Определение Ленинградского областного суда от 10 ноября 2011 г. N 33-5519/2011 (ключевые темы: многоквартирный дом - разрешение на строительство - объекты недвижимости - объекты незавершенного строительства - участник долевого строительства)

Определение Ленинградского областного суда
от 10 ноября 2011 г. N 33-5519/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Ильичевой Т.В.

судей Алексеевой Е.Д., Эдвардс А.А.

при секретаре Колесник А.Н.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 сентября 2011 года, которым удовлетворены исковые требования Стельмащук Т.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "ИСК ЖилСоцСтрой" о признании участником долевого строительства жилого дома, признании договора заключенным, признании права собственности на долю в объекте незавершенным строительством.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" - Гайворонской Е.Н., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Стельмащук Т.В. - Екотовой М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

Стельмащук Т.В. обратилась в Гатчинский городской суд с иском к ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" о признании участником строительства многоквартирного дома, признании договора N участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от <дата> между Стельмащук Т.В. и ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" заключенным и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилом доме, находящемся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, между домами N и N в виде двухкомнатной квартиры с предварительным N, на 4 этаже, 1-ого подъезда, в строительной оси А-Д/1-3, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв. м., общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м., уточнив исковые требования в судебном заседании /л.д. 64-66/.

В обосновании требований указала, что между сторонами был заключен Договор N участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от <дата> Предметом договора является долевое участие истца в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, между домами N и N. Ответчиком были приняты обязательства по строительству жилого дома, расположенного по указанному адресу и передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома истцу в собственность расположенной в доме квартиры с условным N, расположенную в строительных осях А-Д/1-3, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, состоящую из двух комнат. Истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру после ввода в эксплуатацию в собственность. В соответствии с п. 1.9. Договора планируемый срок ввода в эксплуатацию - 3-й квартал 2011 года. В соответствии с п. 1.5.1 Договора - размер денежных средств, подлежащих уплате истцом за квартиру, составлял <данные изъяты> рублей. Истцом исполнены обязательства по оплате квартиры в полном объеме, в подтверждение чего ответчиком была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру и составлены акты об исполнении обязательств. Вместе с тем, по утверждению истца, ответчик отказывается подать документы на осуществление государственной регистрации заключенных договоров. Как впоследствии стало известно, у ООО "ЖилСоцСтрой" отсутствовала разрешительная документация на строительство, в настоящее время работы на объекте не ведутся, давать какие-либо разъяснения ответчик отказывается.

При таких обстоятельствах, ссылаясь на надлежащее исполнение условий заключенных договоров и опасаясь наступления негативных для себя последствий в виде возможной продажи указанных квартир иным лицам, Стельмащук Т.В. просит судебной защиты нарушенных имущественных прав по избранному способу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения /л.д. 75-77/, указала, что ответчик не признает произведенную истцом во исполнение условий договора оплату, поскольку при заключении договора участия в долевом строительстве ответчик не имел права на привлечение денежных средств граждан, так как на момент заключения договора у ответчика отсутствовало разрешение на строительство, срок которого <дата>. Денежные средства истца ни в кассу, ни на расчетный счет ответчика не поступали, оплата по договору не производилась, что подтверждается справкой из банка Санкт-Петербургского филиала <данные изъяты> об отсутствии движения денежных средств на расчетном счете ответчика. С <дата> ответчик не ведет хозяйственную деятельность, а с <дата> не ведет и финансовую деятельность. Истец не может быть признан участником долевого строительства, так как договор долевого участия не прошел государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе и соответственно не может быть признан заключенным.

Решением Гатчинского городского суда от 29 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Стельмащук Т.В. признана участником строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, между домами N и N. Договор N участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от <дата> между Стельмащук Т.В. и ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" признан заключенным. За Стельмащук Т.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, находящемся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, между домами N и N в виде двухкомнатной квартиры с предварительным N, расположенной на 4 этаже, 1-ого подъезда, в строительной оси А-Д/1-3, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв. м., общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м.

