Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 августа 2004 г. N А56-5726/04 Иск ООО о признании незаконным решения ГБР об отказе в регистрации договора аренды части нежилого здания и обременения права арендодателя в виде аренды по мотиву установления в представленном на регистрацию договоре срока его действия не с момента государственной регистрации, а с более поздней даты, а также обязании ГБР зарегистрировать данный договор удовлетворен, поскольку для договора аренды, являющегося консенсуальной сделкой, момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства, а понятие "срок действия договора" не тождественно понятию "срок аренды", который в договоре сторонами определен

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 августа 2004 г. N А56-5726/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Топ Хаус Бетон" Лушанкина П.В. (доверенность от 28.01.2004), Георгиева С.В. (доверенность от 28.01.2004), от ГБР Антипинской М.В. (доверенность от 05.01.2004 N 7),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2004 по делу N А56-5726/04 (судья Новикова Т.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Топ Хаус Бетон" (далее - ООО "Топ Хаус Бетон") и общество с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (далее - ООО "ГАЛС") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) от 19.01.2004 N 78-01-277/2003-51 об отказе в государственной регистрации договора аренды части нежилого здания и обременения права в виде аренды, а также обязании ГБР зарегистрировать данный договор (с учетом уточнения требований).

Решением от 09.04.2004 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной инстанции данное решение не пересматривалось.

ГБР в кассационной жалобе просит отменить принятое по делу решение от 09.04.2004, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, установление срока аренды не с момента государственной регистрации договора, а с 01.04.2004 (более поздней даты) противоречит статьям 433, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает ГБР, в таком случае договор должен считаться заключенным на неопределенный срок и не подлежащим государственной регистрации.

ООО "Топ Хаус Бетон" и ООО "ГАЛС" в отзыве на жалобу просят оставить решение суда без изменения, указывая на ошибочность доводов ГБР. По мнению заявителей, в пункте 8.2 договора определен срок аренды, срок исполнения арендодателем и арендатором своих обязательств по договору, которые возникают с момента государственной регистрации договора.

В судебном заседании представитель ГБР поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Топ Хаус Бетон" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

ООО "ГАЛС" о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "ГАЛС" (арендодатель) и ООО "Топ Хаус Бетон" (арендатор) подписали договор от 24.10.2003 N Г-4 аренды нежилых помещений общей площадью 206,5 кв. м на третьем этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия, дом 53, литера Б.

Согласно пункту 8.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации, а в соответствии с пунктом 8.2 срок аренды установлен с 01.04.2004 по 01.04.2007.

В ноябре 2003 года стороны договора обратились в ГБР с заявлением о регистрации сделки. Однако решением от 19.01.2004 N 78-01-277/2003-51 в такой регистрации было отказано по тем мотивам, что в представленном на регистрацию договоре в нарушение статей 425, 433, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок его действия установлен сторонами не с момента государственной регистрации, а с 01.04.2004, то есть с более поздней даты, в связи с чем срок аренды следует считать несогласованным, а договор аренды - не подлежащим государственной регистрации.

Считая отказ в государственной регистрации необоснованным, ООО "Топ Хаус Бетон" и ООО "ГАЛС" обжаловали его в арбитражный суд.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой к договорам аренды нежилых помещений, предусмотрена необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды от 24.10.2003, ГБР сослалось на абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, указав на несоответствие документов, представленных на регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Суд правомерно не усмотрел противоречия договора от 24.10.2003 требованиям гражданского законодательства.

Из статей 420, 425, 433 названного Кодекса следует, что с момента заключения договора у сторон возникают права и обязанности, предусмотренные данным договором, то есть право одной стороны требовать совершения в свою пользу определенного действия и обязанность другой стороны исполнить соответствующее действие.

Договор аренды в силу статей 606, 611 упомянутого Кодекса относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие "срок действия договора" не тождественно понятиям "срок обязательства", "срок аренды", а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.

При таких обстоятельствах следует признать, что условия пунктов 8.1 и 8.2 договора от 24.10.2003 не противоречат нормам гражданского законодательства и друг другу, а срок аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определен сторонами в пункте 8.2 договора путем указания на конкретные даты начала и окончания срока и составляет три года. В связи с этим договор аренды как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации, а отказ ГБР в такой регистрации, основанный на неправильном толковании норм права и условий договора, является незаконным.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что при вынесении обжалуемого решения нормы материального права применены судом правильно, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2004 по делу N А56-5726/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин