Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 июля 2010 г. по делу N А33-14859/2009 Суд законно и обоснованно пришел к выводу о расторжении договора аренды, поскольку просрочка внесения арендных платежей неоднократно допускалась ответчиком, доказательства устранения указанных в предупреждении нарушений суду не представлены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 13 июля 2010 г. по делу N А33-14859/2009
(извлечение)

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Красноярской краевой общественной организации "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" (далее - ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса") о взыскании 1 903 787 рублей 45 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды N 3731 от 12.11.1997 за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 и 86 250 рублей 40 копеек пени, расторжении договора аренды нежилого помещения N 3731 от 12.11.1997, об обязании вернуть арендуемое по договору имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 20, общей площадью 2913 кв.м.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 декабря 2009 года к производству арбитражного суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском принят встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" к Департаменту о взыскании излишне уплаченной арендной платы за 2008 и 2009 годы по договору аренды N 3731 от 12.11.1997 в сумме 1 593 612 рублей 55 копеек.

Определением суда первой инстанции от 15 января 2009 года производство по встречному иску ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" к Департаменту о взыскании излишне уплаченной в 2008 году арендной платы по договору аренды N 3731 от 12.11.1997 в сумме 1 414 657 рублей 35 копеек прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2010 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" в пользу Департамента взыскано 770 078 рублей 30 копеек задолженности и 86 250 рублей 40 копеек пени. Договор аренды N 3731 от 12.11.1997 расторгнут. ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" обязана вернуть Департаменту нежилое помещение общей площадью 2913 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты "Красноярский рабочий", 20: помещение N 1 - подвал 472,4 кв.м.; 1 этаж помещения N 2, комнаты N 3-21, 23, 24, 27-29, комнаты N 1, 2, 22, 29, 30, площадью 901,0 кв.м.; 2 этаж помещение N 3 - 1001,3 кв.м.; 3 этаж помещение N 4, 5 - 538,3 кв.м. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2010 года решение суда первой инстанции от 19 января 2010 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда об использовании арендуемого помещения с нарушением условий договора, что явилось основанием для расторжения договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что факт ведения членами ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" в арендуемом помещении предпринимательской деятельности материалами дела не подтверждается. Заявитель сослался на то, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении почерковедческой экспертизы. Суд апелляционной инстанции неправомерно отклонил ходатайство ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" о приобщении к материалам дела новых письменных доказательств.

Департамент заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Предметом первоначального искового заявления является взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды N 3731 от 12.11.1997 за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 и пени за несвоевременное исполнение обязательств, а также расторжение договора аренды нежилого помещения N 3731 от 12.11.1997, обязание вернуть арендуемое по договору имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 20, общей площадью 2913 кв.м.

Договор аренды N 3731 от 12.11.1997 заключен между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" (арендатор). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить по договору арендатору помещение общей площадью 3097 кв.м., в том числе подвал, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр. имени газеты "Красноярский рабочий", 20 для использования под культурный центр.

По акту сдачи нежилого помещения от 31.10.1997 арендодатель передал арендатору основные и подсобные помещения общей площадью 3097 кв.м., в том числе подвал 469 кв.м., по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты "Красноярский рабочий", 20.

23.12.1997 Комитет по управлению муниципальным имуществом выдал ордер N3285, которым ответчику разрешено занять под культурный центр нежилое помещение площадью 3097 кв.м., в том числе подвал 469 кв.м. по ул. Красноярский рабочий, 20, на срок с 01.11.1997 по 31.12.2000. Дополнением N 10 от 24.07.2000 к договору аренды N 3731 от 12.11.1997 срок действия договора продлен сторонами до 31.12.2010.

Согласно акту проверки N 361 от 12.04.2001 ответчиком под офис используется помещение площадью 57,1 кв.м., помещения площадью 133 кв.м., расположенные на третьем этаже здания, занимает детский клуб "Рыцарский замок", часть помещения площадью 599,5 кв.м. сдана в субаренду с согласия департамента недвижимости, остальные площади сданы в аренду без согласования с департаментом недвижимости по договорам о совместной деятельности и используются под: торговую деятельность, стоматологические услуги, кафе, бытовые услуги, ремонт и реализацию кассовых аппаратов, мебельный салон и др., в подвальном помещении здания размещена камера хранения и цех по пошиву меховых изделий.

Согласно дополнению N 21 от 23.01.2008 к договору арендная плата с 21.01.2008 начисляется в сумме 237 931 рубль 77 копеек в месяц с применением коэффициента Кд - 0,9, в отношении помещений N 3, комн. 29-34 коэффициент Кд - 0,4 в соответствии с уставной деятельностью.

В дополнении N 22 от 12.01.2009 стороны согласовали, что арендная плата в сумме 475 863 рубля 56 копеек назначается с 22.01.2009, где за помещение N 3, комнт. 29- 34 Кд равен 0,4, в остальной части Кд равен 0,9.

Между сторонами подписан акт сверки арендной платы за нежилые помещения за период с 01.01.2009 по 30.09.2009, согласно которому задолженность составила 2 137 091 рубль 33 копейки, пени - 117 775 рублей 95 копеек.

17.12.2009 была проведена проверка использования арендуемых помещений. Согласно акту проверки N 1825 от 17.12.2009 в здании располагаются организации и индивидуальные предприниматели, которыми осуществляется торговля непродовольственными товарами и оказание услуг, функционирует кафе. Определить принадлежность торговых точек не представляется возможным.

