Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 01 августа 2019 г. по делу N 4Г-1086/2019

Президиум Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Козлова О.А,

членов президиума: Савина А.Н, Переверзевой В.А,

Песоцкого В.В, Бурухиной М.Н,

Кудрявцевой А.В,

секретаря судебного заседания Катенёвой Ю.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Советского городского округа Ставропольского края к Чернову О.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

направленное в президиум определением судьи краевого суда Товчигречко О.А. от 10.06.2019 по кассационной жалобе главы Советского городского округа Ставропольского края Воронкова С.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.02.2019,

заслушав доклад судьи Калоевой З.А,

установил:

решением Советского районного суда Ставропольского края от 19.11.2018 исковые требования администрации Советского городского округа Ставропольского края к Чернову О.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворены: в пользу администрации Советского городского округа Ставропольского края с Чернова О.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 06.04.2017 в размере 88 096 рублей 01 копейки и пени за период с 28.12.2016 по 06.04.2017 в размере 7 834 рубля 84 копеек, а также государственная пошлина.

На основании ст. 232.3 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон, третьих лиц.

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 13.02.2019 решение Советского районного суда Ставропольского края от 19.11.2018 отменено и по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе глава Советского городского округа Ставропольского края Воронков С.Н. просит об отмене вышеуказанного апелляционного определения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

По кассационной жалобе дело истребовано в краевой суд.

Определением судьи Ставропольского краевого суда от 10.06.2019 кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Ставропольского краевого суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено судом кассационной инстанции в отсутствие сторон, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум краевого суда находит, что имеются основания для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Колпик Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 14.03.2012, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 999 кв.м. с кадастровым номером 26:27:060401:106, местоположение: "... ", разрешенное использование - под объектами бытового обслуживания, фактическое использование - строительство дома бытовых услуг "Северный" (п. 1.1). Аренда участка устанавливается сроком на 5 лет (п. 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2012 (л.д.17).

Впоследствии, 16.05.2012 между Колпик Н.Г. и Черновым О.А. заключен договор о перенайме, согласно которому Чернов О.А. принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.03.2012. Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке 29.05.2012 (л.д. 12).

18.04.2018 отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа в адрес Чернова О.А. направлено требование о погашении образовавшейся по договору от 14.03.2012 задолженности по оплате арендных платежей.

Период взыскания задолженности по арендной плате с 01.01.2017 по 06.04.2017.

Разрешая возникший между сторонами спор, и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что обязательство по внесению арендной платы возникло у Чернова О.А. на основании заключенного с Колпик Н.Г. 16.05.2012 договора о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 14.03.2012. Поскольку Чернов О.А. не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 06.04.2017, подлежащая взысканию с ответчика.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда, и принимая противоположное решение, суд второй инстанции исходил из того, что у Чернова О.А. отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей на основании договора аренды земельного участка от 14.03.2012, поскольку условия договора аренды не предусматривают право арендатора передавать права и обязанности по договору аренды на земельный участок третьим лицам, в том числе с согласия арендодателя. Доказательств, свидетельствующих об изменении либо расторжении договора сторонами, в порядке, определенном условиями договора, не представлено.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, договор аренды земельного участка между администрацией Советского городского округа Ставропольского края и Черновым О.А. не заключался.

Президиум не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они являются ошибочными, сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Как следует из п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5, 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Данная норма права (без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 22.07.2005 N 117-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" и Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") действует с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с 30.10.2001.

Правила, содержащиеся в ч. 5, ч 9 ст. 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными п. 2 ст. 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 22 ЗК РФ, и отсутствия в договоре аренды земельного участка от 14.03.2012 запрета на передачу прав по договору третьему лицу, либо условия о необходимости получения предварительного согласия арендодателя на такую передачу. При этом суд установил, что администрация Советского городского округа Ставропольского края осведомлена о переходе прав и обязанностей по договору аренды к Чернову О.А, спорный земельный участок в настоящее время находится в фактическом владении последнего.

В настоящем случае, договор аренды от 14.03.2012, по которому совершена уступка прав и обязанностей арендатора земельного участка, как и договор о перенайме от 16.05.2012 зарегистрированы в ЕГРП, в установленном законом порядке заинтересованными лицами не оспорены и недействительными не признаны.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отменивший решение суда первой инстанции, данные выводы суда первой инстанции, основанные на правильном применении норм прав, не опроверг.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19.12.2003 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии в договоре аренды условий от 14.03.2012, предусматривающих право арендатора передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе и с согласия арендодателя, и как следствие, отсутствие у ответчика перед истцом обязательств по договору аренды земельного участка от 14.03.2012 являются ошибочными, основаны на неправильном применении норм материального права, поскольку соответствующее право арендатора, прямо предусмотрено законом в п.5 ст. 22 ЗК РФ, а поэтому не должно быть дополнительно согласовано сторонами при заключении договора аренды земельного участка. В настоящем деле указанное общее правило могло не применяться только при наличии специальных условий договора аренды об исключении данного правила.

Однако суд апелляционной инстанции не учел положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ, и отсутствие в договоре аренды земельного участка от 14.03.2012 запрета на передачу прав по договору третьему лицу, либо условия о необходимости получения предварительного согласия арендодателя на такую передачу.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, передача прав и обязанностей по договору не является изменением договора или отдельных его условий, а означает перемену лиц в обязательстве, поскольку фактически условия договора не изменяются, а обязательства арендатора по договору, в том числе в части уплаты арендных платежей, сохраняются в том же объеме, в каком они были до заключения договора перенайма.

С учетом положений вышеуказанных норм права, разъяснений, содержащихся в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно ст.ст. 389, 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Поскольку договор о перенайме от 16.05.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.05.2012, то он, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, является заключенным, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

По общему правилу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

С учетом изложенного обжалуемое апелляционное определение нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм процессуального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции надлежит в соответствии с особенностями, предусмотренными ст. 335.1 ГПК РФ, проверить доводы апелляционной жалобы и постановить законное и обоснованное апелляционное определение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда

постановил:

апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13.02.2019 отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе.

Председательствующий О.А. Козлов