Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 февраля 2020 г. по делу N 33-173/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Басангова И.В.

судей

Андреевой А.В.

Антакановой Е.В.

при секретаре

Мучкаевой Р.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Элисты в интересах несовершеннолетнего "... " к Бессарабовой Галине Васильевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

по апелляционной жалобе ответчика Бессарабовой Г.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 05 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Андреевой А.В, возражения прокурора Лиджиевой В.П, попечителя истца "... " - Григорьевой В.Б, судебная коллегия

установила:

прокурор города Элисты в интересах несовершеннолетнего "... " обратился в суд с иском к Бессарабовой Г.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 21 декабря 2018 г. "... ", действуя с согласия попечителя Григорьевой В.Б, заключил с Бессарабовой Г.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "... ".

При заключении договора Бессарабова Г.В. заверила их, что дом находится в хорошем состоянии, пригоден для проживания, однако в процессе его эксплуатации стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие его использовать по прямому назначению.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "СОЭКС-Калмыкия" от 15 августа 2019 г. жилой дом не пригоден для проживания, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21 декабря 2018 г, вернуть стороны в первоначальное положение; взыскать с Бессарабовой Г.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в размере 2200000 руб, расходы по проведению строительно-технической экспертизы - 50000 руб.

В судебное заседание истец "... ", извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, попечитель Григорьева В.Б, прокурор Манджиева Э.Ц. иск просили удовлетворить.

Ответчик Бессарабова Г.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца "... ".

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 05 декабря 2019 г. исковые требования прокурора города Элисты в интересах несовершеннолетнего "... " о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворены.

Договор купли-продажи от 21 декабря 2018 г, заключенный между Бессарабовой Г.В. и "... ", жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "... ", расторгнут.

На покупателя "... " возложена обязанность возвратить продавцу Бессарабовой Г.В. жилой дом общей площадью 77, 8 кв.м с кадастровым номером "... ", земельный участок площадью 907 кв.м с кадастровым номером "... ", расположенные по адресу: "... ".

С продавца Бессарабовой Г.В. в пользу покупателя "... " взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 21 декабря 2018 г, в размере 2200000 руб, расходы по проведению строительно-технической экспертизы - 50000 руб.

С Бессарабовой Г.В. в бюджет г. Элисты взыскана государственная пошлина в размере 19200 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Бессарабова Г.В. просила решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указала, что прокурором не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора купли-продажи. Оспариваемый договор заключен в декабре 2018 г, последний ремонт в доме произведен в 2014 г. (косметический - летом 2018 г.), следовательно, выявленные недостатки должны были проявиться до даты заключения договора, но истец при осмотре дома ничего не обнаружил, дом был в идеальном состоянии. Сырость и плесень в доме можно устранить путем монтажа системы вентиляции, о наличии саманной части истцу было известно из переданных технических документов на дом.

В письменном возражении на апелляционную жалобу прокурор Манджиева Э.Ц. просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец "... " и ответчик Бессарабова Г.В, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с частью 1 статьи 327 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуясь положениями статей 450, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив наличие существенных скрытых недостатков жилого помещения, переданного ответчиком по договору купли-продажи, продолжительный периодический характер которых приводит к невозможности эксплуатации дома по назначению, а также то, что такие недостатки возникли до его передачи покупателю, пришел к выводу о наличии у покупателя права на отказ от исполнения договора и возврат уплаченных за товар денежных средств.

С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям материального закона и основаны на фактических обстоятельствах дела.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных норм материального права, применительно к спорным правоотношениям, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и потребовать возврата уплаченной денежной суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству, то есть в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (при осмотре товара), скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить данным способом, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара. При этом продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21 декабря 2018 г. между Бессарабовой Г.В. (продавец) и "... " (покупатель), действующим с согласия попечителя Григорьевой В.Б, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: "... ". Стоимость недвижимого имущества составила 2200000 руб, которая уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; договор имеет силу передаточного акта (пункты 5, 16).

В установленном порядке переход права собственности и его регистрация за "... " осуществлена 11 января 2019 г, номера регистрации - "... ", "... ".

Жилой дом представляет одноэтажное жилое здание на ленточном фундаменте, год постройки - 1935, пристройка - 2014, выполнен из самана (необожженный кирпич из глины) с отапливаемой пристройкой - кирпич, общей площадью 77, 8 кв. м, в том числе жилой - 47, 0 кв. м, состоящий из: четырех жилых комнат, двух коридоров, кухни и санузла.

По условиям пунктов 7, 13 договора купли-продажи жилой дом передан покупателю в пригодном для жилья состоянии и без видимых признаков ненадлежащего состояния; покупатель не имеет претензий к качеству покупаемого жилого дома.

Однако в ходе эксплуатации были выявлены скрытые недостатки дома.

Из акта осмотра технического состояния жилого дома, составленного 13 августа 2019 г. Инспекцией государственного жилищного надзора Республики Калмыкия, следует, что в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 выявлено наличие следов черной плесени на стенах, откосах дверей и окон, отслоение обоев от фактурного слоя стен, отслоение штукатурно-побелочного слоя; на поверхности цоколя с южной стороны дома имеются косые трещины, на поверхности отмостки с западной и южной сторон дома - мелкие трещины, происходит размывание грунта.