Поскольку ответчик неоднократно вносил арендную плату за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 с нарушением установленного договором срока, использует арендованное помещение с нарушениями, предоставляя его для использования третьим лицам, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности, без согласия арендодателя, истец обратился в суд с настоящим иском.

ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" обращаясь со встречным иском, исходил из того, что Департамент при расчете арендной платы применил неправильный коэффициент, начислил арендную плату в большем размере, чем должно быть, в связи с чем у ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" имеется переплата по арендной плате.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как правомерно установлено судебными инстанциями, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Департамент в исковом заявлении указывает на то, что задолженность ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" перед ним составила 1 903 787 рублей 45 копеек за период с 11.02.2009 по 17.08.2009. задолженность по арендной плате рассчитана на основании договора аренды N 3731 от 12.11.1997 и дополнений к данному договору.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судебных инстанций о том, что задолженность по арендной плате с учетом частичной оплаты ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" составила 770 078 рублей 30 копеек. В нарушение статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств оплаты указанной задолженности.

Также суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4 дополнений N 21 от 23.01.2008, N 2 от 12.01.2009 к договору за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, Департамент правомерно начислил ответчику пени за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 в сумме 86 250 рублей 40 копеек.

Заявленное истцом требование о расторжении договора аренды N 3731 от 12.11.1997 и возвращении Департаменту переданного ответчику по договору аренды нежилого помещения, правомерно удовлетворено судебными инстанциями.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

30.06.2009 истец направил ответчику предарбитражное предупреждение N 90-н от 23.06.2009 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, пени по состоянию на 23.06.2009 в срок в течение трех дней с момента получения данного предупреждения и предложением расторгнуть договор аренды в случае невыполнении данного требования. Указанное письмо было возвращено отделением почты по истечению срока хранения. В досудебном предупреждении N 22/05 от 13.03.2009 Департамент указал ответчику на необходимость устранения нарушений, связанных с осуществлением третьими лицами (предпринимателями) торговли в арендуемых ответчиком помещениях, что не соответствует цели предоставления нежилого помещения по договору N 3731 от 12.11.1997, в случае неисполнения требования предложил расторгнуть договор. Данное письмо получено ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" 18.03.2009.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 1.1 договора аренды стороны согласовали, что целью использования арендуемых помещений является культурный центр.

Согласно пунктам 8.2.1, 8.2.3 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при использовании помещения в целом или в его части не в соответствии с договором аренды; если арендатор допустил задолженность по арендной плате на срок более одного месяца.

Материалами дела подтверждается факт неоднократной просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы. Согласно актам проверки N361 от 12.04.2001, N1825 от 17.12.2009 ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" осуществлена передача прав арендатора третьим лица, без согласования с арендодателем, а также в арендуемых ответчиком помещениях осуществляется предпринимательская и иная деятельность не согласованная с Департаментом.

На основании изложенного, необоснованным является довод заявителя кассационной жалобы о том, что вывод суда об использовании арендуемого помещения с нарушением условий договора, что явилось основанием для расторжения договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно пришли к выводу о расторжении договора аренды N 3731 от 12.11.1997, поскольку просрочка внесения арендных платежей неоднократно допускалась ответчиком, доказательства устранения указанных в предупреждении от 13.03.2009 нарушений суду не представлены, в связи с чем ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" обязана возвратить переданное истцом имущество.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судебных инстанций об отказе в удовлетворении встречных исковых требований взыскании излишне уплаченной арендной платы за 2008 и 2009 годы по договору аренды N 3731 от 12.11.1997 в сумме 1 593 612 рублей 55 копеек, по следующим основаниям.

В обоснование требований ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" ссылается на то, что Департамент при расчете арендной платы необоснованно применил коэффициент Кд - 0,9, арендатор является общественной организацией, в связи с чем следовало применить Кд - 0,4.

Однако, судебными инстанциями правомерно установлено, что оснований для применения коэффициента Кд 0,9 не имеется, поскольку арендуемые ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" площади фактически использовались им в 2009 году не в соответствии с целевым назначением, не для осуществления уставной деятельности. Также ответчиком не представлено доказательств устранения фактов неправомерного использования арендуемых площадей третьими лицами, которые были отражены в актах проверки. Факт нахождения третьих лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в арендованных ответчиком помещениях подтверждается копиями кассовых чеков от 11.02.2009, письмом Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 24 от 03.04.2009 N 17-41/04473ДСП.

Довод заявителя о том, что факт ведения членами ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" в арендуемом помещении предпринимательской деятельности материалами дела не подтверждается, не соответствует выводам судебных инстанций и имеющимися в материалах дела доказательствам.

Несостоятелен довод заявителя о том, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении почерковедческой экспертизы. Суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку установление лица, подписавшего дополнение N 22 к договору, не влияет на установление размера арендной платы, поскольку в соответствии с пунктом 5.3 договора арендная плата подлежит изменению на основании введения в действие соответствующего постановления и вне зависимости от срока извещения об этом арендатора.

Суд кассационной инстанции не может принять во внимание довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции неправомерно отклонил ходатайство ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" о приобщении к материалам дела новых письменных доказательств. В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ККОО "Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса" суд апелляционной инстанции установил, что заявителем не указаны уважительные причины непредоставления указанных документов в суд первой инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2010 года по делу N А33-14859/2009 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2010 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

При проверке принятых по делу решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2010 года по делу N А33-14859/2009 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2010 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2010 года и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2010 года, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2010 года по делу N А33-14859/2009, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.