Определение Свердловского областного суда от 18 августа 2011 г. N 33-11659/2011 (ключевые темы: договор участия в долевом строительстве - встречный иск - право собственности - объекты незавершенного строительства - многоквартирный дом)

Определение Свердловского областного суда
от 18 августа 2011 г. N 33-11659/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Игнатьева В.П.,

судей Москаленко Ю.П., Ишенина Д.С.

при секретаре Катыревой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 августа 2011 года гражданское дело по иску Косновой Н.П. к закрытому акционерному обществу "Интер Комплект Строй" (далее - ЗАО "Интер Комплект Строй") и Пановой В.В. о признании права собственности, признании недействительным договора, обязании передать имущество, по встречному иску Пановой В.В. к ЗАО "Интер Комплект Строй" и Косновой Н.П. о признании права собственности, прекращении права собственности, признании договора незаключенным по кассационным жалобам Косновой Н.П. и Пановой В.В. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23 мая 2011 года.

Заслушав доклад судьи Москаленко Ю.П., объяснения представителя истца Косновой Н.П. - Соснина В.Ю., действующего на основании доверенности ..., а также пояснения представителя ответчика (истца по встречному иску) Пановой В.В. - Поповой Т.М., действующей по доверенности ..., поддержавших доводы кассационных жалоб своих доверителей и возражавших против удовлетворения жалоб процессуальных оппонентов, судебная коллегия

установила:

Коснова Н.П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Интер Комплект Строй" о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект - квартиру ... в соответствии с договором долевого участия в строительстве ... от 11 июля 2006 года, заключенным между ней и ЗАО "Интер Комплект Строй". Несмотря на исполнение своих обязательств по своевременному и полному внесению необходимой денежной суммы и истечение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, помещение для оформления его в собственность застройщиком ЗАО "Интер Комплект Строй" ей передано не было.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 15 декабря 2009 года исковые требования Косновой Н.П. были удовлетворены частично, за Косновой Н.П. признано право собственности на объект незавершенного строительства ...

Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 марта 2011 года указанное выше решение в части признания права собственности за Косновой Н.П. на спорный объект незавершенного строительства отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, Коснова Н.П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. о признании ничтожным договора участия в долевом строительстве, в обоснование которого указала, что между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. был заключен договор участия в долевом строительстве ... от 26 декабря 2008 года в отношении квартиры ... общей площадью 100,8 кв.м (жилой площадью 53,3 кв.в.) количество комнат - 2 на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоэтажного дома по адресу: ..., что является злоупотреблением правом и действиями, направленными на причинение вреда Косновой Н.П.

В то же время, заключенный между ней и ЗАО "Интер Комплект Строй" договор долевого участия в строительстве ... от 11 июля 2006 года, является договором подряда и на него не распространяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем он не подлежит государственной регистрации.

Уточнив исковые требования в окончательной форме, истец Коснова Н.П. просила суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., количество комнат - 2, на втором этаже в девятиэтажной секции; признать недействительным договор участия в долевом строительстве ... от 26 декабря 2008 года между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. с объектом строительства - квартира ..., количество комнат - 2 на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...; обязать ответчиков передать Косновой Н.П. по акту ключи и квартиру ... общей площадью 100,8 кв.м ... количество комнат - 2 на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоквартирного дома по адресу: ....

Ответчик Панова В.В. не согласилась с исками Косновой Н.П., подала встречный иск, в котором указала, что договор участия в долевом строительстве ... от 26 декабря 2008 года был зарегистрирован в установленном порядке. Свои обязательства по договору Панова В.В. выполнила своевременно и в полном объеме, что подтверждается справкой о полной оплате договора, выданной ЗАО "Интер Комплект Строй". Спорная квартира была передана Пановой В.В., о чем был составлен акт о правах на вновь построенное (созданное) жилое помещение.

