Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 октября 2008 г. N Ф09-3094/08-С6 Суд обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика освободить занимаемые помещения, поскольку ответчиком в занимаемом им здании не были обеспечены надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемого электросетевого оборудования, что привело к пожару, в результате чего спорное имущество существенно ухудшилось и его дальнейшая аренда создает угрозу для сохранности памятника, кроме того, ответчик должных и своевременных мер по ликвидации ситуации, ставящей под угрозу сохранность памятника, не принимает (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 октября 2008 г. N Ф09-3094/08-С6

Дело N А60-35763/2006

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 мая 2008 г. N Ф09-3094/08 по делу N А60-35763/2007

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 ноября 2007 г. N Ф09-9848/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 августа 2007 г. N Ф09-6325/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралспецсервис" (далее - общество "Уралспецсервис") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2007 по делу N А60-35763/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, состоявшемся 28.10.2008, приняли участие представители:

общества "Уралспецсервис" - Москалева Ю.В. (доверенность от 17.05.2008);

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) - Титов М.П. (доверенность от 25.04.2008 N 78-5158);

государственного унитарного предприятия Свердловской области "Монетный щебеночный завод" (далее - предприятие "Монетный щебеночный завод") -Вяткина А.Г. (доверенность от 01.09.2008 N 08).

Представителями сторон в судебном заседании заявлено ходатайство об объявлении перерыва для заключения сторонами мирового соглашения. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании объявлен перерыв до 15 ч 30 мин 29.10.2008.

После перерыва текст мирового соглашения сторонами представлен не был, судебное заседание продолжено при участии тех же представителей.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уралспецсервис" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2679732 руб., пени в размере 2229537 руб., а также о расторжении охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716 и обязании ответчика освободить занимаемые помещения. Третьи лица - государственное унитарного предприятия Свердловской области "Серебряное кольцо" (в настоящее время предприятие "Монетный щебеночный завод", определение о процессуальном правопреемстве от 06.08.2007), областное государственное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области", Министерство культуры Свердловской области, государственное унитарное предприятие Свердловской области "Ремонтно-реставрационные работы", закрытое акционерное общество "Уральский инженерный центр реставрации и проектирования", общество с ограниченной ответственностью "Вариант Омега", общество с ограниченной ответственностью "Туристическое агентство "Куда и как", индивидуальный предприниматель Залесова Т.В., общество с ограниченной ответственностью "Корк Стиль", общество с ограниченной ответственностью "Уральский завод строительных конструкций "Аланд".

Решением суда от 25.12.2007 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут охранно-арендный договор от 18.09.2001 N АФ-620/0716, на общество "Уралспецсервис" возложена обязанность освободить занимаемые помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Уралспецсервис" просит судебные акты отменить в части расторжения охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716, в указанной части дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на необоснованность выводов судов о виновности арендатора в возникновении причин пожара, а, следовательно, о нарушении условий п. 7.2.3 договора. Заявитель полагает, что им были соблюдены все технические, санитарные, пожарные нормы. По мнению общества "Уралспецсервис", судебные акты по делу N А60-34903/2006 о взыскании сумм страхового возмещения не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора ввиду различного состава лиц, участвующих в деле. Судами не принято во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-16485/2006 установлено отсутствие оснований для расторжения охранно-арендного договора, предусмотренных п. 7.2, 8.2 договора. Также заявитель указывает на нарушение апелляционным судом положений ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.09.2001 между министерством (арендодатель), научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (центр) и обществом "Уралспецсервис" (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры, регистрационный номер N АФ-620/0716 (т. 1 л.д. 69-75).

В соответствии с данным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здания - памятники архитектуры "Усадебный комплекс купца Ваганова B.C.", расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, литеры А, Б, В, Г, площадью: литера А - 512,6 кв.м (цокольный этаж - 237,9 кв.м), литера Б - 138 кв.м, литера В - 35,1 кв.м, литера Г - 38 кв.м, для использования под административные цели (п. 1.1 договора). Срок действия договора сторонами определен с 01.07.2001 по 01.07.2016 (п. 1.4 договора).

В разделе 4 договора сторонами согласован порядок внесения арендной платы - ежемесячно вперед, с оплатой до 5 числа каждого месяца в размере 1,12 ставки арендной платы за год в соответствии с прилагаемым расчетом (п. 4.3 договора).

Здания переданы арендатору по приемно-сдаточному акту и по актам технического состояния памятника истории и культуры и определения плана необходимых работ по памятнику, благоустройству его территории от 18.06.2001 (т. 1 л.д. 77-93).

