Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2019 г. по делу N 66а-109/2019

 

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Васильевой Т.И.

при секретаре Карманниковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3109/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 24 сентября 2019 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Хаузгрин" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Синьковской Л.Г, объяснения представителей административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Коломеец К.С, Агатова А.А, возражения относительно апелляционной жалобы представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Хаузгрин" Кузнецова Д.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Хаузгрин" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на необоснованное завышение кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", а также земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", налог на имущество организации и арендная плата по которым исчисляются исходя из их кадастровой стоимости. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Решением Московского городского суда от 24 сентября 2019 года административные исковые требования ООО "Хаузгрин" удовлетворены, кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере: здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 87 660 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 28 087 200 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Шатихин Н.В. просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывает, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие незаконность действий (бездействия) ответчика, использования недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, а также повлиявшие на необоснованное завышение налоговых платежей и арендной платы за указанные объекты. При этом, изменение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании отчета об оценке их рыночной стоимости имеет целью уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо.

Считает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке. Преимущественным правом выкупа государственного земельного участка обладает собственник расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем возможность продажи спорного объекта на открытом рынке в условиях конкуренции исключена.

Полагает заключение эксперта по делу не соответствующим Федеральному закону от 31 мая 2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, поскольку на разрешение эксперту не поставлены вопросы о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, также о том, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой, что в совокупности могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и ввести в заблуждение заинтересованных лиц. В частности, при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода экспертом использована цена предложения объекта-аналога N 2 в размере "данные изъяты" руб./кв.м, что не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости г. Москвы. Объекты-аналоги должны относиться к одному сегменту рынка и быть сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, однако в заключении отсутствует корректировка удаленности объекта-аналога N 4 от центра г. Москвы. Также необоснован вывод эксперта об исключении из рыночной стоимости объектов недвижимости величины НДС, поскольку уплата НДС и налога на имущество организации не влечет двойного налогообложения. В рамках доходного подхода отсутствует корректировка различия расположения объекта исследования и объекта-аналога N 4 относительно красной линии. Указанное свидетельствует о том, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не отвечает требованиям относимости.

Представителем ООО "Хаузгрин" Кузнецовым Д.А. принесены возражения на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Хаузгрин" на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное по адресу: "адрес" что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права "данные изъяты" от 14 января 2002 года.

Согласно договору аренды N "данные изъяты" от 31 января 2012 года ООО "Хаузгрин" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты".м, расположенного по адресу: "адрес"

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы N 400557 от 29 ноября 2018 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" копеек, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - в размере "данные изъяты", что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости N "данные изъяты" от 14 марта 2019 года и N "данные изъяты" от 14 марта 2019 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N "данные изъяты" от 14 марта 2019 года ООО " "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 года составила "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - "данные изъяты" рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N "данные изъяты" 16 августа 2019 года "данные изъяты" " "данные изъяты"" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета N "данные изъяты" от 14 марта 2019 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

Доводы жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит данные выводы суда правильными.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то, что приведенные в заключении выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" не соответствуют поставленным в определении суда вопросам, поскольку свидетельствуют о применении в расчетах такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (НДС).

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (статья 3).

В силу требований пункта 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

Ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценочной деятельности, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект налогообложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации.

В суд апелляционной инстанции эксперт представил письменные дополнения к заключению N "данные изъяты" от 16 августа 2019 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" составила "данные изъяты" рублей.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений к нему, а также показаний эксперта в суде апелляционной инстанции, по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведённой экспертизы, либо ставящих под сомнение её выводы, в материалах дела не содержится.

Судебная коллегия полагает, что приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении нежилого здания, его количественных и качественных характеристиках. Экспертом обоснованно применены 2 подхода к оценке объекта капитального строительства: сравнительный и доходный. На заключительном этапе оценки рыночная стоимость объекта исследования в рамках доходного подхода очищена экспертом от налога на добавленную стоимость, что противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности, однако указанное нарушение было устранено дачей экспертом дополнительных письменных и устных пояснений, согласно которым при выборе объектов-аналогов не производилась корректировка на НДС. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектами оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объектов. Внесение корректировки на удаленность от центра города считается необходимым в случае существенной разницы в местоположении объектов исследования и объектов-аналогов, а поскольку за центр города необязательно принимается центральная точка на карте, экспертом обоснованно учтено расположение объектов исследования и объектов-аналогов в одном районе, в связи с чем корректировка на удаленность от центра города не требуется. Данных о том, что использованная экспертом стоимость объекта-аналога N2 недостоверна, а также о том, что невнесение корректировок на удаленность объектов от центра города и на выход к красной линии повлияли на итоговый результат рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчётов об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом "данные изъяты" отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше "данные изъяты" лет, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от "данные изъяты" года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части, применяемой к спорным правоотношениям. Заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий, какие-либо сомнения в его обоснованности отсутствуют.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено. Выводы эксперта не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Выражая несогласие с решением суда, представитель Департамента городского имущества г. Москвы указал в апелляционной жалобе, что административный истец имеет целью уменьшить императивно установленный, обязательный налоговый платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, его установившими.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, несоответствие внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество организаций в отношении объекта с кадастровым номером "данные изъяты", который исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, в частности положениям главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Что касается доводов жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то они являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд обоснованно исходил из того, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Учитывая непредставление представителем Департамента городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, тогда как право оспаривания их кадастровой стоимости предоставлено административному истцу законом, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда изменить в части установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" как не соответствующее нормам материального права, что в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для изменения решения суда.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полностью соглашается, по своей сути сводятся к повторению правовой позиции административного ответчика, изложенной в ходе рассмотрения дела, а потому подлежат отклонению как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Московского городского суда от 24 сентября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости равной "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.