В кассационной жалобе ответчик просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное установление судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Судом дана ненадлежащая оценка приведенным представителями ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" в ходе судебного разбирательства доводам о том, что договор долевого участия заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку на момент его заключения у застройщика отсутствовало разрешение на строительство дома, договор не прошел государственную регистрацию. Суд не принял во внимание, что денежные средства истца в счет оплаты по договору в кассу либо расчетный счет ответчика не поступали. Доводы ответчика о том, что договор заключался исключительно с целью прикрыть мошеннические действия ООО <данные изъяты>, остались без внимания суда.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Законность и обоснованность принятого Гатчинским городским судом Ленинградской области решения на основании ч. 1 ст. 347 ГПК РФ проверяется в пределах доводов кассационной жалобы.

Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что <дата> постановлением Главы МО "Город Гатчина" Ленинградской области N ООО "ИСК ЖицСоцСтрой" был передан земельный участок по <адрес> между домами N и N в <адрес> в аренду для проведения проектно-изыскательских работ по строительству 16-этажного жилого дома со встроенными помещениями офисов /л. д. 46/.

<дата> постановлением Главы Администрации МО "Город Гатчина" Ленинградской области N ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" передан земельный участок для завершения проектирования и строительства 16-этажного жилого дома по <адрес> между домами N и N в <адрес> /л. д. 44/.

<дата> КУИ МО "Город Гатчина" и ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" был заключен договор аренды земельного участка, п. 2.1 данного договора срок действия был установлен по <дата> /л.д. 53-61/. Впоследствии, <дата> было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору, срок действия аренды земельного участка был продлен до <дата>

<дата> между Администрацией МО "Город Гатчина" и ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" был заключен инвестиционный договор, по условиям которого ООО взяло на себя обязательства осуществить инвестиционный проект по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, а Администрация предоставить ему земельный участок площадью <данные изъяты> (п. 1.1 договора) /л.д. 37-42/. К данному договор также сторонами были заключены дополнительные соглашения.

<дата> Администрацией МО "Город Гатчина" было вынесено постановление N, которым был продлен срок аренды земельного участка, предоставленного ООО

"ИСК ЖилСоцСтрой" для завершения проектирования и строительства 16-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями офисов, расположенного по адресу: <адрес>, пятно между домами N и N по <адрес>.

Инспекцией Госархстройнадзора Ленинградский области ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" был выдано разрешение на строительство спорного жилого дома N со сроком действия до <дата>, впоследствии данное разрешение продлевалось до <дата>, до <дата>, до <дата>. <дата> Администрацией МО "Город Гатчина" ответчику было выдано разрешение на строительство спорного дома со сроком действия до <дата>. <дата> выдано разрешение на строительство со сроком действия до <дата>, а потом продлено <дата> до <дата> /л.д. 31/.

Как усматривается из материалов дела, <дата> между Стельмащук Т.В. и ООО " ИСК ЖилСоцСтрой" были заключены договоры долевого участия в строительства жилого дома со встроенными помещениями офисов по адресу: <адрес>, между домами N и N, в пользу Стельмащук И.М. (выгодоприобретатель), по условиям которого ООО " ИСК ЖилСоцСтрой", являющийся застройщиком, взял на себя обязательство осуществить строительство объекта по указанному адресу, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщику в собственность расположенные в доме квартиры с условным номером N в соответствующих строительных осях. Согласно п. 1.9 Договоров планируемый срок завершения строительства объекта - 3-й квартал 2011 года /л.д.7-16/.

Истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договорами цену и после ввода дома в эксплуатацию принять квартиру в собственность.

Поскольку разрешение на строительство данного дома впервые было выдано 19 мая 2006 года, то в силу ч. 2 ст. 27 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на возникшие правоотношения.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Между тем, в постановленном решении суд первой инстанции правильно указал на то обстоятельство, что представленные в материалы дела договоры участия в долевом строительстве данного дома соответствуют всем требованиям, предъявляемым к подобного рода договорам как Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 422, 425, 432, 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 17 ФЗ Федерального Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что ответчик уклоняется от своей обязанности произвести регистрацию договора о долевом участии в строительстве, тогда как необходимость в совершении регистрационных действий обусловлена установлением гарантии прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода в эксплуатацию) заключен договор. Таким образом, осуществление государственной регистрации рассматриваемого договора направлена исключительно на защиту прав участников такого рода правоотношений именно в период строительства объекта недвижимости.