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью "СОЭКС - Калмыкия" от 15 августа 2019 г. N "... " жилой дом не пригоден для проживания и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Срок эксплуатации жилого дома (литер 1) истек в 1965 г, при возведении пристройки (литер А), стены из саманного кирпича облицованы керамическим кирпичом и утеплены пеноизолом, тем самым созданы препятствия для вентиляции саманной стены, то есть получился "термос"; пристройка нарушила естественное состояние саманного жилого дома. При выполнении бетонных работ по устройству фундамента, пристройки и облицовки здания нарушена глубина заложения основания фундамента, фактически составляет 15-20 см. Отсутствие отмостки и водоотведения с кровли приводят к проникновению осадков под основание фундамента, саманная стена увлажняется и не может высохнуть; при облицовке стен созданы условия "термоса", создается влажная атмосфера, стены помещений покрываются сыростью, естественная вентиляция воздуха производится через открытые створки окон, приточно-вытяжная вентиляция отсутствует.

Наглядно наличие грибковых поражений внутри помещений жилого дома истца представлены на фотоматериалах, имеющихся в заключение эксперта.

Суд заключение эксперта принял в качестве надлежащего доказательства, при этом учел, что экспертом проводился осмотр дома и технической документации, в ходе которого выявлены вышеперечисленные недостатки. Заключение эксперта является полным и обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования, что соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", соотносится с иными доказательствами по делу и объективно ничем не опровергнуто.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта или его некомпетентность, ответчик не представила, вместе с тем она не была ограничена судом в возможности представлять доказательства в обоснование своих возражений по иску, не заявляла о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, при строительстве дома в 1935 г. был использован саманный кирпич (необожженный кирпич из глины), который имеет повышенное водопоглощение и требует естественное проветривание. Вместе с тем в последующем и при возведении отапливаемой пристройки в 2014 г. стены дома, выполненные из саманного кирпича, были облицованы керамическим кирпичом и утеплены пеноизолом, тем самым созданы препятствия для их высыхания; кроме того, ввиду отсутствия отмостки и водоотведения с кровли происходит проникновение осадков под основание фундамента.

Данные обстоятельства привели к увлажнению стен дома и повышенной влажности в его помещениях, а это способствует разрушению саманного кирпича, несоблюдению температурного режима, образованию плесени на стенах, откосах дверей, окон и мебели, отслоение обоев и штукатурно-побелочного слоя от фактурного слоя стен. Спорное домовладение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным статьей 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы".

Доказательств обратного в нарушение статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено. Кроме того, не доказано и образование этих недостатков после продажи дома вследствие ненадлежащей эксплуатации его истцом.

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что обнаруженные в жилом доме недостатки носят скрытый характер, при этом являются существенными и не могут быть устранены, выводы суда первой инстанции о передаче покупателю товара с существенным нарушением требований к его качеству являются правильными.

Таким образом, установлен факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре купли-продажи, согласно которому жилой дом передан покупателю в пригодном для жилья состоянии и без видимых признаков ненадлежащего состояния.

При таких данных суд на основании статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи и применения последствий его расторжения - возвратил жилой дом и земельный участок продавцу и взыскал с него в пользу покупателя уплаченные по договору денежные средства.

Доводы жалобы о том, что при покупке дома истец претензий к его качеству не высказывала, подлежат отклонению, поскольку вышеуказанные недостатки были скрыты косметическим ремонтом, их невозможно было обнаружить визуально и они не были специально оговорены сторонами в договоре купли-продажи, но были выявлены истцом в установленные законом сроки обнаружения недостатков недвижимости.

Поскольку стены дома, выполненные из саманного кирпича, снаружи облицованы керамическим кирпичом, а внутри зашпаклеваны толстым слоем шпаклевки, то обнаружить саманный кирпич при визуальном осмотре дома не представляется возможным, следовательно, в данной части доводы жалобы подлежат отклонению.

Тот факт, что при заключении договора продавцу была передана техническая документация на дом, сам по себе не свидетельствует о возможности выявления "... " и попечителем Григорьевой В.Б. в момент осмотра дома его скрытых неустранимых недостатков.

Несостоятелен довод жалобы о несоблюдении прокурором досудебного порядка урегулирования спора, поскольку наделение прокурора процессуальными правами и возложение на него процессуальных обязанностей истца (статья 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не делает его стороной материально-правового правоотношения и не налагает на прокурора ограничения, связанные с необходимостью принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Иные доводы жалобы в целом повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.

Судебные расходы распределены судом правильно с учетом положений статьей 88, 94, 98 и 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе о взыскании с ответчика в бюджет г. Элисты государственной пошлины в размере 19200 руб, от уплаты которой при подаче иска истец был освобожден.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного решения по её доводам.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 05 декабря 2019 года оставить без изменения.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи А.В. Андреева

Е.В. Антаканова