В связи с чем истец по встречному иску Панова В.В. просила суд признать право собственности Пановой В.В. на квартиру ..., расположенную в объекте незавершенного строительства общей площадью 100,8 кв.м, расположенной по ..., в ...; прекратить право собственности Косновой Н.П. на указанный объект недвижимого имущества; указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Пановой В.В. на спорную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Также Панова В.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Интер Комплект Строй" и Косновой Н.П. о признании договора участия в долевом строительстве ... от 11 июля 2006 года незаключенным, указав в обоснование заявленных требований, что данный договор не прошел обязательную государственную регистрацию в регистрирующем органе.

Определением судьи Верх-Исетского суда г. Екатеринбурга указанные выше дела были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.

В отсутствие истца Косновой Н.П. и ответчика (истца по встречному иску) Пановой В.В. их представители Соснин В.Ю. и Попова Т.М. в судебном заседании суда первой инстанции поддержали требования своих доверителей по заявленным предметам и основаниям, возражая против удовлетворения исков противоположных сторон, полагая их незаконными и необоснованными.

Представитель ответчика ЗАО "Интер Комплект Строй" и третьего лица внешнего управляющего ЗАО "Интер Комплект Строй" Митюшева Д.В. - Леушин А.А. с иском Косновой Н.П. согласился, считая его законным и обоснованным, в удовлетворении иска Пановой В.В. просил отказать, указывая на злоупотребление правом, допущенное ЗАО "Интер Комплект Строй" .... и Пановой В.В., при заключении договора участия в долевом строительстве ... от 26 декабря 2008 года.

Представитель третьего лица ТСЖ "Фортуна" Леонов В.А. в судебном заседании с иском Косновой Н.П. согласился, считая его законным и обоснованным, в удовлетворении иска Пановой В.В. просил отказать, также указывая на злоупотребление правом при заключении договора ... от 26 декабря 2008 года.

Третье лицо Мусихин Д.В., представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... и Администрация ... в судебное заседание не явились.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23 мая 2011 года иск Косновой Н.П. был удовлетворен частично. Признан недействительным (ничтожным) договор ... от 26 декабря 2008 года участия в долевом строительстве между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. с объектом строительства - квартирой ... количеством комнат - 2 на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоэтажного дома, расположенного по адресу .... В удовлетворении остальной части иска Косновой Н.П. отказано. Иск Пановой В.В. также удовлетворен частично. Прекращено право собственности Косновой Н.П. на квартиру ..., расположенную в объекте незавершенного строительства общей площадью 100,8 кв.м, расположенной по ..., в .... Договор долевого участия в строительстве ... от 11 июля 2006 года между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Косновой Н.П. признан незаключенным. В удовлетворении остальной части иска Пановой В.В. отказано.

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, истец Коснова Н.П. и ответчик (истец по встречному иску) Панова В.В. обжаловали его в кассационном порядке.

В кассационной жалобе истец Коснова Н.П. указала на то, что суд пришел к неправильному выводу о признании незаключенным договора ... от 11 июля 2006 года и о прекращении права собственности Косновой Н.П. на спорное жилое помещение. Просит решение в данной части изменить, удовлетворив заявленные ей требования в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) Панова В.В. считает вынесенное решение незаконным и необоснованным в части признания недействительным (ничтожным) договора ... от 26 декабря 2008 года, а также отказа в признании ее права собственности на спорный объект недвижимости. По мнению автора жалобы, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, не подлежащий применению, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения. Последствием применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть только отказ в иске, но не признание сделки недействительной. Ссылка суда на то, что Панова В.В. и Мусихин Д.В. являются братом и сестрой, правового значения не имеет, так как они наряду с другими субъектами являются равноправными участниками гражданских правоотношений.

Вывод суда о том, что в момент заключения договора 26 декабря 2008 года на спорную квартиру был наложен арест, противоречит обстоятельствам дела, поскольку определение Верх-Исетского районного суда о наложении ареста на спорный объект незавершенного строительства было вынесено 21 августа 2009 года, а данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 26 августа 2009 года, документы для чего были сданы в регистрирующий орган за месяц до вынесения указанного определения.

Согласно акту о правах на вновь построенное (созданное) жилое помещение, спорная квартира фактически была передана в пользование дольщику Пановой В.В. 19 января 2009 года, за полгода до регистрации договора, и выбыла из обладания ЗАО "Интер Комплект Строй".

Оспаривает вывод суда о том, что договор с ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. заключен после подписания договора на тот же объект долевого строительства с Косновой Н.П., поскольку нормы гражданского права не содержат такого основания ничтожности сделки как двойная продажа либо подписание одного договора после другого и прямо указывают на возможность разрешения данной ситуации по правилам ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время договор с Косновой Н.П. самим же судом признан незаключенным, то есть не порождающим ни прав, ни обязанностей, а, следовательно, не мог повлиять на заключение между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. договора ... от 26 декабря 2008 года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 27 указанного нормативного акта его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением главы г. Екатеринбурга от 01 августа 2002 года ... с учетом постановлений главы г. Екатеринбурга от 13 апреля 2005 года ... и от 10 июня 2005 года ... ЗАО "Интер Комплект Строй" был предоставлен в аренду земельный участок для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с подземной стоянкой автомобилей по ...

23 июля 2004 года между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "..." заключен договор аренды земельного участка площадью 3878 кв.м, расположенного по ... в ..., для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Дополнительным соглашением ... от 01 2005 года Администрация г. Екатеринбурга и ООО "..." передали права арендатора в отношении данного земельного участка ЗАО "Интер Комплект Строй" ...

ЗАО "Интер Комплект Строй" инспекцией государственного архитектурного надзора г. Екатеринбурга 15 июня 2004 года выдано разрешение на строительство ... со сроком действия до 15 июля 2004 года на выполнение работ подготовительного периода по строительству 9-12-этажного жилого дома по ... в ...: установку забора вдоль ..., снос зеленых насаждений (больше ничего не делать), отселение граждан из жилого дома ...

Также судом было установлено, что 11 июля 2006 года между ЗАО "Интер Комплект Строй" в лице Мусихина Д.В. и Косновой Н.П. заключен договор ... об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик принял Коснову Н.П. в долевое строительство 9-12 этажного жилого дома с подземной парковкой по адресу г.... При этом ЗАО "Интер Комплект Строй" обязалось в течение 30 дней с момента сдачи объекта в эксплуатацию передать Косновой Н.П. в собственность двухкомнатную квартиру в 9-ти этажной секции на 2-ом этаже, а также все документы, необходимые для регистрации прав собственности на данное имущество. Указанный договор зарегистрирован не был.

26 декабря 2008 года ЗАО "Интер Комплект Строй" заключен договор участия в долевом строительстве ... с Пановой В.В., по которому последняя приняла на себя обязательство осуществлять финансирование строительства указанного выше многоэтажного жилого дома, а ЗАО "Интер Комплект Строй" обязалось направить полученные денежные средства на возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать обозначенное в настоящем договоре жилое помещение (квартиру) в собственность Пановой В.В. в обусловленный договором срок. В приложении ... к договору ... от 26 декабря 2008 года указано, что передаче в собственность Пановой В.В. подлежит двухкомнатная квартира ... на втором этаже в третьем подъезде девятиэтажной секции ... Данный договор был зарегистрирован 26 августа 2009 года.