Однако, доводы ответчика о том, что заключение с истцом договора долевого участия в строительстве жилого дома в отсутствие разрешительной документации, а также невыполнение требований о его государственной регистрации, является основанием для отказа в признании истца участником возникших договорных отношений, обоснованно признаны судом несостоятельными.

Действительно, в соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Санкция за невыполнение указанных требований предусмотрена ч. 3 ст. 3 данного специального закона, согласно положениям, которой в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Вместе с тем, предъявление подобных требований является правом, а не обязанностью лица, заключившего договор с застройщиком, не имеющим полномочий на строительство.

При этом часть 3 ст. 165 ГК РФ предусматривает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, системное толкование вышеуказанных правовых норм дает основание полагать, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта с привлечением денежных средств дольщиков само по себе не свидетельствует о недействительности такого договора.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В данном случае Стельмащук Т.В. избрала способ легитимации заключенного договора с целью его последующей государственной регистрации, что в данном случае наиболее соответствует сохранению ее прав на создаваемый объект недвижимости.

При этом судом первой инстанции на основании анализа представленных сторонами доказательств достоверно установлено, что Стельмащук Т.В. взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме, обусловленные п. 1.5.1 договора денежные средства, в размере <данные изъяты> руб., были выплачены ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" в установленный срок, что подтверждается выданными ответчиком квитанцией к приходному кассовому ордеру и составленным сторонами актами об исполнении обязательств по договору /л.д.20,63/.

Доводы ответчика об отсутствии движения денежных средств по его счетам не могут являться основанием для критической оценки представленных истцом письменных доказательств, являющихся документами строгой отчетности, а лишь свидетельствует о ненадлежащем ведении ответчиком своей хозяйственной деятельности. Однако такое положение дела не должно влиять на права и законные интересы истца, который, передавая ответчику денежные средства, действовал с должной степенью заботливости и осмотрительности в расчете на достижение результата в обусловленном договором объеме.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что договор участия в долевом строительстве жилого дома между истцом и ООО " ИСК ЖилСоцСтрой" заключены надлежащим образом, а сама Стельмащук Т.В. должна быть признана участником строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, между д. N и N.

Однако судебная коллегия полагает, что требования Стельмащук Т.В. в части признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, выраженной в квартире в соответствующих осях, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой (жилым помещением) признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира (жилое помещение), по смыслу п. 3 ст. 16 ЖК РФ, является его выделенной частью.

Судом первой инстанции установлено, что многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: <адрес> между домами N и N, в котором истцом приобретено жилое помещение в виде квартиры, не завершен строительством (построено около 9 этажей из 16), как самостоятельный объект гражданского оборота, до введения его в эксплуатацию, выступать не может, следовательно, подобный объект недвижимости может рассматриваться только в целом, без выделения каких-либо частей.

При этом, квартира в строительных осях, право собственности, на которую с формулировкой "доля в праве на незавершенный строительством объект" просит признать истец, будет иметь признаки вещи лишь в будущем, тогда как право собственности, включающее в себя право владения, пользования и распоряжения, можно признать лишь на индивидуально-определенную вещь.

При таких обстоятельствах, решение в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, как принятым с нарушением норм материального права, а потому оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе Стельмащу Т.В. в удовлетворении иска в этой части за отсутствием правовой состоятельности.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 347, ст.ст. 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 сентября 2011 года в части признания за Стельмащук Т.В. права собственности на долю в строящемся многоквартирном доме, выраженную в квартире - отменить.

Стельмащук Т.В. к ООО "ИСК ЖилСоцСтрой" в части исковых требований о признании права собственности - отказать.

В остальной части решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью " ИСК ЖилСоцСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи