Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2019 г. по делу N 66а-297/2019

 

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Карманниковой О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2805/2019 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 2 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества "Атолл" (далее - АО "Атолл") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административных ответчиков Приймак Ю.В, возражения представителя административного истца Самедзаде А.М, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Атолл" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1 161, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований АО "Атолл" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 240 049 669, 73 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 133 277 000 руб, определенную на основании отчета об оценке N N от 31 января 2019 года, подготовленного оценщиком ФИО10 чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Самедзаде А.М. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Пуговкина А.Д. возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 2 октября 2019 года административное исковое заявление АО "Атолл" удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого здания установлена в размере 165 983 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административные ответчики со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечают, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

По мнению административных ответчиков, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N73-ФЗ), поскольку эксперт очистил цены предложений объектов-аналогов от величины налога на добавленную стоимость (далее - НДС), что является не верным, поскольку итоговая величина рыночной стоимости, не должна зависеть от расходов продавца или покупателя на совершение сделки, уплаты государственных пошлин и других расходов по уплате обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, произведенных в связи с реализацией объекта сделки. Уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой также и двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом недвижимости.

Определение стоимости объекта исследования в рамах сравнительного подхода не может быть признано достоверным поскольку при расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода эксперт некорректно определилкорректировку на местоположение, а именно, не учел удаленность от центра города. При определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом эксперт некорректно определилпотенциальный валовый доход, так как использовал только арендопригодную площадь нежилого здания в размере 1 149, 50 кв.м, хотя общая площадь составляет 1 161, 60 кв.м.

Обращали внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства, поскольку судом первой инстанции перед экспертом не поставлен вопрос о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной и проверяемой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы Приймак Ю.В. поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель АО "Атолл" по доверенности Самедзаде А.М. просил суд об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя административного ответчика Управления Росреестра по городу Москве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Балаш В.В, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора по существу, установив, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, правильно руководствовался положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и пришел к обоснованному выводу, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 240 049 699, 73 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, АО "Атолл" обратилось в суд за ее оспариванием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, поскольку последняя ниже его кадастровой стоимости.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Между тем, судебная коллегия полагает правильным изменить судебный акт в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из следующего.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

При этом, согласно части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 3 цитируемой статьи неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона, в том числе без учета правовой позиции, содержащейся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Верховного Суда Российской Федерации.

Вместе с этим, частью 4 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение или неправильное применение привело к принятию неправильного решения.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доводов о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке от 31 января 2019 года N, подготовленный оценщиком ФИО11, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 133 277 000 рублей без НДС.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона N 135-ФЗ).

Фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в статье 11 Федерального закона N135-ФЗ и в пункте 4 ФСО N3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. При этом, существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке и приводит к нарушению требования проверяемости отчета.

Как установлено статьей 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Не согласившись с размером рыночной стоимости, определенной в указанном отчете об оценке, административные ответчики просили о проведении по делу судебной экспертизы.

В связи с этим, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь положениями пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для проверки достоверности отчета об оценке и обоснованности определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 апреля 2019 года, подготовленного экспертом ФИО12 отчёт об оценке рыночной стоимости от 31 января 2019 года N, подготовленный оценщиком ФИО13, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, эксперт по результатам первичной судебной оценочной экспертизы пришел к выводу, что она составляет 165 983 000 рублей без НДС.

При этом эксперт исходил из того, что объектом исследования является отдельно стоящее трехэтажное (с подвалом и мансардой) кирпичное нежилое здание, фактически используемое в качестве административного (офисного), 1997 года постройки, имеет все необходимые коммуникации, повышенную (улучшенную) внутреннюю отделку и расположено "адрес" Здание имеет хорошую транспортную доступность, расположено внутриквартально, ближайшая станция метро - "данные изъяты" в пешей доступности (8 мин. пешком). Окружающая застройка преимущественно коммерческая и жилая недвижимость.

Установив указанные особенности объекта оценки, эксперт отнес его к сегменту рынка коммерческой (офисной) недвижимости класса "данные изъяты".

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода эксперт скорректировал сметную стоимость объекта аналога на обустройство подвала, отсутствие в здании лифтов, и ввел поправку на фундамент, после чего ввел поправки на различие в объеме, на дату строительств и с учетом прибыли предпринимателя, а так же физического износа определилрыночную стоимость объекта недвижимости в размере 115 361 410 руб. без НДС

В рамках сравнительного подхода экспертом были подобраны три объекта-аналога к ценам которых, очищенным от НДС введены корректировки на дату продажи, на торг, на передаваемые права на земельный участок, месторасположение, площадь. Рыночная стоимость нежилого здания в рамках метода сравнения продаж в рамках доходного подхода по мнению эксперта составила 178 860 845 руб. без НДС.

