Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 декабря 2019 г. по делу N 66а-332/2019

 

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3406/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года, которым частично удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества "Инвестиционная компания "ОЛМА" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного ответчика Полещук С.С. судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

акционерное общество "Инвестиционная компания "ОЛМА" (далее - АО "Инвестиционная компания "ОЛМА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 459 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" принадлежащего ему на праве аренды;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 331 кв.м, расположенного по адресу "адрес", принадлежащего ему на праве аренды;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 331 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего ему на праве собственности, в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в отношении данных объектов недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 установлена кадастровая стоимость, значительно превышающая их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 20 марта 2019 года N, подготовленного оценщиком ФИО9 и составляющую:

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость, руб.

N

53 475 836, 31

25 776 522

N

38 670 071, 31

18 588 298

N

252 827 987, 57

119 143 903

Административный истец полагает, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость объектов недвижимости, значительно превышающая их рыночную стоимость, нарушает права и обязанности юридического лица как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, и как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения.

В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Колядин В.Н. не явился.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Ковалев П.С. возражал против удовлетворения заявленных требований, не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 3 октября 2019 года административное исковое заявление АО "Инвестиционная компания "ОЛМА" удовлетворено частично, по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 48 117 529 руб, земельного участка с кадастровым номером N в размере 34 669 133 руб, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 176 518 705 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы административный ответчик указывает, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечает, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административными истцами в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Апеллянт указывает, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности, поскольку является их арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорных земельных участков кадастровая стоимость является основой расчета их выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участков, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку при расчете в рамках сравнительного подхода экспертом определены рыночная стоимость объекта капитального строительства, и в рамках доходного подхода арендная ставка объекта капитального строительства, значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. В рамках сравнительного и доходного подходов эксперт применил корректировку на торг после применения параметрических поправок, что методологически неверно.

Обращает внимание, что при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом эксперт некорректно определилпотенциальный валовый доход, так как использовал только арендопригодную площадь нежилого помещения в размере 1 083, 4 кв.м, хотя его общая площадь составляет 1 399, 9 кв.м.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители административного истца АО "Инвестиционная компания "ОЛМА" и административного ответчика Управления Росреестра по г. Москве не явились о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Неявка в судебное заседание указанных участников судебного разбирательства не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Полещук С.С. просила суд отменить состоявшееся по делу решение по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилого помещения и на праве аренды земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2, статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что АО "Инвестиционная компания "ОЛМА" на праве аренды принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N площадью 459 кв.м и N, площадью 331 кв.м, расположенные по адресу: "адрес". Указанные земельные участки расположены в "адрес", в районе жилой и коммерческой застройки с развитой инфраструктурой. Участки отнесены к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации части здания под административные цели, объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения. К участкам подведены все инженерные коммуникации и расположено капитальное здание с кадастровым номером N, кадастровая стоимость нежилого помещения в котором также является предметом судебного разбирательства.

Данное нежилое помещение площадью 1399.9 кв.м, является нежилым офисным помещением коридорного типа и располагается на 1-4 этаже и чердаке (не используемом по назначению) здания 1917 года постройки.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размерах: земельного участка с кадастровым номером N - 53 475 836, 31 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 38 670 071, 31 руб, нежилого помещения с кадастровым номером N - 252 827 987, 57 руб.:

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет от 20 марта 2019 года N об оценке, выполненный ФИО9

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от их кадастровой стоимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО11

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 28.08.2019 отчет N от 20 марта 2019 года подготовленный оценщиком ФИО9 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. При этом, выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности и не оспаривались участниками процесса.

По мнению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 48 117 529 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 34 669 133 руб, нежилого помещения с кадастровым номером N -176 518 705 руб. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Так, суд апелляционной инстанции не может согласится с доводами апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям Закона N 73-ФЗ.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения и земельных участков.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом "данные изъяты", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N от 5 сентября 2017 года по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Определение величины рыночной стоимости нежилого помещения произведено с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке. Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученное экспертом за 1 кв.м. составляет 148 790.68 руб. и находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относится объект оценки - офисные помещения класса В: от 179 739 руб./кв.м. до 335 000 руб./кв.м. с учетом прав на земельный участок и корректировки на уторговывание.

Также в диапазоне соответствующего сегмента рынка находится и определенная рыночная стоимость земельных участков.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Утверждая в апелляционной жалобе о необоснованном выборе экспертом объектов-аналогов в рамках доходного и сравнительного подходов, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при анализе рынка, суду не представил, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу объектов недвижимости отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки.приведенные в тексте жалобы скрин-шоты цен объявлений не относятся к дате оценки и не могли быть использованы экспертом при расчетах в силу прямого указания пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Доводы о необходимости использования экспертом общей площади объекта капитального строительства при расчете рыночной стоимости доходным подходом являются несостоятельными. Использование арендопригодной площади мотивировано экспертом.

Не подтвержден доказательствами и довод жалобы о методологической ошибке эксперта в части применения корректировки на торг после применения параметрических поправок, контррасчета с иной величиной рыночной стоимости суду апелляционной инстанции не представлено, как повлияла возможная ошибка на итоговую расчетную величину, не известно.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемое решение было принято по заявлению арендатора земельных участков, не имевшего право обращаться за пересмотром кадастровой стоимости.

Вопреки этим утверждениям, в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного акта ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции административным ответчиком заявлено не было.

При этом, судебная коллегия учитывает разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенные в абзаце втором пункта 79 постановления от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", согласно которым, исходя из части 1 статьи 295, части 1 статьи 313 и положений статей 309, 316 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебных актов по апелляционным жалобам, а не проводит полное повторное рассмотрение административного дела по правилам суда первой инстанции.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене, как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.