Суд пришел к выводу о том, что из разрешения ... от 15 июня 2004 года не следует, что оно давало право застройщику производить действия по строительству здания, выдано оно только на срок до 15 июля 2004 года и не продлевалось, следовательно, договор от 11 июля 2006 года является незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию в установленном порядке.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку он не соответствует установленным обстоятельствам дела. Как видно из самого разрешения на строительство, оно предусматривало выполнение застройщиком подготовительного работ, являющихся начальным этапом строительства. Так как на момент подписания между сторонами спора договора долевого участия в строительстве от 11 июля 2006 года ЗАО "Интер Комплект Строй" предоставило потребителю Косновой Н.П. сведения о наличии соответствующего разрешения на строительство объекта долевого участия, полученного до вступления в силу Федерального закона "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о незаключенности указанного выше договора по мотиву отсутствия его государственной регистрации.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего гражданского дела судебная коллегия полагает возможным согласиться с доводами стороны истца Косновой Н.П. об отсутствии необходимости государственной регистрации договора долевого участия в строительстве ... от 11 июля 2006 года, поскольку строительные работы на переданном в аренду застройщику ЗАО "Интер Комплект Строй" земельном участке фактически осуществлялись с 2004 года на основании разрешения на строительство, которое хотя прямо и не предусматривало возведение объекта капитального строительства, однако давало право на производство подготовительных работ, являющихся неотъемлемой частью и начальным этапом строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома. Впоследствии, как видно из материалов дела, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом.

Суд первой инстанции не имел правовых оснований для ущемления интересов Косновой Н.П., которая, действуя добросовестно, как потребитель, принимая во внимание наличие у ЗАО "Интер Комплект Строй" разрешения на строительство как такового, существующее у застройщика право аренды на земельный участок, выделенный под возведение многоквартирного жилого дома, оплатила в полном объеме стоимость участия в долевом строительстве.

Кроме того, учитывая изложенное, у застройщика ЗАО "Интер Комплект Строй" не имелось правовых оснований для заключения второго договора участия в долевом строительстве с Пановой В.В. на тот же самый объект - квартиру ...

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Косновой Н.П. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы Пановой В.В. не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку являются несостоятельными и не основаны на положениях действующего законодательства.

Повторная сделка, заключенная в 2008 году между Пановой В.В. и ЗАО "Интер Комплект Строй" в лице Мусихина Д.В., являющегося близким родственником Пановой В.В., является не только по своей сути злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и не соответствует требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Утверждение автора жалобы о добросовестности действий по государственной регистрации второго договора участия в долевом строительстве 26 августа 2009 года с учетом определения Верх-Исетского районного суда о наложении ареста на спорный объект незавершенного строительства от 21 августа 2009 года, не опровергает выводов суда о злоупотреблении правом, и, по сути, правового значения для дела не имеет.

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что Панова В.В. также не лишена возможности защитить свои права в предусмотренном законом порядке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым постановленное судом решение изменить и принять по делу новое решение, которым заявленные Косновой Н.П. требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска Пановой В.В. отказать.

Руководствуясь абз. 4 ст. 361, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23 мая 2011 года изменить. Принять по делу новое решение, которым заявленные Косновой Н.П. требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска Пановой В.В. отказать, изложив абзацы с первого по седьмой резолютивной части решения в следующей редакции:

"Иск Косновой Н.П. удовлетворить.

Признать за Косновой Н.П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., в виде двухкомнатной квартиры ... общей площадью 100,8 кв.м, жилой площадью 53,3 кв.м, расположенной на втором этаже в девятиэтажной секции.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве ... от ( / / ), заключенный между ЗАО "Интер Комплект Строй" и Пановой В.В. в отношении объекта строительства - двухкомнатной квартиры ... общей площадью 100,8 кв.м, жилой площадью 53,3 кв.м, расположенной на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоквартирного дома по адресу: ....

Обязать ответчиков ЗАО "Интер Комплект Строй" и Панову В.В. передать Косновой Н.П. по акту ключи и двухкомнатную квартиру ... общей площадью 100,8 кв.м, жилой площадью 53,3 кв.м, расположенную на втором этаже в девятиэтажной секции жилого многоквартирного дома по адресу: ....

В удовлетворении иска Пановой В.В. к ЗАО "Интер Комплект Строй" о признании права собственности на квартиру ... общей площадью 100,8 кв.м, расположенную в объекте незавершенного строительства по ..., в ..., прекращении права собственности Косновой Н.П. на указанный объект недвижимого имущества, признании договора участия в долевом строительстве ... от 11 июля 2006 года незаключенным, отказать".

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Пановой В.В. - без удовлетворения.