличения площади здания Левочкина Н.М. не заявляла.

"данные изъяты" ОАО "Порт Коломна" получило уведомление от адвоката истицы с предложением явки в МФЦ "данные изъяты" для заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на административное здание в соответствии с прилагавшимся проектом договора.

"данные изъяты" ОАО "Порт Коломна" в адрес истца был дан ответ с указанием на то, что по ряду условий представленный договор купли-продажи не соответствует закону и не может быть заключен. Одновременно было указано на то, что в соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора ОАО "Порт Коломна" представит проект договора купли-продажи в срок, предусмотренный для исполнения предварительного договора.

"данные изъяты" ОАО "Порт Коломна" направило в адрес Левочкиной Н.М. на подпись договор купли-продажи, к которому прилагались выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: здание и земельный участок. На представленный договор от представителя истицы поступил протокол разногласий с предложением дополнить пункт 1 договора об объекте продажи словами "1-2 этажи административного здания", а также внести дополнительный пункт по организации поставок тепловой, электрической энергии, водоснабжения, водоотведения. При этом, претензий и замечаний к площади административного здания, как и к размеру доли в праве равной 33/50, не имелось.

21.11. 2017 ОАО "Порт Коломна" был дан ответ на протокол разногласий с разъяснениями о невозможности включения в договор вышеуказанного пункта, поскольку, предметом предварительного договора от "данные изъяты" является доля в праве в размере 33/50, ссылки на 1 и 2 этажи административного здания создают неопределенность в предмете договора. Упоминание в предварительном договоре этажей имело место с целью последующего определения порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Договор был направлен Левочкиной Н.М. с предложением в трехдневный срок с момента получения договора произвести оплату и подписать договор для его регистрации.

"данные изъяты" между сторонами были проведены переговоры; "данные изъяты" ответчиком истцу были даны ответы на ряд вопросов в письме от "данные изъяты".

28.12. 2017 в адрес Левочкиной Н.М. ОАО "Порт Коломна" вновь был направлен договор купли-продажи с просьбой подписать его. При этом, договор содержал пункт 6, выражающий волю сторон определить порядок пользования административным зданием отдельным соглашением об определении порядка пользования зданием, поступающим после заключения основного договора в общую долевую собственность.

"данные изъяты" в адрес истца в ответ на предложение о расторжении предварительного договора ответчиком был дан ответ о готовности заключить основной договор купли-продажи.

Таким образом, как полагал ответчик в лице его представителя, поскольку в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, постольку обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Доказательств того, что договор купли-продажи в период действия предварительного договора в установленный срок не заключен по вине ответчика, истцом не представлено и, следовательно, оснований для расторжения предварительного договора и взыскания задатка в двойном размере не имеется.

Решением Коломенского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" с учетом дополнительного решения от "данные изъяты" иск Левочкиной Н.М. удовлетворён частично: с ОАО в пользу Левочкиной Н.М. в счет возврата уплаченной в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи доли в праве на административное здание суммы взыскано 2.300.000-00 руб, в счёт возмещения расходов на уплату государственной пошлины - 19.700-00 руб.; иск Левочкиной Н.М. в части требования о расторжении предварительного договора купли-продажи 33/50 долей в праве собственности на недвижимое имущество, заключенного "данные изъяты", а так же в части взыскания суммы задатка в двойном размере оставлен без удовлетворения

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что, как установлено в ходе судебного разбирательства, "данные изъяты" между ОАО "Порт Коломна" и Левочкиной Н.М. подписан договор купли-продажи 33/50 доли в праве собственности на здание административное по адресу "данные изъяты" (л.д.08-09), именуемый как предварительный. Пунктом 1.5 указанного договора стороны предусмотрено, что ОАО "Порт Коломна" передает Левочкиной Н.М. право собственности на земельный участок, занятый передаваемой 33/50 долей в праве на административное здание соразмерно передаваемой доле в праве собственности, необходимый для ее использования. Стоимость указанного имущества определена в размере 7000000 рублей, в том числе 18 % НДС (п. 2.1 предварительного договора). Во исполнение пунктов 2.2, 2.3, 2.4 и 2.5 предварительного договора Левочкина Н.М. передала ОАО "Порт Коломна" задаток в размере 2300000 рублей.

В соответствии и по смыслу пункта 4.2 стороны обязались заключить основной договор не позднее трех дней с момента предоставления продавцом основного договора покупателю для подписания. Проект договора может быть направлен покупателю по электронной почте. До указанной даты ОАО "Порт Коломна" обязалось не совершать с другими партнерами сделок в отношении 33/50 доли в праве собственности на здание административное.

Квитанцией к приходно-кассовому ордеру от "данные изъяты" (л.д.108) подтверждается факт оплаты истицей ответчику суммы в размере, установленной пунктом 2.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязались заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу положения ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п.3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет.

Из условий подписанного сторонами предварительного договора и их буквального толкования следует, что ответчик обязался продать истцу 33/50 доли в праве на вышеуказанное административное здание одновременно с соответствующей долей в праве на земельный участок, на котором располагается здание, в размере доли, соразмерно передаваемой доле в праве на здание, необходимой для ее использования (п. 1.5).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, ответчик отчуждает долю в праве на трехэтажное административное здание общей площадью 1570, 2 кв. метров, лит "А", право собственности на которое, в свою очередь у ОАО "Порт Коломна" возникло на основании договора купли-продажи от "данные изъяты", что подтверждается свидетельство о госрегистрации права (л.д.08, 50). Указанное административное здание расположено в составе производственной базы на земельном участке общей площадью 236565 кв. метров (л.д.51).

По состоянию на 30.10. 2017 согласно выписке из ЕГРН площадь нежилого здания - здание административное составляет 1614,8 кв. метров (л.д.84-88).

Таким образом, к моменту наступления срока заключения основного договора площадь здания, доля в праве на которое подлежала отчуждению истцу, изменилась. Ответчик данное обстоятельство обосновывает тем, что при подготовке нового технического паспорта по состоянию на 2017 год были учтены допущенные при подготовке технического паспорта в 2007 году ошибки, в результате чего площадь административного здания приведена в соответствие с фактической площадью.

Кроме того, как утверждает ответчик, во исполнение пункта 3.1 предварительного договора, им была получена выписка из ЕГРН на земельный участок площадью 1271, 2 кв. метров под административным зданием, доля которого и подлежала продаже истцу в доле, соразмерной доле в праве на здание.

Однако, в связи с этими обстоятельствами дополнительного соглашения между сторонами, подписавшими предварительный договор, заключено не было: условия договора оставались неизменными, что свидетельствует о невозможности соблюдения требования п. 1 ст. 429 ГК РФ. Условия предварительного договора не соответствуют фактическим характеристикам предмета договора, подтвержденных выписками из ЕГРН.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от "данные изъяты" нельзя признать заключенным, поскольку не определено существенное условие этого договора - предмет. При незаключенности предварительного договора оснований для его расторжения не имеется.

Суд указал также, что в соответствии и по смыслу ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Таким образом, как указал суд, задаток, как способ обеспечения обязательства, выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст. 380 ГК РФ).

В отличие от задатка аванс не обладает свойствами обеспечения договора и доказательством существующего основного обязательства и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.

Таким образом, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств.

В соответствии со ст. 342 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку между сторонами по настоящему делу не достигнуто соглашения о предмете договора купли-продажи и письменные доказательства тому отсутствуют, что подтверждается несоответствием площади предмета предварительного договора сведениям госреестра, отсутствием между сторонами дополнительных соглашений, подписанных с целью устранения указанного несоответствия, а истец при этом настаивает на введении его ответчиком в заблуждение относительно предмета договора, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор между сторонами не заключен, следовательно, расторжению не подлежит. В этой связи, соглашение о задатке также является незаключенным.

На момент настоящего судебного заседания уплаченная истцом ответчику сумма в размере 2 300000 рублей последним не возвращена. В этой связи, на основании положений ст. 1102 ГК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы как неосновательное обогащение.

Не согласившись с решением и дополнительным решением суда первой инстанции, Левочкина Н.М. подала апелляционную жалобу на предмет их отмены, указывая, что обжалуемые ею судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемых решения и дополнительного решения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в абз. 1 п. 2 и в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "данные изъяты" N 23 (ред. от "данные изъяты") "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятые по данному делу и обжалуемые Левочкиной Н.М. судебные постановления соответствуют указанным требованиям.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены значимые для рассмотрения дела обстоятельства. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности и в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда мотивированы, основаны на законе, их обоснованность подтверждена материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы Левочкиной Н.М. по своей правовой сути аналогичны доводам предъявленного ею иска и направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана, как указано выше, надлежащая правовая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Коломенского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" и дополнительное решение от "данные изъяты" оставить без изменения, апелляционные жалобы

Левочкиной Н. М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи