Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 ноября 2009 г. N А65-21574/2008 Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что арендная плата была внесена арендатором до изменения ее размера арендодателем. Судами также установлен факт прекращения действия договора аренды, в связи с чем внесение изменений в его условия после прекращения действия договора не допускалось, соответственно, взысканию подлежит сумма арендной платы, согласованной до прекращения договора за период неисполнения обязательств арендатором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 3 ноября 2009 г. N А65-21574/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 13 мая 2009 г. N А65-21574/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЮИР", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А65-21574/2008,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Техно Торговый Центр "Дербышки", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЮИР", г. Казань, с участием третьего лица: открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", г. Казань, о взыскании 514408 руб. 60 коп. долга,

установил:

закрытое акционерное общество "Техно Торговый Центр "Дербышки" (далее - ЗАО "ТТЦ "Дербышки", центр) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЮИР" (далее - ООО "ЛЮИР", общество) о взыскании арендной платы в размере 514408 руб. 80 коп. по договору аренды от 01.04.2008 N 392-А.

Исковые требования основаны на положениях статей 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, и факте использования ответчиком нежилых помещений, переданных центром во временное пользование и владение.

До принятия решения истец заявил дополнительное требование о взыскании 345000 руб. неустойки за перепланировку помещения, 86250 руб. штрафной неустойки за нарушение сроков получения счетов, 49801 руб. 80 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 345000 руб. неустойки за нарушение срока по возврату помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2008 в рассмотрении дополнительных требований отказано.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2008, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2009, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009, иск удовлетворен частично.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что арендная плата за июнь-июль 2008 года была внесена арендатором до изменения ее размера арендодателем. Судами также установлен факт прекращения действия договора аренды с 01.08.2008, в связи с чем внесение изменений в его условия после названной даты не допускалось, соответственно, взысканию подлежит сумма арендной платы, согласованной до прекращения договора за период неисполнения обязательств арендатором.

В кассационной жалобе ООО "ЛЮИР", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части взыскания 115000 руб. арендной платы предлагается отменить как принятые с нарушением норм материального права.

Представители ООО "ЛЮИР" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 01.04.2008 N 392-А, заключенного между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "ЛЮИР" (арендатор) во временное пользование и владение последнего на срок до 30.09.2008 для розничной торговли предоставлены нежилые помещения общей площадью 115 кв. м, расположенные по адресу г. Казань, ул. Мира, д. 28, литера А (1 этаж, комнаты: 1, 3-10, 13).

Согласно пунктам 2.1.2-2.2 названного договора размер арендной платы составил 57500 руб., которую арендатор вносит в порядке предварительной оплаты не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний порядок изменения размера арендной платы.

Арендодатель вправе по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо потребовать расторжения договора в судебном порядке в случаях, перечисленных в пунктах 5.1.1-5.1.6 (с примечаниями).

По окончании срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор обязуется освободить занимаемое помещение и сдать имущество арендодателю не позднее 5 дней по акту, в исправном состоянии.

Фактическая передача нежилых помещений в аренду подтверждается актом от 01.04.2008 и не оспаривается сторонами.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 17.04.2008 N 6-П здание общей площадью 5412 кв. м, в котором расположены и нежилые помещения, арендуемые ООО "ЛЮИР", приобретено ЗАО "ТТЦ "Дербышки", регистрация перехода права собственности на объект недвижимости подтверждается свидетельством от 25.06.2008 серии 16-АА N 763422.

Письмом от 01.07.2008 N 3 новый собственник объекта уведомил арендатора о повышении с 25.06.2008 арендной платы до 1500 руб. за 1 квадратный метр и установил срок для освобождения нежилых помещений вследствие смены арендодателя (собственника).

В письменном требовании от 09.07.2008 N 4 ЗАО "ТТЦ "Дербышки" повторно уведомило арендатора о расторжении договора аренды от 01.04.2008 N 392-А с 25.07.2008 по основаниям, предусмотренным пунктами 5.1, 5.1.2, 5.1.5, 5.1.6, а также известило о повышении с 05.07.2008 арендной платы до 1500 руб. за 1 квадратный метр.

В ответах от 14.07.2008 и от 04.08.2008 на требования нового собственника ООО "ЛЮИР" ссылаясь на правила статей 617, 621, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитало действия арендодателя не соответствующими действующему законодательству.

Актом от 01.10.2008, составленным комиссией ЗАО "ТТЦ "Дербышки", проведено обследование нежилых помещений в связи с окончанием срока договора аренды и возврата объекта собственнику.

Поскольку арендатор не исполнял обязательств по внесению арендной платы новому собственнику нежилых помещений, последний обратился с иском к неисправному контрагенту.

Содержащиеся в судебных актах выводы об обязанности арендатора вносить арендную плату в размере, установленном соглашением сторон, до фактического возврата нежилых помещений основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной судебно-арбитражной практике.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Исходя из системного толкования названных норм, суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при которых такой отказ допускается.

Договор аренды от 01.04.2008 N 392-А содержит условия и основания (пункты 5.1, 5.1.2, 5.1.5, 5.1.6) для одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств.

Поскольку ЗАО "ТТЦ "Дербышки" было направлено уведомление от 02.07.2008 N 3 о расторжении договора, судебные инстанции сделали правильный вывод о прекращении договора аренды с 01.08.2008.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, пока оно не будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательств по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная правовая позиция относительно применения названной нормы изложена в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Исследуя спорные правоотношения, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что после расторжения договора аренды ООО "ЛЮИР" не исполнило обязательств по своевременному возврату нежилых помещений арендодателю.

Суд первой инстанции, определяя период фактического пользования, правомерно учел, что при составлении одностороннего акта от 01.10.2008 ЗАО "ТТЦ "Дербышки" констатировало (признало) факт возврата истцу нежилых помещений, следовательно, до указанной даты арендатор обязан вносить арендную плату в размере установленном договором.

Не имеется в материалах дела доказательств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества.

Напротив телеграммой от 30.09.2008 N 055 истец предлагал арендатору прибыть для составления акта о возврате имущества, в связи с окончанием срока аренды, однако представитель ООО "ЛЮИР" в установленное время и место не явился.

Размер арендной платы, взысканной за период с 01.08.2009 по 30.09.2008, сторонами не оспаривается.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что в письме от 04.06.2008 арендатор (ООО "ЛЮИР") сообщил арендодателю о факте освобождения арендуемых помещений с 29.07.2008, не могут служить основанием для отказа в иске.

Доказательств направления спорного уведомления от 04.08.2008 и получения его ЗАО "ТТЦ "Дербышки" не представлено. Кроме этого сам факт извещения арендодателя об освобождении помещений может рассматриваться в качестве фактического возврата объекта аренды собственнику в установленном соглашением сторон порядке (пункт 3.4.11 договора аренды от 01.04.2008 N 392-А).

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А65-21574/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.