Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2009 г. N А10-56/2009 Суд признал недействительным договор аренды, поскольку законом императивно предусмотрены требования об экспертной оценке договора, следовательно, спорная сделка является ничтожной, поэтому заявление ответчика о применении срока исковой давности обоснованно не удовлетворено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 8 сентября 2009 г. N А10-56/2009
(извлечение)

Прокурор Республики Бурятия обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Бурятия (далее - ТУ ФАУГИ по Республике Бурятия), Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова" (далее - ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова"), закрытому акционерному обществу "Мобиком-Хабаровск" (далее - ЗАО "Мобиком-Хабаровск") о признании недействительным договора аренды N32/07 от 21.12.2007, заключенного между ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова", ЗАО "Мобиком-Хабаровск", ТУ ФАУГИ по Республике Бурятия и применении последствий недействительности данного договора в виде обязания ЗАО "Мобиком-Хабаровск" освободить арендуемые помещения, расположенные по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул.Трубачева, 140, здание общежития, кабинеты N58, 59 (четвертый этаж, литер Б) и передать их ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по образованию и Министерство образования и науки Республики Бурятии.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 года решение суда первой инстанции от 6 апреля 2009 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, открытое акционерное общество "МегаФон" в лице Бурятского регионального отделения Дальневосточного филиала (далее - ОАО "МегаФон") обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, договор аренды N32/07 от 21.12.2007, заключенный между ответчиками, не соответствует пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" и является оспоримой сделкой, в связи с чем суд неправомерно отклонил ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к оспоримой сделке. Заявитель полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно Жилищный кодекс Российской Федерации, поскольку представленные ответчиком в материалы дела документы свидетельствуют о том, что переданные в аренду помещении являются нежилыми. Заявитель указывает на то, что суд неправомерно изменил основание иска, дополнив указанные прокурором основания иска дополнительным основанием - отсутствием экспертной оценки учредителя. Заявитель сослался на то, что судами не правильно применены нормы материального права при решении вопроса о том, может ли рассматриваемая сделка быть признана ничтожной в связи с отсутствием экспертной оценки учредителя (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации").

Заявителем вместе с кассационной жалобой представлено заявление о процессуальном правопреемстве и замене ЗАО "Мобиком-Хабаровск" на ОАО "МегаФон", в связи с реорганизацией ЗАО "Мобиком-Хабаровск" в форме присоединения к ОАО "МегаФон". Заявление судом кассационной инстанции удовлетворено.

Прокуратура Республики Хакасия представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Бурятия на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании представители ОАО "МегаФон", ТУ ФАУГИ в Республике Бурятия поддержали доводы кассационной жалобы.

Прокурор просил оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Предметом иска по настоящему делу является признание недействительным договора аренды N32/07 от 21.12.2007, согласно которому ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова", с согласия ТУ ФАУГИ по Республике Бурятия передал ЗАО "Мобиком-Хабаровск" во временное пользование за плату (в аренду) федеральное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Трубачева, д. 140, здание общежития (четырехэтажное), кабинеты N 58, 59 (четвертый этаж, литер Б) общей площадью 18,8 кв.м. для использования под размещение оборудования сотовой радиотелефонной связи.

Основанием иска является нарушение ответчиками статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", Жилищного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что оспариваемый договор аренды N32/07 от 21.12.2007 не соответствует пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", поскольку экспертная оценка не утверждена учредителем ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова", а также договор не соответствует жилищному законодательству Российской Федерации, в связи с чем договор аренды N32/07 от 21.12.2007 является ничтожной сделкой.

В соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации за учреждениями государственное имущество закрепляется на праве оперативного управления, учреждения владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", имущество, которое является государственной собственностью, в том числе здания, которые относятся к объектам социальной инфраструктуры для детей возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.

Пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" установлено, что если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Имеющееся в материалах дела экспертная оценка по последствиям заключения договора аренды для целей обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, как правомерно установлено судебными инстанциями не является надлежащим доказательством экспертной оценки. Данное экспертное заключение не согласовано учредителем ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова" - Федеральным агентством по образованию (Устав ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова", Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц), в нарушение пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", Положения о порядке согласования экспертной оценки последствий передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за образовательными учреждениями, утвержденного Приказом Федерального агентства по образованию от 04.07.2006 N612.

Кроме того, в нарушение пунктов 3, 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" спорные помещения были сданы в аренду ЗАО "Мобиком-Хабаровск" для использования под размещение оборудования сотовой радиотелефонной связи, в связи с чем произошло изменение статуса помещений, их целевого назначения, поскольку данные помещения расположены в общежитии ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М.Н. Ербанова", предназначенном для проживания лиц в период обучения.

На основании изложенного необоснованным является довод заявителя о том, что судами не правильно применены нормы материального права при решении вопроса о том, может ли рассматриваемая сделка быть признана ничтожной в связи с отсутствием экспертной оценки учредителя (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации").

Вместе с тем, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды N32/07 от 21.12.2007 не соответствует нормам жилищного законодательства, по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части дома.

Из пункта 1 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, в связи с чем, общежития должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства.

Как правомерно установлено судебными инстанциями, помещения, переданные в пользование по договору аренды, согласно техническому паспорту являются местами общего пользования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них граждан, в том числе несовершеннолетних, лиц в общежитии.

Необоснованной является ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно Жилищный кодекс Российской Федерации, поскольку представленные ответчиком в материалы дела документы свидетельствуют о том, что переданные в аренды помещении являются нежилыми. Несмотря на то, что переданные в аренду помещения фактически не являются жилыми, однако они входят в общее понятие об общежитии и являются его неотъемлемой частью, поскольку являются помещениями общего пользования, которыми должна быть обеспечена возможность прямого доступа в общежитие, к жилым помещениям (комнатам) и которое должно использоваться для бытовых нужд, проживающих.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общежитие, расположенное г. Улан-Удэ, ул. Трубачева, д. 140, здание общежития (четырехэтажное) не используется по своему прямому целевому назначению и что не имеется статуса специализированного жилищного фонда (общежития).

Таким образом, судебные инстанции законно и обоснованно в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали договор аренды N32/07 от 21.12.2007 недействительным в силу ничтожности, поскольку он противоречит действующему законодательству.

Судом кассационной инстанции отклоняется довод заявителя о том, что договор аренды N32/07 от 21.12.2007 является оспоримым, в связи с чем суд неправомерно отклонил ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к оспоримой сделке. Общежитие, в котором находятся спорные помещения, переданные по договору аренды и в котором проживают несовершеннолетние лица, относятся к объектам социальной инфраструктуры, должно использоваться в целях установленных Федеральным законом от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" и в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 13 указанного закона могут сдаваться в аренду с получением предварительного согласия учредителя (экспертной оценки), в связи с тем, что законом императивно предусмотрены требования об экспертной оценке договора, спорная сделка является ничтожной, поэтому заявление ответчика о применении срока исковой давности согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно не удовлетворено.

Несостоятелен и довод заявителя о том, что суд неправомерно изменил основание иска, дополнив указанные прокурором основания иска дополнительным основанием - отсутствием экспертной оценки учредителя, поскольку представителем Прокуратуры Республики Бурятия об этом было заявлено в ходе рассмотрения дела в судебном заседании 31.03.2009, что отражено в протоколе судебного заседания (т.2, л.д. 131), а также в возражениях на отзыв (т.2, л.д. 70).

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 апреля 2009 года по делу N А10-56/2009 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

При проверке принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для их отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 апреля 2009 года по делу N А10-56/2009 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.