"Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание" (Цыбуленко З., "Российская юстиция", 1999, N 6)

Реализация заложенного недвижимого имущества,
на которое обращено взыскание

В главе 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, перечислены способы такой реализации (публичные торги, аукционы), закреплены также и некоторые новые правила, отсутствующие в ГК РФ.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Порядок их проведения определяется гражданским процессуальным законодательством, если законом не предусмотрены иные правила.

Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе. Однако если взыскание на такое имущество, в силу п.2 ст.55 Закона об ипотеке, не может быть обращено во внесудебном порядке, его реализация путем продажи на аукционе не допускается. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст.ст.447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в случаях, ими не предусмотренных, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Не позднее чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начальной продажной цены.

Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается. Он возвращается и в случае, если торги не состоялись.

Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество. В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п.5 ст.448 ГК РФ: лицо, которое выиграло торги, утрачивает внесенный им задаток; организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах (в части, превышающей сумму задатка).

В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (исключая внесенный ранее задаток), на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. В течение 5 дней после внесения покупной цены лицом, которое выиграло публичные торги, организатор торгов должен заключить с ним договор купли-продажи. Названный договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст.57 Закона об ипотеке).

Публичные торги их организатор объявляет несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; выигравшее торги лицо не внесло покупную цену в определенный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

Залогодержатель имеет право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К этому соглашению применяются правила ГК о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. В тех же случаях, когда такое соглашение не заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. На них начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15%, если эти торги вызваны причинами, указанными в подп.1 и 2 п.1 ст.58 Закона об ипотеке. Если несостоявшимися объявляются повторные торги по обстоятельствам, указанным в п.1 ст.58 названного Закона, залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

Необходимо обратить внимание на отличие этих правил от содержащихся в ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ по данному же вопросу. В последней говорится о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Руководствоваться в данном случае, как уже отмечалось ранее, надо правилами ст.58 Закона об ипотеке, являющегося специальным законом по отношению к ГК РФ (в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться, согласно п.2 ст.334 ГК РФ, специальные нормы).

При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества, которое не может ему принадлежать в силу характера и назначения (например, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок), он должен в течение года произвести отчуждение такого имущества согласно ст.238 ГК РФ. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, она прекращается.

Когда заложенное имущество продается на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. На закрытом же аукционе это допускается только в случаях, установленных законом.

Организатор аукциона в течение 5 дней после оплаты имущества лицом, которое выиграло аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор, а также протокол о результатах аукциона служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В Законе об ипотеке более конкретно и четко, чем в ГК РФ, урегулирован вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. При этом необходимо соблюдать правила ст.319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п.1 ст.334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя. В тех случаях, когда предмет залога недвижимости, на который обращается взыскание, относится к государственной или муниципальной собственности, то суммы, которые должны перечисляться залогодателю, в порядке и очередности, определенных ст.61 Закона, зачисляются в соответствующий бюджет.

Доктор юридических наук

3.Цыбуленко