Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2019 г. по делу N 33-54205/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего фио, судей фио, фио, при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Перовского районного суда адрес от дата по иску фио к наименование организации о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, которым в удовлетворении исковых требований фио отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику наименование организации, в котором просила:

- расторгнуть договор купли-продажи долей квартиры от дата, заключенный между фио и наименование организации, зарегистрированный в Управлении Росреестра по адрес дата (запись 77:03:0007003:12198-77/003/2019-7), - взыскать с ответчика наименование организации в пользу фио денежные средства, уплаченные по договору в размере сумма, взыскать с ответчика наименование организации в пользу фио денежные средства неосновательного обогащения в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма расходы по оплате юридических услуг в размере сумма

Требования мотивированы тем, что в квартире бывшим собственником проведено переустройство без согласования и соответствующего разрешения, в связи с чем пользоваться приобретенным объектом истец не может, учитывая, что при обращении в управляющую компанию по вопросу подключения сантехнических коммуникаций в приобретенной комнате, ей было отказано, поскольку при проведении переустройства и перепланировки при изменении конфигураций инженерных коммуникаций внутри квартиры, были затронуты коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, что является реконструкцией и требует согласия всех собственников дома.

В судебное заседание суда первой инстанции истец фио не явилась, извещена.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, пояснив, что из акта приемки выполненных работ от дата, подписанным истцом, следует, что такие работы в частности как: возведение перегородок из гипсовых пазогребневых блоков толщиной 80 мм, монтаж системы ГВС, ХВС, установка спаянной гребенки/тройника, установка кранов и счетчиков для воды, монтаж канализационной системы от "Управляющей компании", электромонтажные счетчиков для воды, монтаж канализационной системы от "Управляющей компании", электромонтажные работы, вентиляционные работы и иные работы, были выполнены подрядчиком фио не для наименование организации, а для истца и иных собственников - фио, фио Также отметил, что доказательств подтверждающих наличие препятствий для узаконивания перепланировки и переустройства, истцом не представлено.

Третье лицо фио в судебное заседание суда первой инстанции не явилась.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель истца фио по доверенности фио, который поддержал доводы апелляционной жалобы, а также представитель ответчика наименование организации по доверенности фио, который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в соответствии с п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес принадлежит на праве общей долевой собственности фио - 37/100 доли в праве общей долевой собственности, фио - 39/100 доли в праве общей долевой собственности, и наименование организации - 24/100 доли в праве общей долевой собственности, которую впоследствии последний продал истцу.

дата между истцом и ответчиком наименование организации заключен договор купли-продажи 24/100 доли в праве общей долевой собственности, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес дата.

Согласно п.5 договора купли-продажи от дата, покупатель купил у продавца 24/100 доли в праве общей долевой собственности квартира, расположенная по адресу: адрес за сумма

Согласно акта приема-передачи имущества, продавец передал, а покупатель принял 24/100 доли в праве указанной квартиры.

При этом согласно п.2 акта, покупатель подтверждает, что доля квартиры ему передана надлежащего качества, при этом продавец получил денежные средства в полном объеме.

Подлинность указанного акта не оспаривалась истцом, подтвердившей факт собственноручного подписания ею указанного документа.

Истец в обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи ссылается на то, что после регистрации сделки ей стало известно, что перепланировка квартиры была проведена незаконно, без соответствующих разрешений, однако вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, обязывающей стороны представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которых они основывают свои требования, истцом не представлено доказательств того, что обязательства по договору купли-продажи наименование организации не исполнены.

На иные существенные нарушения условий договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя истец не ссылается.