Обращаясь в арбитражный суд с иском, арендодатель указал на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с июля по ноябрь 2006 г. В соответствии с п. 6.8 договора за невнесение платежей в установленные договором сроки подлежит начислению пени в размере 0,1% в сутки за каждый день просрочки. С учетом изложенного истец просил взыскать долг в сумме 2679732 руб. за период с июля по ноябрь 2006 г. и пени в сумме 2229537 руб. Кроме того, истец просил расторгнуть договор на основании п. 7.2.3, 8.2, так как дальнейшая аренда памятника истории и культуры после пожара, произошедшего 27.12.2005, и непринятие ответчиком мер по ликвидации пожара, создают угрозу сохранности памятника культуры, и обязать ответчика освободить занимаемые им здания.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании долга и пени, суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате. Более того, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-16485/2006 установлено наличие переплаты арендной платы в результате зачета затрат ответчика на выполненные ремонтные и реставрационные работы. Названные обстоятельства послужили основанием для отказа в иске о взыскании долга и пени. В указанной части судебные акты никем из сторон спора не обжалуются, поэтому их законность не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая решение о расторжении договора аренды и обязании арендатора освободить занимаемые здания, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут. При этом ч. 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу подп. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

В пунктах п. 7.2.3, 8.2 охранно-арендного договора сторонами согласованы основания для досрочного расторжения договора, в том числе: если аренда помещений создает угрозу для сохранения памятника, договор подлежит досрочному расторжению с выселением арендатора, без предоставления ему помещения взамен.

Судами установлено, что 27.12.2005 в здании-памятнике по адресу: ул. Радищева, д. 8 литера А произошел пожар (т. 1, л.д. 31). Как следует из справки об исследовании причин пожара (т. 1, л.д. 32-37), пожар возник в результате токовой перегрузки, которая явилась следствием подключения фазы к нулевому проводу. Наличие соединений электропроводов "методом скрутки" привело к возникновению больших переходных сопротивлений с выделением дополнительного количества теплоты и возникновения очагов горения в пустотах здания.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-34903/06-С7 по иску общества "Уралспецсервис" к страховой компании о взыскании суммы страхового возмещения, в удовлетворении иска отказано, поскольку судом установлено, что истцом в занимаемом им здании, не было обеспечено надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемого электросетевого оборудования, что в результате способствовало возникновению аварийной ситуации (пожара) и причинению ущерба (т. 2, л.д. 65-77).

Письмом от 20.10.2006 N 78-10047 (т. 1, л.д. 61) истец предложил ответчику досрочно расторгнуть охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры от 18.09.2001 N АФ-620/0716, в связи с неисполнением арендатором п. 3.2.9 и 3.2.11 договора, устанавливающих обязанности арендатора по содержанию памятника и его территории в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести расходы, связанные с этим, а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность памятника.

Установив, что в результате пожара существенно ухудшилось имущество, переданное истцом в аренду ответчику, и его дальнейшая аренда создает угрозу для сохранности памятника, поскольку ответчик должных и своевременных мер по ликвидации ситуации, ставящей под угрозу сохранность памятника, не принимает, суды пришли к выводу, что требования о расторжении охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716 и выселении ответчика из занимаемых им зданий, подлежат удовлетворению на основании ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не принимая довод общества "Уралспецсервис" о том, что в письмах истца не содержалось предложения расторгнуть договор и о несоблюдении им п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды указали, что в письмах от 16.10.2006 и 20.10.2006 (т. 1, л.д. 61, 63) истцом было предложено ответчику в добровольном порядке расторгнуть охранно-арендный договор и освободить занимаемые помещения с указанием срока совершения данных действий, что расценено судами как соблюдение истцом п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на то, что им принимаются меры по восстановлению здания памятника после пожара, не принята судом, поскольку опровергается материалами дела.

Доводы ответчика о его невиновности в возникновении пожара и об отсутствии нарушении условий п. 7.2.3 договора, отклоняются, поскольку направлены на переоценку установленных судами обстоятельств.

Ссылка общества "Уралспецсервис" на то, что решение по делу N А60-34903/2006 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, так как состав лиц, участвующих в делах, не является идентичным, отклоняется, поскольку в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное решение имеет преюдициальное значение для общества "Уралспецсервис" как лица, участвовавшего в деле N А60-34903/2006.

Указание общества "Ураспецсервис" на нарушение апелляционным судом ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, о котором, как указывает заявитель, он узнал лишь с сайта апелляционного суда, не принимается, так как в материалах дела имеется уведомление о вручении почтового отправления обществу "Уралспецсервис" (т. 6, л.д. 5), представители общества "Уралспецсервис" принимали участие в судебном заседании Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда законны и отмене не подлежат. Кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2007 по делу N А60-35763/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралспецсервис" - без удовлетворения.