Используя метод прямой капитализации в рамках доходного подхода в целях расчета потенциального валового дохода экспертом были подобраны три объекта-аналога помещений, предлагаемых в аренду. Скорректировав цены предложений, эксперт определилставку аренды для исследуемого объекта в размере 23 740 руб./ кв.м, исходя из которой рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 157 300 008 руб. без НДС. Присвоив каждому подходу соответствующий весовой коэффициент, эксперт согласовал итоговую величину рыночной стоимости в размере 165 983 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 года N 299, экспертом было составлено точное описание объекта оценки. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, в частности, его площади, материале стен, коммуникациях, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Эксперт пришел к обоснованному выводу, что расчет рыночной стоимости объекта оценки следует провести сравнительным, затратным и доходным подходами.

Суд первой инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами установил, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Объективного подтверждения сомнения в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета рыночной стоимости объекта оценки не представлено.

Между тем, как следует из материалов дела, рыночная стоимость объекта недвижимости в соответствии с определением суда была определена экспертом без НДС и в таком же размере установлена судом в качестве кадастровой.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.

В силу требований пункта 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

Ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценки, не предусматривают возможность использования скорректированной величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС.

Так, в соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли- продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Согласно пунктам 5, 6 цитируемого стандарта при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Понятие рыночной стоимости установлено Законом N 135-ФЗ. Нормы данного федерального закона не предусматривают возможности исключения из наиболее вероятной расчетной величины, определенной на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости, налога на добавленную стоимость, поскольку под ценой в силу требований пункта 4 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки, которая согласно пункта 27 данного стандарта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Из пункта 1 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 данного Кодекса и с учетом положений данной статьи.

Налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, при этом в силу требований действующего законодательства кадастровая стоимость в случаях, предусмотренных законом, может быть установлена в размере равном рыночной стоимости объекта недвижимости.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость, определенный иной статьей Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества и объектом налогообложения в данном случае будет выступать не имущество, а операция по реализации товара, а налоговой базой - в силу положений части 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости без учета НДС на основании статей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, не является правомерным и основанным на законе.

Допрошенный судом апелляционной инстанции эксперт ФИО8 пояснил, что если использовать наблюдаемые на рынке цены без их корректировки на затраты по сделке, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости изменится. В связи с этим, судом апелляционной инстанции по делу была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно дополнению к заключению рыночная стоимость нежилого здания составила 188 282 000 руб. при этом, в рамках затратного подхода экспертом при расчете затрат на замещение объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя обоснованно был применен коэффициент НДС, поскольку операции по приобретению строительных материалов и оплате услуг по строительству по общему правилу облагаются НДС, в связи с чем в рамках затратного подхода рыночная стоимость была определена экспертом в размере 136 090 575 руб, в рамках сравнительного и доходного подходов цены предложений по объектам -аналогам принимались экспертом безотносительно НДС, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки составила 213 585 715 руб. и 165 966 744 руб. соответственно, а итоговая величина рыночной стоимости была установлена экспертом в размере 188 282 000 руб. или 162 088.49 руб./кв.м, что сопоставимо со средним уровнем цен на недвижимость сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

Оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы с учетом показаний эксперта в суде апелляционной инстанции по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61, является ясным и полным, не содержит противоречий, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилого здания указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.

Доказательств того, что неприменение экспертом указанных в жалобе корректировок приведет к иному результату рыночной стоимости объекта оценки, который будет находится вне границ интервала, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 26 ФСО N1, пункт 30 ФСО N7) суду апелляционной инстанции не представлено.

Между тем, стандарты оценки прямо закрепляют возможность приведения оценщиком в отчете своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. По существу, это означает, что если суждения о стоимости в разных отчетах об оценке находятся в границах этого интервала, то оба отчета достоверны и напротив, если значение выходит за границы данного интервала, то расхождение результатов оценки можно признать существенным.

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся по мнению субъекта оценочной деятельности ценообразующими для оцениваемого объекта.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора ошибочно применены нормы статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, не имеющие правового значения при разрешении спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

С доводами административных ответчиков о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Законом N 237-ФЗ и положениями главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Ссылки административных ответчиков на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 2 октября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1161, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 188 282 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.