Как следует из акта о приемке выполненных работ от дата, подписанным истцом, следует, что такие работы в частности как: возведение перегородок из гипсовых пазогребневых блоков толщиной 80 мм, монтаж системы ГВС, ХВС, установка спаянной гребенки/тройника, установка кранов и счетчиков для воды, монтаж канализационной системы от "Управляющей компании", электромонтажные работы, вентиляционные работы и иные работы, выполнены подрядчиком фио не для наименование организации, а для истца и иных собственников - фио, фио

Кроме того, доказательств, подтверждающих наличие препятствий для согласования перепланировки и переустройства, истцом не представлено. Не представлено доказательств, подтверждающих соответствующее обращение истца в Государственную жилищную инспекцию адрес, а также отказ в согласовании переустройстве и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: адрес.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в виду отсутствия каких-либо подтверждений неисполнения ответчиком своих обязательств по передаче спорной квартиры ненадлежащего качества, с перепланировкой, как на основание расторжения договора купли-продажи, следует признать противоречащей установленным судом фактическим обстоятельствам совершения сделки.

Также суд не нашел оснований для признания оспариваемого договора заключенным по основаниям Закона РФ от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как согласно преамбуле данного закона, он регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары, работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Из представленного суду договора купли-продажи, заключенному между сторонами, следует, что ответчик, являясь собственником недвижимого имущества, распорядился им по своему усмотрению в рамках ст.209 ГК РФ и положений ГК РФ о купле-продаже, условий о том, что к отношениям, вытекающим из заключенного сторонами договора купли-продажи, применяются положения законодательства о защите прав потребителей, договор не содержит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не является продавцом в том смысле, в котором этот термин употребляется в преамбуле Закона РФ от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

Так, из искового заявления следует, что в дата истец совместно со своим супругом фио по объявлению, размещенному на официальном сайте наименование организации www/ mytrendhouse.ru обратилась в данную компанию для приобретения жилья.

Согласно представленной на сайте ответчика информации, наименование организации осуществляет коммерческую деятельность под торговым брендом "ТрендХаус" и предлагает к продаже обособленные (отдельные) жилые помещения. Также, из размещенной на сайте данной компании информации следовало, что наименование организации ранее приобрело несколько больших объектов жилой недвижимости, которые разделило на несколько маленьких частей, при этом были образованы небольшие квартиры-студии, в которой есть отдельные санузел, ванная, кухонный блок и спальная комната. Указанные квартиры-студии предлагались ответчиком к реализации в качестве товара.

Ответчик наименование организации, при продаже доли квартиры, заверил истца, что продаваемые объекты недвижимости полностью юридически чисты, то есть, проведены все необходимые юридические мероприятия, связанные с их продажей, получены все необходимые разрешения на проводимые и проведенные строительные работы.

При просмотре жилого объекта по адресу: адрес истцу было представлено перепланированное помещение, состоящее из трех помещений (жилых комнат) с отдельными разводками инженерных коммуникаций и канализации в каждом.

дата между истцом фио и ответчиком наименование организации заключен договор купли-продажи долей в данной квартире.

Согласно п.1 договора купли-продажи, продавец продал покупателю 24/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес.

При заключении данного договора, истцом уплачено в наименование организации сумма

Также, истцом под гарантийные обязательства наименование организации в лице представителя компании (юриста) фио было дополнительно уплачено еще сумма

Итого, общая сумма денежных средств, уплаченная истцом ответчику, составила сумма

После получения документов подтверждающих право долевой

собственности на квартиру, а также акта передачи имущества (без даты), истец обратил внимание, что по договору купли-продажи квартира значится как четырехкомнатная, тогда как по факту в ней имеется всего сумма прописью комнаты.

Более того, при обращении в управляющую компанию по вопросу подключения сантехнических коммуникаций в комнате истца, истцу стало известно, что переустройство и перепланировка квартиры прежним собственником наименование организации проведена без какого-либо разрешения и согласования.

Кроме того, со слов представителей управляющей компании, прежним собственником при изменении конфигурации инженерных коммуникаций внутри квартиры, были затронуты коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, что по смыслу законодательства является реконструкцией и требует согласия всех собственников многоквартирного дома.

Согласно условий п.11 договора купли-продажи, продавцом были даны гарантии, что объект недвижимости в споре и под арестом (запрещением) не состоит, скрытых дефектов не имеет. Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя права собственности, как в целом, так и в части, о которых продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора.

