Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 июня 2019 г. по делу N 33-805/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - Матакаевой С.К,

судей - Лайпанова А.И, Сыч О.А,

при секретаре судебного заседания - Болотовой М.М,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Пшмахова А.А. и апелляционному представлению прокуратуры г.Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 февраля 2019 года по иску прокурора города Черкесска в интересах неопределенного круга лиц к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Пшмахова А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Лайпанова А.И, объяснения представителей Пшмахова А.А. - Азова Х.Х, Дзыба Д.М, объяснения прокурора - Мурадовой А.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор города Черкесска обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Пшмахову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18 января 2018 года N 2, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Пшмаховым А.А.; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование указано, что прокуратурой города Черкесска в ходе проведения проверки соблюдения мэрией муниципального образования города Черкесска земельного и градостроительного законодательства установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", южная часть города, с кадастровым номером N... предоставлен в аренду Пшмахову А.А, на основании постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска от "дата" N... сроком до "дата".

9 января 2018 года представитель Пшмахова А.А. - Азов Х.Х. обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию земельного участка на том основании, что на этом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Пшмахову А.А. Исходя из выписки из ЕГРН на земельном участке расположено сооружение коммунального хозяйства - навес. На основании Постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии муниципального образования г.Черкесска от 18.01.2018 с Пшмаховым А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка N2 от 18.01.2018 без проведения торгов, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

В ходе выездной проверки "дата" совместно со специалистами Росреестра по КЧР по месту нахождения указанного земельного участка установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо сооружения, строения или объекты незавершенного строительства. Не установлено наличие фундамента или построек, которые были реконструированы либо снесены. Опрошенный Пшмахова А.А. объяснил, что на земельном участке был расположен навес, который был возведен осенью 2017 года для того, чтобы в последующем выкупить (приватизировать) этот земельный участок. Общая площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Как выглядел навес Пшмахов А.А. описать не смог, так как его строили наемные рабочие, фундамент у навеса отсутствовал. Навес был снесен в марте-апреле 2018 года за ненадобностью. Документы о сносе не оформлялись. В ходе проверки опрошен кадастровый инженер Конов A.M, который объяснил, что на территории земельного участка располагался навес, который выглядел следующим образом: четыре опоры из металлических труб, деревянные балки и шиферная крыша. Фундамент отсутствовал. По высоте навес был около двух метров. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Навес располагался примерно в 100 метрах от автодороги "Черкесск-Домбай". Увидеть его с дороги было невозможно. Согласно материалам реестрового дела, навес поставлен на кадастровый учет 20 декабря 2017 года. Основанием для государственной регистрации послужило заявление собственника сооружения и технический план сооружения от 19 декабря 2017 года Пшмаховым А.А. и Коновым A.M. не оспаривался тот факт, что навес не являлся объектом капитального строительства.

Прокурор в судебном заседании поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить.

Представители ответчиков Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска в судебном заседании исковые требования не признали и просили отказать в их удовлетворении по тем основаниям, что при обращении Пшмахова А.А. в Мэрию муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию спорного земельного участка были предоставлены все необходимые документы, в том числе документы, подтверждающие право собственности Пшмахова А.А. на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Ответчик Пшмахов А.А. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил и не просил о рассмотрении иска в его отсутствие, хотя был уведомлен о времени и месте проведения слушания.

Дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 26 февраля 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением, ответчик Пшмахов А.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом первой инстанции не доказано нарушение Пшмаховым А.А. действующего законодательства при заключении сделки, не обоснован факт нарушения публичных интересов, решение мотивировано не действующими нормативно-правовыми актами. Указывает, что обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N... им исполнялись надлежащим образом, замечания и нарекания со стороны арендодателя и третьих лиц ему не предъявлялись. Воспользовавшись своим правом, предусмотренным федеральным законодательством, он обратился в мэрию для приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером N... и на основании Постановления N... от "дата" вышеуказанный земельный участок был предоставлен ему на основании договора купли-продажи без торгов для размещения базы отдыха, так как на земельном участке располагалось сооружение, принадлежащее ответчику на праве собственности, а именно навес.

В апелляционном представлении прокуратуры г. Черкесска содержится просьба об изменении решения суда первой инстанции, путем исключения из мотивировочной части решения ссылку на п. 3 ст. 33 абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, оставив решение в остальное части без изменения, поскольку данная норма признана недействующей с 1 марта 2015 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Пшмахова А.А. просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления.

Прокурор в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, но исключить из мотивировочной части решения ссылки на недействующие нормы права.

Пшмахов А.А, Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска извещенные о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об отложении рассмотрения дела на другой срок не ходатайствовали.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и представления, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, "дата" Пшмахов А.А. обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: "адрес", южная часть города.

"дата" Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление N.., которым Пшмахову А.А. для размещения базы отдыха предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: "адрес", южная часть города.

"дата" между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования "адрес" (Арендодатель) и Пшмаховым А.А. (Арендатор) заключен договор N.., по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: "адрес", южная часть города, - для размещения базы отдыха (пункт 1.1). Договор аренды заключен сроком до "дата" (пункт 1.2).

"дата" Пшмахов А.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на сооружение общей площадью 25 квадратных метров, расположенным по адресу: "адрес", южная часть города.

Согласно составленному кадастровым инженером Коновым А.Н. Техническому плану сооружения от 16 декабря 2017 года сооружение представляло из себя навес размерами пять метров на пять метров.

"дата" Пшмахова А.А. обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", южная часть города.

"дата" Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление N... о предоставлении за плату в собственность Пшмахова А.А. земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: "адрес", южная часть города.

"дата" между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (Продавец) и Пшмаховым А.А. (Покупатель) заключен договор купли- продажи земельного участка N.., по условиям которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором, земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: "адрес", южная часть города.

В Положении об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, утвержденным Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25 июня 2015 года N 56 (в редакции N 2 от 31 марта 2016 г, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) было указано, что Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска являлось структурным подразделением муниципального образования города Черкесска, уполномоченным распоряжаться муниципальными землями.

Как следует из Постановления мэра города Черкесска от "дата" N.., Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска реорганизовано путем его разделения на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управление жилищно- коммунального хозяйства мэрии муниципального образования города Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от "дата" N... утверждено положение Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Согласно указанного Положения, Управление является структурным подразделением мэрии муниципального образования города Черкесска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальной собственностью муниципального образования города Черкесска, включая земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования города Черкесска, а также разграниченных в собственность муниципального образования города Черкесска, в пределах своей компетенции и осуществляющим функции по реализации муниципальной политики в области инвестиционной деятельности (пункт 1.2). Управление является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (пункт 1.6).

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от "дата" N... внесены изменения в решение Думы муниципального образования города Черкесска от "дата" N... "Об утверждении Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска".

Таким образом, в результате структурных изменений в Мэрии муниципального образования города Черкесска реорганизации, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска было реорганизовано в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, а полномочия реорганизованного управления по распоряжению муниципальными землями перешли к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска.

4 декабря 2018 года прокуратурой города Черкесска составлен Акт по результатам выездной проверки на земельный участок с кадастровым номером "адрес" По результатам проверки установлено, что на территории указанного земельного участка находится лесополоса. Какие-либо строения, сооружения или объекты незавершенного строительства не обнаружены. Также не установлено наличие фундамента, построек, которые были реконструированы или снесены.

В рамках прокурорской проверки "дата" были отобраны объяснения у Пшмахова А. А, который объяснил, что он является собственником спорного земельного участка с января 2018 г. До этого момента земельный участок был предоставлен ему на праве аренды. На земельном участке был расположен навес, который был установлен осенью 2017 года для того, чтобы выкупить (приватизировать) земельный участок. Разрешение на строительство навеса, скорее всего, было получено, этим вопросом занимался представитель. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Как выглядел навес Пшмахов А.А. описать не смог, так как его устанавливали наемные рабочие. Лично это сооружение он не видел. Фундамент у навеса отсутствовал. Кто именно осуществлял работы, он не помнит. Кто и где закупал материалы пояснить не может. Никаких следов навеса не осталось. Навес был снесен им в марте 2018 года за ненадобностью. Документы о сносе не были оформлены. Сейчас он планирует построить на участке другие объекты.

Опрошенный в ходе прокурорской проверки кадастровый инженер Конов А.М. объяснил 14 декабря 2018 года, что Пшмахов А.А. обратился к нему за изготовлением технического плана сооружения для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права на навес, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N... По месту нахождения земельного участка они выехали совместно с Пшмаховым А.А. На территории земельного участка был расположен навес, который выглядел следующим образом: четыре опоры из металлических труб, деревянные балки и шиферная крыша. Фундамент отсутствовал. По высоте навес был около двух метров. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. В случае сноса навеса никаких следов не могло остаться, перемещение навеса возможно было без причинения ущерба.

Между тем, в соответствии с п.п.2 п.1 ст.39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно п.2 ст.39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В свою очередь п.п.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ устанавливает, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом следует учитывать, что в соответствии со ст.133.1 Гражданского кодекса РФ:

недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, и такие здания, сооружения и иные вещи:

- либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

- либо расположены на одном земельном участке;

к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно п.1 ст.133 Гражданского кодекса РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В этой связи процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Согласно ч.1 ст.46 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Учитывая изложенное, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть осуществлены в том числе в отношении единого недвижимого комплекса, представляющего собой совокупность нескольких объединенных единым назначением и (или) расположенных на одном земельном участке зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

При этом осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом о недвижимости (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости).

Таким образом, действующим законодательством государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в порядке, установленном Законом о недвижимости, на объекты, не являющиеся объектами недвижимости, не предусмотрена.

В этой связи, принимая также во внимание положение п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому навесы являются некапитальными строениями, сооружениями, сведения о сооружении "навес" не подлежат внесению в ЕРГН и отражению в едином недвижимом комплексе.

По мнению судебной коллегии, установленные проверочными мероприятиями истца обстоятельства и приведенные выше нормы права в их совокупности препятствовали продаже земельного участка Пшмахову А.А. Следовательно, исковое заявление прокурора г. Черкесска, удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления относительно неправомерности ссылки суда первой инстанции на п. 3 ст. 33 абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, являются правомерными, поскольку данные нормы признаны недействующими с 1 марта 2015 года и применению к сложившимся правоотношениям не подлежали. В связи с тем, что применение указанных норм не привели к вынесению судом незаконного решения, судебная коллегия полагает необходимым исключить их из мотивировочной части решения, оставив при этом решение суда первой инстанции без изменения, поскольку остальные доводы апелляционной жалобы Пшмахова А.А. не опровергают правильных выводов суда первой инстанции и направлены на переоценку верных по своей сути выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Пшмахова А.А. - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения ссылки суда первой инстанции на п. 3 ст. 33 абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Председательствующий:

Судьи