При обращении в наименование организации за соответствующими разъяснениями по вопросу производства продавцом незаконных переустройства и перепланировки жилого помещения, о чем истец не была поставлена в известность при заключении договора купли-продажи, сотрудники ответчика пояснили, что их компания оказывает дополнительные услуги по согласованию произведенных без соответствующих разрешений перепланировок и переустройств жилых помещений, но за отдельную оплату.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя РФ от дата N170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

Согласно п.1.7.1 указанных Правил переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Согласно п.1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В соответствии со ст.26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу п.п.1, 2 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с положениями п.5 ст.29 ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состоянии.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи доли квартиры, наименование организации была скрыта информация, что произведенные в жилом помещении строительные работы по переустройству и перепланировке квартиры осуществлены продавцом без получения каких-либо разрешительных документов.

Указанное обстоятельство свидетельствует, что продавцом перед продажей доли в праве собственности на объект недвижимости были совершены действия, противоречащие действующему жилищному законодательству РФ, которые в дальнейшем могут повлечь для истца неблагоприятные последствия в виде предусмотренной законом ответственности вплоть до изъятия и реализации объекта недвижимости с торгов (то есть утрату права собственности).

В соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу положений ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст.475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, ответчиком наименование организации при заключении договора купли-продажи долей квартиры от дата были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости приобретаемого мной на праве долевой собственности.

При этом судом не учтено, что поскольку истцу отказано управляющей компанией в установке коммуникаций, что не оспаривалось ответчиком, то истец не мог в полном объеме использовать жиле помещение для проживания.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч.3 ст.17 Конституции РФ). Право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Кроме того, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований указал, что исходя из акта выполненных работ от дата, собственники самостоятельно заказали переустройство квартиры.

Вместе с тем, суд не учел, что на момент заключения договора подряда N 2-2019 от дата, истец не заключил еще договор купли-продажи долей квартиры от дата и не являлся собственником спорной квартиры, т.к. государственная регистрация договора купли-продажи проведена только дата.

Следовательно, истец не мог подписать акт выполненных работ от дата к договору подряда N 2-2019 от дата, поскольку собственником спорной квартиры не был.

Таким образом, учитывая, что истец лишен возможности использовать спорную жилую площадь для проживания, в связи с отсутствием коммуникаций, учитывая, что ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил истцу надлежащую информацию, что впоследствии истцу необходимо согласовать переустройство четырехкомнатной квартиры в три комнаты с установкой в каждой комнате коммуникаций в виде отдельной канализации, водопровода, то судебная коллегия сочла возможным расторгнуть договор купли-продажи долей квартиры от дата, заключенный между сторонами, учитывая положения ст.ст.10, 450 ГК РФ.

При этом, в соответствии с положениями ст.453 ГК РФ судебная коллегия сочла возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере сумма, а также денежные средства в размере сумма, уплаченные истцом под гарантийные обязательства в счет стоимости 24/100 доли в праве квартиры, что составляет сумму в размере сумма

В соответствии с положениями ст.ст.94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Также с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета адрес в размере сумма (сумма - 1 000 000) х 0, 5% + 13 200) - сумма - госпошлина, уплаченная истцом).

Согласно положениям ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере сумма

Вместе с тем, что касается требований истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, судебная коллегия не находит оснований для их взыскания, учитывая, что в силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальным законами.

Таким образом, учитывая, что нормы права о расторжении договора содержатся в Гражданском кодексе РФ, то оснований для применения норм права, регулируемых Законом РФ от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей" в данном случае не имеется.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств приобретения спорной доли квартиры для личных нужд, учитывая отсутствия в материалах дела сведений об имеющихся у истца иных жилых помещений в пользовании, а также в собственности.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от дата - отменить.

Иск фио - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи долей квартиры от дата, заключенный между наименование организации и фио.

Взыскать с наименование организации в пользу фио денежные средства в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма

В остальной части иска фио - отказать.

Взыскать с наименование организации в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Председательствующий

Судьи